▶ 부동산 매매계약시 유의사항

계약서상의 당사자와 실제 계약자의 일치 여부와 매매 목적물이 매도인의 소유인지를 확인하여야 합니다.
매도인과 소유자가 다를 경우에 무권대리의 문제나 담보책임의 문제가 발생하나 결국 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 경우가 많을 것입니다.

대리인과의 계약시는 대리권을 확인하여야 합니다. 인감증명서가 첨부된 위임장이 있으면 대리권의 위임을 신뢰할 수 있지만 본인과 연락을 취하여 소유자의 매매 의사를 확인하는 것이 좋을 것입니다.

1. 매매 부동산은 현장을 방문하여 직접 확인
토지의 경우 지적도, 토지대장, 등기부등본을 참고하여 토지의 용도, 위치, 경계, 교통편의, 도로의 인접 여부, 급수 및 배수, 사용현황, 주위환경 등을 확인하여야 합니다.건물의 경우에는 일조, 통풍, 냉·난방시설, 건축 재료, 건물의 구조, 기타 하자 유무 등에 관하여 확인하여야 합니다.

현장을 확인하여 부동산 현황과 토지대장·임야대장·건축물대장 등과의 일치여부를 확인하고 불일치시는 그 이유를 확인한 다음 거래하여야 합니다.

2. 부동산 이용상의 제한이 없는가를 확인
도시계획 여부, 개발제한구역 여부, 토지거래허가구역 여부 등을 확인하여야 하며 특히 토지의 형질을 변경하여 이용하려면 변경 가능여부를 먼저 조사하여야 합니다.

3. 권리에 하자가 없는가를 확인
토지대장·임야대장·건축물관리대장 등과 등기부와의 일치 여부를 확인하고 일치하지 않을 경우에는 그 이유를 알아본 후 결정하여야 합니다. 등기부등본을 열람 또는 발급 받아 등기부상 가등기, 가압류, 저당권, 지상권, 임차권 등의 등기가 등재되었는지를 확인하여야 합니다.

토지의 경우 다른 임차권자나 지상권자가 있는지, 혹은 토지 위에 건물이 있는지 그 건물이 소유권보존등기가 되어 있는지 등을 확인하여야 하며, 건물의 경우에는 등기부상에 나타나 있지 않은 임차인이 있는가를 확인하여야 합니다.

4. 등기부등본을 확인 하세요.
등기부상의 소유자는 실제 소유자로 추정이 될 뿐이므로 이를 믿고 거래를 하여도 소유권을 취득하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 따라서 소유권에 의심이 갈 경우에는 전소유자로부터의 취득경위 등을 확인해 볼 필요가 있습니다.

등기부는 위조 또는 변조된 것일 수 있으므로 본인이 직접 발급받아 확인하여야 합니다. 단시일내 소유자가 수명씩 바뀌거나 권리변동 관계가 복잡한 경우에는 일단 의심을 갖고 권리변동의 진정성을 확인해 보아야 합니다.

등기부상 소유권 이외의 권리가 있을 경우에 권리관계의 정확한 확인이 필요합니다. 또한 등기부는 계약금, 중도금, 잔금지급 직전에 계속적으로 발급받아 이상유무를 확인하여야 합니다.

5. 등기는 신속하게 하셔야 합니다.
잔금 지급 후에도 매도인이 이중매매를 하거나 매도인의 채권자로부터 압류 등이 들어올 수 있으므로 지체없이 소유권 이전등기를 하여야 합니다. 타인명의의 등기(명의신탁)는 허용되지 않으므로 실소유자 명의로 등기하여야 하며, 잔금 지급일로부터 60일 이내에 등기하여야 합니다(부동산등기특별조치법 제2조). 이를 위반시 형사처벌을 받을 수 있습니다.

6. 기타 유의사항
신문광고, 중개업자, 기타 이해관계 없는 사람의 말만 믿고 계약하지 말아야 겠습니다.
매매 목적물과 유사물건의 시가를 비교하여 시가에 비하여 현저하게 싸거나 비싼지 조사하여 보고 현저하게 쌀 경우에는 그 사유를 알아 보아야 합니다.

▶ 부동산 매매시 점검사항

1. 가급적이면 직접 매도자를 만나 확인하고 계약

2. 매도인의 현주소를 동사무소에 가서 주민등록상의 본인인가 확인

3. 재산세 가세가 누구의 명의로 되어 있는가를 확인

4. 토지대장.임야대장.가옥대장도 등기부와 일치하는지 확인

5. 등기부에 소유권을 제한하는 권리가 부착되어 있는가를 확인

6. 공휴일이나 연휴, 토요일 오후에는 계약을 피한다

7. 낯선 복덕방은 가능하면 피한는 것이 좋다

8. 가격이 비교적 싸거나 계약금으로 1할 이상을 요구할 때는 의심

9. 매도 직전에 보존등기,상속, 분리,개명,회복등기,주거변경 등이 있을 때는 의심

10. 해방 전의 토지에 대해서는 신중해야 하며 일단 의심

11. 사망자의 소유로 된 부동산은 의심

12. 매도인의 연령, 사회적 지위, 직업 등이 대상 물건과 일치하지 않는 것은 매수하지 말아야 한다

13. 매수 직전에 동명이인이기 때문에 개명한 물건은 매수하지 말라

14. 예고등기, 가등기된 것은 매수하지 않는 것이 좋다

15. 이전 소유자의 주소가 불명이거나 북한으로 된것은 피하라

16. 사법서사 사무실에서 계약했다고 안심하지 말라

17. 토지에는 소유권 이외의 권리도 존재하니 확인하라

18. 아파트에는 등기없이 전세입주하지 말라

19. 물건의 대상에는 공법상으로 권리양도 규제가 있을 수 있으니 주의하라

20. 부동산이 불의의 공법상의 용도규제에 저촉되지 않는지 조사한다

21. 등기부는 계약금, 중도금, 잔금을 지불하기 바로 직전까지 매번조사하도록 한다.

22. 해외 거주자의 부동산을 피하거나 의심해 보는 것이 안전하다

23. 너무 등기부상에만 의존하지 말라

24. 토지 거래시에는 평당 가격으로 계약하는 것이 좋다

25. 원거리, 해외거주, 관리자가 없는 토지소유자나 사회의 저명인사 또는 신체상 불능인가, 여자 명의의 부동산은 자주 등기부를 검토하는 것이 좋다

26. 별도 이해관계가 없는 사람이 사라고 권유하는 부동산은 피하라

27. 상가분양을 받을 때 건축허가가 상가지역으로 되어 있는지 꼭 확인

28. 종중 부동산은 그 대표자나 관리인이 제시하는 단독의 서류를 믿지 말고, 법인이 아닌 종중이라도 그 종중 이사회의 매도결의서를 확인한 후에 취득하도록 할 것

29. 주민등록증을 분실한 자는 분실자의 부동산을 처분할 경우에 대비해서 동사무소에 미리 예방조치를 취해 두는 것이 좋다

30. 대지, 휴경지인 전답, 방치된 임야는 좋은 사기 대상물이 될 수 있으니 소유자의 이동시 반드시 등기부의 소유자 주소와 일치시켜 놓을 것

31. 신개발지의 부동산은 조심할 필요성이 있다.

32. 임야도만 믿지 말고 직접 발로써 확인을 할 것

33. 사고자 하는 자의 연고자나 주변사람들에게 그 땅의 내력을 알아볼 것

34. 공증인 사무실에서 제시하는 공증받은 자료라도 믿지 말고, 현장확인을 꼭 해 볼 것

35. 장기간 대여해 준 땅은 가급적 사지 않도록 한다

36. 땅이나 건물을 대여해 줄 시는 보전서류를 잘 챙기도록 한다

37. 임야를 살 때는 꼭 임야도와 발로써 직접 확인하고 주변사람의 소유 여부를 알아보는 것이 좋다

38. 공공용지로 편입된 토지소유자 등 토지 보상금을 받는 자는 수시로 관계기관에 출두하여 타인이 자기보상금을 수령하지 않도록 할 것

39. 땅을 처음 구입하는 사람은 땅을 살 때 꼭 전문인을 대동하도록 한다.

40. 상대방이 제시하는 등기부등본이나 등기권리증만 믿지 말고 관청에 가서 직접 등기부를 열람.확인하고 계약한다

41. 부동산이 불의의 공법상의 용도규제에 저촉되지 않는지 조사할 것

42. 매도직전에 보존등기, 상속, 불하, 개명, 회복등기, 주거변경 등이 있을 때는 의심

43. 동사무소의 인감개인계가 되어 있다면 매도인의 현주소지로 찾아가 매

44. 적어도 1년에 한번 정도는 자신의 부동산의 공지사항을 확인해 보는 것이 예방법의 하나라고 볼 수 있다

45. 중개업자나 소개업자에게 위임장이나 인감도장, 그리고 어떠한 부탁으로 인한 것이든 백지위임장을 조심해야 한다

46. 등기부만 믿지 말고 주민등록사항과 과세대장을 조사하여 서로 일치하는지 확인하는 것이 좋다

47. 부득이 다른 사람과 계약을 하게 되면 꼭 그 사람이 소유자와 일치하거나 인척관계 또는 어떠한 관계가 있으며 가지고 있는 위임장은 맞는 것인지 확인하도록 한다

48. 중도금과 잔금의 기간은 좀 늦는 것이 좋다

49. 계약시 계약금은 통상 1할이나 그 이상은 피하는 것이 좋다

50. 공휴일이나 관공서가 문을 닫는 오후 늦은 시간의 계약은 좋지 않다

51. 광고만 믿고 계약해서는 안된다.

52. 파는 사람의 나이, 사회적 지위, 직업 등이 대상 부동산과 맞지 않는것도 일단은 의심을 가지고 확인해야 한다.

53. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 사람을 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋다.

54. 재산세납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 한다.

55. 도시계획여부, 개발제한구역여부 등도 확인

56. 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는일이 없도록 하고 특히 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서 용지를 사용하 명확히 기재하여야 한다.

57. 모든 계약에 앞서 사전확인이 치밀해야하고 변호사나 법무사, 법률상담실 등에 찾아가 전문적 도움을 얻은 후 계약하는 것도 좋은 방법이다.