① 임대인의 신용상태 파악
→ 점포의 임대차는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다.
주택이 아니기 때문에 주택임대차보호법에 의해 보호를 받을 수 없으므로 나중에 임대차
계약이 끝났을 때 보증금을 돌려 받지 못하는 경우가 종종 생긴다.
그래서 상가를 임대할 때에는 등기부등본의 권리분석과 함께 상가소유주가 빚이 많은지,
재산은 충분한지, 재정과 신용상태 등의 조사가 선행되어야 한다.
조사를 위한 가장 확실한 방법은 현재 임차하고 있는 기존의 임차인들에게(건물주의 신용
에 대해)물어 보면 임대차계약 여부를 판단하는데 큰 도움이 된다. 필요하다면 인접한 상가
건물 임차인에게 물어보는 것도 좋은 방법일 것이다.
② 임대인이 위약시의 책임을 명시
→ 임대차계약을 체결해 놓았으나 집주인의 마음이 바뀌어 계약을 일방적으로 취소하려고
한다면?
주인이야 계약금의 배액을 상환하고 임대차계약을 해제하면 그만이지만 임차인의 입장에서
는 그 점포에 입주할 생각으로 다른 계획들이나 일정을 취소한 상태이어서 그 회복이 불가
능하다면 계약금의 배액을 돌려받는다 해도 사실상 또는 정신상의 손해는 만회할 수 없을
것이다.
따라서 이러한 임대인의 신의에 어긋나는 행동을 방지하기 위해 처음 계약서를 작성시 위약
금에 대한 내용을 특약사항으로 약정해 놓는 것이 좋다. 일반적으로 계약해제로 인한 손해
배상의 약정이 별도로 없으면 계약금을 위약금으로 보아 그 범위내에서 정산한다.
그러나 특약으로 별도의 손해배상액을 정해 놓으면 이를 주장할 수 있다.
③ 계약해제에 대한 조건을 명시
→ 보증금을 보호받기 위해서는 ′
계약기간 중에 가압류, 가처분, 가등기 등이 경료된 경우 임차 인은 언제든지 계약을 해제하고 임대차보증금을 반환청구할 수 있다′라는 조항을 계약해제
조항에 기재한다.
이 경우 해당 점포에 가압류, 가처분, 가등기 등이 들어온 것으로 밝혀지면 곧바로 임차인도
계약해제를 통보하고 임대차반환청구채권을 근거로 가압류등기와 보증금반환청구소송을
제기할 수 있다.
소송에 들어가면 임차인은 보증금을 반환받을 가능성이 매우 높아지게 된다.
④ 충분한 임차기간을 명시
→ 일반적으로 점포 임대차계약은 그 기간을 1년으로 하고 매 1년마다 계약을 갱신하게 된다.
그러나 꼭 1년을 장사하기 위해 점포에 시설을 하고 각종 인테리어를 하는 사람은 없기
때문에 임대인이 순순히 재계약을 해주고 임대료도 적정선에서 올려달라고 한다면 아무런
문제가 없게 된다.
그런데 문제는 임차인 입장에서 보면 터무니없는 임대료인상을 요구하고, 더 나아가 재계
약을 거절하고 점포를 명도하여 줄 것까지 요구하는 경우가 생긴다는 것이다.
따라서 이때에는 아예 충분한 임대기간과 적정한 차임증가분을 명시하고, 나아가 거듭 재
계약을 해준다는 점도 명시해 둔다면 차후에 서로간에 분쟁이 없을 것이다.
⑤ 권리금보상에 대한 특약을 명시
→ 권리금은 일종의 영업권으로 그 건물이 가지고 있는 지리적인 조건이 좋아서 재산적 가치가
있는 경우 나중에 입주하는 사람이 먼저 영업을 했던 사람에게 지급하는 일종의 프리미엄.
그러나 권리금은 법적으로 보장받지 못하고 임차인 사이에 관행으로 거래되고 있기 때문에
건물 소유자와는 아무런 관계가 없고 소유주에게 권리금 반환을 청구할 수도 없다.
건물주가 계약 만료 후 계속 임대를 하지 않을 경우에는 권리금을 회수할 방법이 없게 된다.
따라서 만일의 분쟁을 예방하기 위해 소유주에게도 알리고 다음의 임차인에게 최대한 권리
금을 보장받을 수 있도록 계약서에 명시하는 것이 좋다.
임대인이 쓸 목적으로 상가임대차 계약기간이 종료시 재계약을 해주지 않을 경우를 대비한
다면 계약서상에 ′그 당시의 통상 인근 점포의 상가권리금에 해당하는 돈을 임대인이 보상
해 준다′ 거나 ′계약기간 종료 후 건물주가 상가의 인테리어를 이용해 다른 사람에게 세를
놓아 권리금을 받게 될 경우 현 임차인이 전 임차인에게 지급한 권리금에 상당하는 금액을
주인이 현 임차인에게 지급한다′는 내용을 명시한다.
⑥ 시설물의 원상회복과 부속물의 이용에 관한 협조를 명시
→ 계약기간 만료 후 시설물의 원상회복 부분을 명시하고 간판, 창고, 주차장, 화장실 등의 이
용에 관한 사항을 문서화해야 한다.
인테리어 비용도 일반적으로 주인에게서 받을 수 없다.
다만 계약서를 작성시 인테리어 비용 중 어느 부분이나 금액의 어느 정도는 주인이 인정해
준다거나 인테리어를 할 때 위와 같은 내용을 기재한 확인서를 별도로 받아 두면 어느 정도
는 인테리어 비용을 주인으로부터 받아낼 수 있다.
구두 약속만으로 대부분은 받을 수 없으므로 반드시 서면으로 작성해야 한다.
⑦ 전세권등기 협조의 특약을 넣을 것
→ 점포임대차는 전세권이나 저당권 설정등기를 하지 않으면 점포가 매매되더라도 바뀐 새 주
인에게 임대차계약이 승계되지 않는다.
그래서 임대인이 점포를 매각하면서 보증금 승계조항을 넣지 않거나 점포가 경매에서 경락
된 경우 새로 취득한 자는 점포 임차인에게 보증금을 반환하지 않고 명도청구를 할 수 있다.
따라서 가능하면 임대차계약서 작성시 임대인으로부터 잔금일에 전세권설정에 필요한 서류
를 구비해 준다는 특약을 하는 것이 좋다.
※ 이 같은 특약 사항을 요구할 때 임대인이 순순히 들어 주지 않는 경우가 많지만 가능한 한 많이
반영되도록 끝까지 요구를 해야 임차인에게는 유리하다.
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