<수지분석표 정리> 1. 제세공과금(취,등록세) 1) 취득세 등 ① 취득세 = 토지비의 2 %
② 농특세 = 취득세의 10 % 2) 등록세 등 ① 등록세 = 토지비의 3 %
② 교육세 = 등록세의 20 %
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<합 계> 토지비의 5.8 % - 취등록세의 과세표준액은 ´실제 토지매입비용´으로 처리되며, ´공시지가´는 개인과 개인의 경우에 가능한 경우가 있음
- 국민주택채권은 실매입가의 2.65%정도이고 즉시 매도시 자사부담은 채권가의 5.3%정도임
- 채권은 그 날의 시세나 어디에 판매하느냐에 따라 다를 수 있음 (법무사의 답변 필요) 2. 등기대행료(법무사) - 토지대의 0.2~0.4 %
- 취등록세 + 등기대행료 = 토지대의 6~6.2% 3. 직접공사비 - ´주상복합´일 때 아파트와 상가부분의 견적으로 나누어야 하며 아파트는 국민주택규모와 이상으로 구분해서 견적을 받고 공사계약을 해야 함 (세무사 문의 요) 4. 각종 인입비 ① 전기시설,가스시설,수도시설 및 지역난방이 시행되고 있는 지역의 지역난방 시설 등의 인입 공사에 소요되는 비용
② 각종 인입비 = 통상연면적 x (15,000~25,000원 수준)
지역마다 인입비와 관련법규가 틀리며 통상 25,000원을 반영
③ 시설인입비 = 시설인입 (통상공사비+설계비의 1%수준)
④ 부산에서 사업승인시 상수도 인입비는 세대당 502,000이 부과됨 5. 예술작품비 ① 예술품설치비 = 연면적 x 원 x 1/100 = 표준건축비 x 1/1000
② 예술품설치기준 (문화예술진흥법) ◆ 건축물의 미술품장식 (문화예술진흥법시행령 제24조) □ 설치대상 건축물 ㅇ 건축물의 연면적이 1만 제곱미터 이상인 경우에 설치
- 공 동 주 택 : 각 동의 연면적의 합계가 1만 제곱미터 이상인 경우
- 주상복합건축물 : 주거부분과 비주거부분 건축연면적의 합이 1만㎡ 이상이면 설치 대상
(주차장, 기계실, 전기실, 변전실, 발전실, 공조실은 연면적 산정에서 제외)
ㅇ 미술품을 장식하여야할 건축물의 종류 (건축법시행령 별표 1)
- 공 동 주 택 (기숙사 제외)
- 제1종 근린생활시설(건축법시행령 별표 1 제3호 바목,사목 및 아목의 시설 제외) 및 제2종 근린생활시설
- 문화 및 집회시설중 공연장,집회장 및 관람장
- 판매 및 영업시설, 의료시설 중 병원, 업무시설, 숙박시설, 위락시설
- 공공용 시설중 방송국,전신전화국 및 촬영소 기타 이와 유사한 것과 통신용시설 □ 장식 미술품의 종류 ㅇ 조형예술물 : 회화, 조각, 공예, 사진, 서예 등
ㅇ 환경예술물 : 벽화, 분수대, 상징탑 등 □ 건축물의 미술장식 설치비용 ㅇ 사용해야 할 금액(제24조제5항관련)
- 제24조제1항제1호의 공동주택 : 건축비용의 1천분의 1이상 1천분의 7이하의 범위안에서 조례로 정하는 비율에 해당하는 금액
- 제24조제1항제2호 내지 제9호의 건축물 <건축물 소재지> - 미술장식 사용금액 가. 시(자치구가 설치되지 아니한 시를 말한다),군지역에 소재하는 건축물 건축비용의 1천분의 5이상 1천분의 7이하의 범위안에서 지방자치단체의 조례로 정하는 비율에 해당하는 금액
나. 가목 외의 지역에 소재하는 건축물
(1) 연면적 1만제곱미터 이상 2만㎡ 이하인 건축물 : 건축비용의 1천분의 7에 해당하는 금액
(2) 연면적 2만㎡ 초과 건축물 : 연면적 2만㎡에 사용되는 건축비용의 1천분의 7에 해당하는 금액
+ 2만㎡를 초과하는 연면적에 대한 건축비용의 1천분의 5에 해당하는 금액 ㅇ 설치비용 산출 방법
- 건축물 연면적(최종변경시점 연면적) × 건축허가당시(최종변경시점)
표준건축비×적용비율
※ ( )는 건축허가 후 설계를 변경하여 연면적이 달라진 경우
- 주상복합건축물인 경우는 주거용과 비주거용 면적을 구분하여 적용 비율을 각각 적용한 가액을 산출하여 합산함 <연도별표준건축비> 【건교부 고시 / ㎡당 금액 / ‘95.7.13이후 허가(승인)분에 해당】 1995년도 (864,000원) 1996년도 (931,000원) 1997년도 (968,000원) 1998년도 (1,007,000원) 1999년도(1,046,000원) 2000년도(1,072,000원) 2001년도(1,119,000원) 2002년도(1,145,000원) 2003년도(1,192,000원) 2004년도(1,270,000원) 2005년도(1,321,000원) 2006년도( 원) - 특별시,광역시 이외의 시,군 지역은 표준건축비x0.95
- 서울시에서는 통신실도 제외면적임
공조실부분은 도면상에 공조실로 기재가 되어야하며, 휀룸으로 기재된경우는 제외 불가 □ 미술장식의 설치 절차,방법 (법제24조의2) ㅇ 설치의무자 : 건축주
ㅇ 건축주가 미술장식을 설치하고자 할 때는 해당 자치단체장에게 당해 미술장식의 가격 및 예술성 등에 대한 감정,평가를 신청하고, 자치단체장은 감정,평가 결과를 건축주에게 통지
- 특별시, 광역시 소재 건축물 : 특별시장, 광역시장
- 기타 지역에 소재하는 건축물 : 시장, 군수
ㅇ 설치절차 : 지방자치단체의 조례로 정함 □ 미술장식심의위원회 운영 ㅇ 지방자치단체는 미술장식의 가격 및 예술성 등에 대한 공정하고 객관적인 감정,평가를 위하여 미술, 건축, 환경, 공간디자인, 도시계획 분야등의 전문가 및 시민대표 등으로 위원회를 구성,운영할 수 있음
ㅇ운영위원회 심의사항
- 미술장식의 가격
- 미술장식의 예술성
- 미술장식과 건축물의 조화
- 미술장식과 환경의 조화
- 기타 미술장식의 도시미관에 대한 기여도 등
ㅇ 운영위원회의 심의결과는 공보에 공고
ㅇ 운영위원회의 구성,운영에 관하여는 조례로 정함
- 20000㎡초과분은 지자체별로 상이함 (50,000㎡부터 적용하는 곳도 있음)
- 건축 승인후 심의 신청서를 기간안에 제출하는 것이 절약하는 방법임
- 시행사 발주가 아니고 시에서 공모 형태로 진행함
6. 상하수도 분담금
1) 일반사항 ① 상하수도 분담금은 지자체 조례로 규정됨
- 해당구청이나 시청에 문의를 해야함.
- 상수도분담금과 하수도분담금은 별도로 책정. 일반적으로는 상수도나 하수도가 같게 나옴
- 하수도의 경우 하수처리시설과 바로 연계가 되는 경우와 자체 처리하는 경우가 있는데, 이럴 때 금액이 많이 변경되며, 상수도의 경우 거의 비슷함 ② 기타사항
- 성동구 : 550,000원/세대 (기반시설이 있으면 저렴)
- 용 인 : 세대수 x 3.1인 x 0.3025톤 x 지자체톤당단가 (645,000원)
- 당진군 : 408,000원/세대당 2) 상수도 분담금 (수도법) ① 해당 지자체의 ´급수조례´ 참조 ② 산식 = 급수량(세대수x1일최대급수량) x 원인자부담금 단가급수량 (도시관리계획이나 수도정비기본계획) 3) 하수도 분담금 (하수도법)
- 산식 = 발생오수량(세대수x1일 최대오수발생량) x 원인자부담금 단가 (오분법, 해당 지자체의 하수도정비기본계획을 참조) 7. 철 거 비
1) 일반사항 ① 견적시에는 건축물관리대장을 전부 합산해서 평당개념으로 환산 - 철거업체의 견적 예 ; 아파트 : 120,000원/평
단독주택 : 130,000~150,000/평
공장 : 90,000원/평
② 개략산정방법
- 산식 = 현장면적(평) x 15만원 2) 기타사항 ① 일반 주택 즉, 철골주택같은 경우 공사규모에 따라 철거비가 달라짐
- 1,200평정도의 주상복합 철거 : 60,000원/평
② 1만평되는 일반 잡종지(주거와 임야등)의 아파트부지의 철거비
- 신규의 경우로 적용시 = 철거 5만+토목공사비 5만 = 합 10만 정도(약산) 8. 인허가 조건에 의한 부대시설 건립 부지근처의 도로 및 공원 또는 학교 등을 강제로 만들게 하는 경우가 있음 - 부지근처의 도로는 담당공무원과 미리 협의가 가능함
- 학교는 교육청에서의 답변이 신청 후로 늦어지는 경우가 많으며 도시계획에도 없는 학교를 요청하는 수가 있으므로 시작 전에 교육청에 확인 요망 9. 설계 및 감리비 1) 설계 단가 ① 아파트 : 25,000~35,000원/평
- 시공사에서 지정한 설계사무소를 이용시 25,000까지 가능하며 평균35,000원에 설계가 가능함
- 네임 밸류에 따라, 또 시설물에 따라 차이가 있음
② 주상복합, 쇼핑몰 : 5만~10만 사이
③ 근린상가 : 2만~5만 사이
④ 개인주택(인허가포함) : 40,000~50,000원/평 (부지가 작을때 50,000원까지)
⑤ 설계가 경쟁이 치열할 때...오창지구의 모 아파트는 설계단가가 2만원이었음 2) 감리 단가 - 평균 40,000원 3) 개략 산식 ① 설계비 = 설계단가(각종 평가 및 진단비 포함) x 규모
② 감리비 = 규모 x 단가 10. 기타 용역비 - 개략적으로 2억 정도 1) 의제 처리 ① 의제처리란? 인가 또는 허가를 받는 경우 미리 관계기관과 협의한 사항에 대해서는 건축허가신청서 접수와 동일하게 접수된 것으로 하고 건축허가시 허가를 득한 것으로 보는 것 ② 관계법령
국토의계획및이용에관한법률(개발행위허가)61조 (관련 인ㆍ허가등의 의제) 개발행위허가를 함에 있어서 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는군수가 당해 개발행위에 대한 다음 각호의 인가ㆍ허가ㆍ승인ㆍ면허ㆍ협의ㆍ해제ㆍ신고 또는심사 등(이하 "인ㆍ허가등"이라 한다)에 관하여 제3항의 규정에 의하여 미리 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 인ㆍ허가등을 받은 것으로 본다 . 건축허가신청서와 같이 접수되어 관계부서와 협의 후 일괄 의제처리되는 개별허가는 아래와 같습니다. 2) 건축허가와 의제처리 되는 개별허가(일괄처리) ① 건축법 제15조 제2항의 규정에 의한 공사용 가설건축물의 축조신고
② 건축법 제72조의 규정에 의한 공작물의 축조허가 또는 신고
③ 도시계획법 제46조의 규정에 의한 개발행위허가
④ 도시계획법 제59조 제5항의 규정에 의한 시행자지정 및 동법 제61조 제2항의 규정에 의한 실시계획 인가
⑤ 산림법 제18조 규정에 의한 보전임지전용허가 (도시계획구역 안인 경우에 한한다. 및 동법 제90조의 규정에 의한 산림형질변경허가
⑥ 사도법 제4조의 규정에 의한 사도개설허가
⑦ 농지법 제36조 제1항의 규정에 의한 농지전용허가
⑧ 도로법 제40조의 규정에 의한 도로의 점용허가
⑨ 도로법 제50조 제5항의 규정에 의한 접도구역 안에서의 건축물·공작물의 설치허가
⑩ 하천법 제33조의 규정에 의한 하천점용 등의 허가
⑪ 하수도법 제24조의 규정에 의한 배수설비의 설치신고
⑫ 오수·분뇨및축산폐수의처리에관한법률 제9조 제2항 및 동법 제10조 제2항의 규정에 의한 오수처리시설 및 단독정화조의 설치신고
⑬ 수도법 제23조의 규정에 의하여 수도사업자가 지방자치단체인 경우 당해 지방자치단 체가 정한 조례에 의한 상수도 공급신청 10. 모델하우스 ① 부지임차비 단가
- 서 울 : 월 1000만~2000만 (지역,시장상황,지주에 따라 차이있음)
- 여의도 : 월 1.5억 (여의도 모델하우스 단지)
- 지 방 : 월 500만 ② 건립 및 해체
- 통상 250-300평 정도 건립하며 관행상 300평으로 계산 (시공사 협상으로 약50%만 계산)
- 신축시 5~10억, 개보수시 2억원 내외 ③ 모델하우스 운영비
- 아파트의 경우 월1,000만원
- 상설 전시관일 경우, 워낙 고액의 임대료를 부담하기 때문에 그 임대료 안에 관리비용 일체가 포함됨 (행사기간중 일용직(도우미,주차)는 별도)
- 시행사 = 임대료, 관리비용(전화,전기,수도요금), 인건비(야방,청소)
- 분양대행사 = 행사기간동안의 도우미요원, 주차요원, 상담요원, 텔레마케터등 인건비
- 위 사항을 기본으로 분양수수료를 결정함 11. 분양보증수수료 대한주택보증에 수수료 요율표가 나와 있음
- 분양보증수수료 = 총분양가 x (100-잔금) x 시공사요율 x 개월수
- 분양금 x 0.34 : 0.0044 x 공기/12(건설사 등급에따라 차등) 12. 광고홍보비 ① 통상 2%로 하며 향후 기업이나 브랜드로 연속성을 갖는다면 증가 시킬 수 도 있음.
② 대행사나 영업사원이 하는 경우는 많이 벌고자 하면 온라인이나 오프라인으로 한다. (수익의 문제지만. 쇼핑몰의 경우 시간이 많이 걸리기 때문)
③ 아파트 1~1.5%, 쇼핑몰 3~5% 정도.
- 보통 2% 정도 들어간다고 하는데 광고비와 모델하우스 그리고 분양대행을 시공사에 한꺼번에 맡겨 버리는 경우가 많음
④ 광고선전비 = 광고료/판촉료 (사업계획상/통상2%이내) 13. 분양수수료 ① 아파트 1%, 쇼핑몰 5%, 기타 상가 5% 정도, 광고비는 시행사 부담
- 아파트 1채당 수도권은 100~150만원대 (분양성이 양호함 80만원대 까지)
- 아파트는 세대당 대략 80~200만, 오피스등은 5% 광고비 일정부분 시공사 부담
② 주상복합이나 아파텔 통상 2~2.5%, 덤핑치면 1%대로 내려감
③ 상가는 보통 10%
- 택지지구 상가 경우 6~8%정도 (덤핑칠때)
④ 분양대행료 = 계약에 의함 (1%~3%, 상가5%~10%등)
⑤ 공탁을 거느냐 마느냐에 따라서도 수수료율이 조금 차이가 있음
⑥ 분양보증금 또는 공탁금 대신에 의무이행보증서로 대신하는 경우도 있음
(수지분석시 아파트는 1%로 잡고 실계약시는 분양율로 정함. 상가 수수료는 6%로 적용) 14. 관리신탁수수료 1) 신탁의 종류 ① 토지신탁
- 이 상품은 시행사가 신탁사가 되는것이고... 토지 소유권을 확보한 시행자는 단순 토지위탁자가 되는 상품
- 이는 시행에 대한 노하우가 많이 부족할때... 또 토지 소유권을 100% 확보하였을 때.... 많이 이용되는 상품
(토지신탁 취급 회사 : 한국토지신탁, 대한토지신탁) - 신탁수수료는 매출액(분양대금) 총액의 3~5% 내외
때에 따라 성과보수가 일부 징구되기도 함 ② 을종 관리신탁
- 이 상품은 토지에 대한 단순한 소유권보전을 위해 토지에 대해 설정하는 신탁등기임
- 토지에 대해 공시지가 대비하여 산정됩니다. 건물에 대해서는 과세표준액이 되고 이것에 대비해서 일반적으로 0.2% 적용하며 사안에 따라 많이 달라짐
- 단순 리스크가 없는 토지소유권 보존의 경우에 한하며 만일 리스크가 있다면 비율은 좀 올라감 ③ 담보신탁
- 담보신탁은 일반적인 근저당과 같은 효과를 누리는 것으로 차후 발생될지 모르는 가처분 가압류에 대비하여 근저당보다 더 안전한 방법으로 채권보전을 하려는 경우 이용되는 상품이다. 왜냐하면 신탁을 해 놓았을 경우 토지에 차순위 제한물권이 들어올 수 없기 때문임.
- 근저당을 대신해 신탁을 쳐 놓았을 경우 이에 대한 채권보장책이 금융기관에 필요하기 때문에 신탁사에서 수익권증서를 발행하게 되고 일반적으로 근저당을 쳐 놨을경우 채권최고액의 약 0.4~0.6% 수준이 된다.
신탁을 이용할 경우 채권최고액(수익권증서 발행금액)의 0.55% 이내로 수수료를 징구하고. 신탁사에서는 근저당과의 가격경쟁력을 가지기 위해 현재 0.3~0.4% 내외로 담보신탁 수수료를 징구하고 있음
만약 수익권증서발행금액이 크다면 조금 더 할인 될수 도 있음 ④ 대리사무
- 이는 신탁사가 자금입출금 및 자금집행에 대한 심사등을 통해 자금을 관리하는 것으로 일반적으로 단순 아파트, 주상복합, 오피스텔 등의 경우 1% ~1.5% 내외를 징구함
상가 및 특수물건의 경우 2%~3%까지도 징구하며 이것은 매출액 대비해서 산정되는 수수료이다. 물건 매출액이 크다면 일부 할인이 될 수도 있는 부문이 있으며, 어떻게 협상을 하느냐에 따라 조금은 변동될 수 있으나 위 수치가 일반적임 - 실 예
; 시행사들이 일반적으로 맡기는 단순한 사무관리인 관리신탁수수료는 1%
; 담보신탁보수는 수익권증서발급금액의 0.3%, 대리사무보수는 수익권증서발급금액의 3.64% 15. 민원처리비 ① 시행사 수지표에는 크게 넣을 필요는 없을 듯
② 예비비 항목에 같이 포함해서 수지분석 할수 있음
- 매출액 대비해서 1% 내외 (민원발생여지가 좀 클 경우 2% 수준)
(일반적으로 전 예비비의 1% 수준으로 책정) 16. 시행사 일반관리비 ① 보통 인허가부터 입주때까지의 개월수에 보통 평균 2천만원을 넣는데 시공사와 계약하기 나름이며, 일반적으로 매출의 1% 식으로 책정함
② 단, 계약시 옵션 조건으로
´분양률이 몇% 이상일때 시행관리비를 지불한다´ 와 같이 들어가지만 실제로 못 받을 수도 있음
(일반적으로 계약시 옵션이 들어감)
´분양율이 50% 이상일때 일정 금액을 지불한다´라는 조건을 약정서 상에 명기하며, 금액은 협상하기 나름인데 일반적으로 2천만원 수준이 나가는 것일 일반적임 17. 입주관리비 ① 보통 넣지 않는게 관행임
② 입주 시점에 시공사와 시행사 직원 몇 명이서 한두달 상주하면서 관리하는데 실제 비용이 적은 관계로 굳이 넣지 않아도 된다.
- 예비비 형태로 책정하는 경우가 있으며 아닌 경우도 있는데 일반적으로 수지분석표 상에 일정금액을 잡는다. 아파트나 주상복합의 경우 세대별로 책정할 경우도 있고 아니면 연면적으로 책정할 경우도 있다. 연면적으로 할 경우 평당 일만원에서 일만오천원 수준으로 책정하면 됨
- 쇼핑몰의 경우 관리업체와 협의하기도 하지만 일반적으로 평당 3만원~5만원까지도 책정함 18. 보존등기비 ① 매입자들의 취등록세를 말함. 처음 신규로 등기를 하는 것을 보존등기라고 함. 보통 3.2 %를 책정함 ② 보존등기비 = 공사비의 취득세 2.2% + 등록세 0.96%(0.8+0.16) 19. 과밀부담금 1) 서울에만 부과되며 표준건축비의 5~10% 내외가 부담된다. ① 부과대상지역 : 서울시
② 대상건축물 : 업무용25,000m2이상,상업용15,000m2이상, 복합건축물중 업무용+상업용의 합이 25,000m2 이상인경우
③ (주차장면적+기초공제면적(5,000m2))가 기준면적을 초과하지않을 때=(기준면적-주차장면적-기초공제면적)x단위당건축비x0.05%+기준면적초과 면적x단위당건축비x0.1
④ (주차장며적+기초공제면적(5,000m2))가 기준면적을 초과할 때=
(신축면적-주차장면적-기초공제면적)x단위당건축비x0.1 2) 관련법규 □ 대상지역 : 과밀억제권역(현재는 서울시 지역만 부과)
□ 대상건축물
ㅇ 업무용(25천㎡), 판매용(15천㎡), 복합용건축물(①업무용시설 및 판매용시설이 주용도인 건축물로서 그 연면적이 2만5천㎡이상인 건축물 ②업무용시설 및 판매용시설이 주용도가 아닌 건축물로서 그 업무용시설 및 판매용시설의 면적의 합계가 2만5천㎡ 이상인 건축물)
ㅇ 기타 건축물의 건축을 위하여 관계 법률에 의하여 구성된 조합 □ 부담금 (건축비의 10/100으로 하되, 지역별 여건을 감안하여 건축비의 5/100까지 조정)
ㅇ부과기준 = 건축연면적 × 표준건축비 × 부과율
-2004년도 표준건축비 :127만원/㎡ (건교부고시 제2003-316호 / 2003. 12. 22) □ 면제 : 국가,지자체가 건축하는 건축물, 건축물 중 주차장, 주거용시설 또는 국가,지방자치단체에 기부채납되는 시설, 업무용건축물의 25천㎡, 판매용건축물의 15천㎡ 등 □ 감면(50%) : 도시및주거환경정비법에 의한 도시환경정비사업에 따른 건축물 □ 부과시기 : 건축허가일 또는 신고일 기준(납입고지서 발부)
* 건축물 연면적 변경시는 납부고지서 재발부 □ 납부기한 : 사용승인일 또는 임시사용승인일 20. 광역교통시설 부담금 ① 광역교통계획이 수립된 지역만 해당
- 부과율은 지자체별로 다소 차이가 있으니 직접 지자체 교통과 등에 확인 요
- 공공택지(주공,토공등)에서는 2중부과 때문에 소송이 진행중인 건설사도 있으며 실제 2중부과에 따라 승소해서 환급받은 회사도 있음
- 아파트사업, 건축허가사업의 부과율
; 4% : 서울,인천,경기
; 2% : 부산,울산,양산,김해,진해, 대구, 경산, 영천, 군위, 청도, 고령, 성주, 칠곡, 창녕, 광주, 나주, 담양, 화순, 함평, 장성, 대전, 공주,논산, 금산, 연기, 청주, 보은, 청원, 옥천
② 20가구 이상 주택건설
- 표준건축비(m2평균617000원)의 4%(대도시권은 2%),
- 택지개발의 경우 표준건축비(m2평균226000원)의 30%
③ 부산의 경우 전용면적 국민형은 1% 일반형은 2% 주택외 2% 부과받았으며 부과면적은 공급면적 기준임
④ 자체사업 1,220세대의 아파트공사에 광역교통시설부담금이 약21억이 부과 될때
- 택지개발지구외의 지역에서는 주택건설시행사가 지불함
- 부담금이 단지에 연결된 도로면적에 부과된 경우의 판례
이 도로가 오로지 공동주택입주민들의 교통상의 편의를 위한 것이 아닌 이상 진입도로에 해당한다고 할 수 없고 따라서 이에 대해서 부담금이 부과된 것은 위법이라는 대법원의 판례가 있음
- 만약 부과 되었다면 50%만 사업초기에 부과하고 나머지 50%는 준공시점에 부과하는 신청을 하고 그 기간중에 법적사례를 찾으면 된다. ▣ 광역교통시설부담금 (대도시권광역교통관리에관한특별법) □ 택지조성 :｛1㎡당 표준개발비 × 부과율 × 개발면적 × (용적율/200)｝- 공제액 ※ 표준개발비(건설교통부 고시 제2004-94호) : 243천원 /㎡, (적용기간 : ’04.04.30 ~ ’05.04.29)
※ 부과율 : 수도권 30%, 기타 대도시권 15% □ 주택건설 :｛1㎡당 표준건축비 × 부과율 × 건축연면적｝- 공제액 ※ 표준건축비(건설교통부고시 제2002-270호) : 예) 16층 이상 → 60㎡ 초과 673.7천원/㎡
※ 부과율 : 수도권 4%, 기타 대도시권 2% □ 대상지역 : 대도시권 (수도권, 부산·울산권, 대구권, 광주권, 대전권) □ 부과대상사업 ㅇ 택지조성사업 : 택지개발사업, 도시개발사업, 아파트지구개발사업, 대지조성사업
ㅇ 주택건설사업 : 주택재개발사업, 주택건설사업(재건축포함), 주상복합사업 □ 면제대상사업 ㅇ 주거환경개선사업
ㅇ 5년 이상 임대하는 전용 85㎡ 이하의 임대주택 건설사업
ㅇ 공공사업의 시행을 위한 이주택지 건설사업 □ 감면대상 사업(50%) ㅇ 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업
ㅇ 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업
ㅇ 도시및주거환경정비법에 의한 주택재건축사업
ㅇ 도시계획법에 의한 도시계획구역 안에서 시행되는 사업 □ 부과, 징수권자 : 시·도지사 (시·도의 조례로 시장·군수·구청장에게 위임 가능) □ 부과일 : 사업의 승인 또는 인가 등을 받은 날부터 60일 이내 부과 □ 납부일 : 부과일로부터 60일 이내 납부 ※ 시·도의 조례로 정하는 바에 따라 준공검사 또는 사용검사 등을 받는 날까지 분납 가능 ㅇ 부담금을 납부기한내에 납부하지 아니한 때에는 납부기한의 경과 후 10일 이내에 독촉장 발부
ㅇ 독촉장의 납부기한은 독촉장 발부일부터 10일
ㅇ 부담금에 이의가 있는 경우에는 부과받은 날로부터 30일 이내에 시·도지사에게 증명자료를 첨부하여 이의 신청
ㅇ 이의신청이 있는 때에는 그 신청을 받은 날부터 15일 이내에 이를 심의하여 그 결과를 서면으로 통보 21. 근저당 설정 및 해제비용 ① PF시 사업부지에 대한 은행권이나 시공사의 근저당 설정 및 해제비용을 의미함
(보통 PF취급수수료에 포함됨)
② 요즘은 대부분 답보신탁등기로 처리되므로 담보신탁수수료가 설정비용이 된다
(신탁수수료 설명참조 요망)
③ 채권최고액(수익권증서 발행금액)의 0.3~0.4% 내외이며, 해제시 법무사 수수료 필요 22. 학교용지 부담금 1) 여러가지 경우 ① 단순하게 부담금만 부과하지 않고 학교용지를 직접 확보하라는 경우가 많다
② 학교 이전의 경우에는 학교를 신축해 주어야 하는 경우.
③ 학교용지를 선 매입하고 부담금 차액만큼을 제하고 교육청에서 재매입하는 경우
④ 여러 사업자가 공동으로 매입하는 경우등이 있으며 지방의 경우에는 필히 교육청과 시청에 확인해야 한다 2) 적용형태 ① 분양가의 0.8% (300가구이상)
② 단독 1.5%
③ 법률정보 -> 최근 제개정법령 교육인적자원부의 학교용지확보에 관한 특례법 개정안 참조 3) 관계법령 □ 시·도지사가 단독주택용지 또는 공동주택(임대주택 제외)을 분양 받는 자에게 부과·징수 ㅇ 공동주택 → 세대별 공동주택 분양가격 × 4/1000
ㅇ 단독주택용지 → 단독주택지 분양가격 × 7/1000 □ 개발사업시행자는 분양공급계약체결일로부터 30일이내에 공동주택과 단독주택용지의 분양자료(공급계약자·공급계약내역등)를 시·도지사에게 제출 ㅇ 미분양된 토지 및 공동주택등이 최초 분양공급계약체결일부터 60일이 경과하여 추가분양되는 경우에는 매분기종료후 7일 이내 제출 □ 시·도지사는 분양자료를 받은 때에는 즉시 부담금의 금액·납부기한·납부방법·납부장소 등을 기재한 납부고지서 발부 □ 개발사업시행자는 개발사업계획 수립시 시·도교육감의 의견을 들어 학교용지의 조성·개발에 관한 사항을 포함시켜야 함 □ 시·도교육감은 소규모 개발사업(학교시설 설치기준미만 개발사업)으로서 지역협소로 인해 개발사업시행자가 학교용지를 확보할 수 없다고 판단될 경우 개발사업시행자로 하여금 사업지에 인접(통학거리 1,000m이내)한 학교 용지를 확보하도록 할 수 있음 □ 개발사업시행자는 분양공고시 부담금 부과,징수에 관한 사항을 분양안내서에 명기해야 함. ㅇ 위반시 과태료 부과금액 : 1천만원이하의 과태료 □ 부과대상 개발사업 규모 : 300가구 ⇒ 100가구 □ 부과대상자 : 분양받는 자 ⇒ 개발사업자 □ 부담금 요율 : 공동주택(0.8% ⇒ 0.4%), 단독주택용지(1.5% ⇒ 0.7%) □ 시·도지사, 시장·군수는 학교용지 조성계획을 포함한 개발사업계획이 승인된 경우 지체없이 학교용지에 대한 도시관리계획을 입안토록 함 □ 개발사업자가 학교용지의 조성 및 개발, 확보 등을 지연할 때에는 교육감이 시,도지사에게 공사중지 요청 가능 □ 부담금 사용을 학교 신축용지 매입으로 한정하고, 학교용지 확보가 불가능하면 학교 증축에 사용 가능 23. 주택채권 매입 ① 지상연면적(㎡2) x 전용률 × 금액(원/m2) × 채권할인률(20~30%정도)
(금액을 평균값 1,000 원으로)
② 주거전용 건축물의 전용면적 85㎡ 미만은 면제
③ 관계법규 가. 주거전용건축물(공동주택의 경우)
(1) 전용면적 85㎡초과 100㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 300
(2) 전용면적 100㎡초과 132㎡미만 :주거전용면적 ㎡당 1,000
(3) 전용면적 132㎡초과 165㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 2,000
(4) 전용면적 165㎡초과 231㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 4,000
(5) 전용면적 231㎡이상 330㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 10,000
(6) 전용면적 330㎡이상 660㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 17,000
(7) 전용면적 660㎡이상 : 주거전용면적 ㎡당 28.000
나. 주거전용외의 건축물
(1) 철근 및 철골조의 건축물(극장,영화관,유흥주점,단란주점 등 제외) 연면적 ㎡당 1,300
(2) 연와조 및 석조의 건축물 : 연면적 ㎡당 1,000
(3) 시멘트벽돌 및 블록조의 건축물 : 연면적 ㎡당 600 24. 종토세 ① 공시지가 × 지자체 적용률 × 0.3% × 2.0 년
② 공시지가는 시가에 몇% 적용하고 있음
- 수도권은 50% 적용.
- 지방 같은 경우는 %가 더 낮아짐
- 지자체마다 적용률이 틀리므로. 우선 100% 적용하며, 구청에 문의확인필요
- 요율은 3/1000 .
- 년수는 고정 2년은 아니고 해마다 6/1 날자로 소유한 사람이 세금을 내는 것이라서 1~3 년 사이에서 보통 결정되며, 따라서 그냥 2년으로 추정함. 25. 도시계획세 도시계획세는 종토세와 비슷하며, 요율만 틀린다 ① 공시지가 × 지자체 적용률 × 0.2% × 2.0 년
② 공시지가는 시가에 몇% 적용하고 있음
- 수도권은 50% 적용
- 지방 같은 경우는 %가 더 낮아짐
- 지자체마다 적용률이 틀리므로. 우선 100% 적용하며, 구청에 문의확인 필요
- 요율은 3/1000
- 년수는 고정 2년은 아니고 해마다 6/1 날자로 소유한 사람이 세금을 내는 것이라서 1~3 년 사이에서 보통 결정되며, 따라서 그냥 2년으로 추정함
③ 과세대상 : 도시계획세는 목적세로 은 도시계획구역내의 토지 또는 건축물입니다.
(단, 도시계획구역내 전, 답, 과수원, 목장용지 또는 도시계획법에 의하여 지적 고시된 공공시설용지 과세대상에서 제외됨)
④ 납세의무자 : 도시계획구역내 토지 또는 건축물 소유자
- 납부시기 : 건축물분은 재산세(7.16~7.31),
- 토지분은 종합토지세(10.16~10.31)에 함께 부과 26. 지방세 농어촌특별세 ① 종토세와 도시계획세에 부가되는 세금
② 수지표 참고 27. 기타예비비 ① 법인 인수비와 차량구입비 개발부담금 농지전용비 기타 시공사 은행 접대비 및 기타 비영수 처리 되는 돈
② 민원처리비
- 현장여건에 따라 편차가 큰 것이니 미리 현장을 보시고 민원소지를 검토한 후 착공 전에 공사관련 민원을 최소화 하기 위해 주위 사진촬영 등을 해 놓을 것
- 민원처리비는 시공사가 부담(관급공사)
; 시공사와 계약 찍은 이후의 모든 민원처리는 시공사가 하도록 계약서 작성
; 시공사와 도급계약약정 할때 ´직접공사비 및 민원(Ex : 공사,소음,먼지,진동으로 인한 균열등...)은 시공사에서 부담한다´ 라는 조항을 반드시 세부적으로 넣어야 한다
③ 왜 농지전용 부담금이 예비비로가나요? 제세 공과금으로 가야되지 않나요?
- 대체농지 조성비,산림전용 부담금,대체조림비,부가가치세,등등등
- 법인세는 특별부가세,개발부담금,법인세등 특별부가세= 개인:양도세(22~44%,주민세포함),법인 15%
- 개발부담금=토지개발부담금 개발이익의25%
- 법인세등=법인소득의 30%(28%+주민세등) 28. Project Financeing 1) 수수료 ① 제1금융권은 토지비 100%만 나오기 때문에 대부분의 시행사들은 기타 이전비 등을 위해서 제2금융권으로 내려갈수 밖에 없음
② 제2금융권은 보통 120% 정도까지 받아내며. 취급수수료는 약 5~12% 정도
대부분의 회사들은 다 7~8% 가 넘어감 (제 2금융권으로 수수료를 계산)
- 2금융권은 10% 정도가 평균값
- 2금융권에서 120%받으면서 6% 떼는 경우도 있음 2) PF 자금 ① 제2금융권 기준
- 토지비의 120%로 계산하고 보통 10~12 % 정도
- 대출 년수
; 분양률에 따른 분양 기간이 틀리고 (요즘은 순위 마감이 거의 불가능하기 때문에) 거기에 따라 중간 중간 원금을 갚아나가는 기간과 금액이 틀려지기 때문에 캐쉬플로워 상에서 역산하여 년수를 계산하게 수식을 걸어 놨음
(이자계상은 대출금 금리 대출기간만 정확하다면 역산이 가능).
; 표준을 잡는다면 1.5년 정도(확정은 없음)
; 현장 조건마다 각각 상황에 따라 지급보증 회사 신뢰도에 따라 다르다 ② 실 예
; 지금 현재 조흥은행과 PF를 하고 있는데 대출금액이 토지비의 120%를 받고 이율은 평균 9.5%입니다.
; 제2금융권에서 120%에 13% 지급 (6개월 선이자) 3) 중도금 이자 ① PF 이자와 마찬가지로 수지표 자체적으론 정확한 값이 나올수 없으며, 캐쉬플로워 상에서 역산 해야 한다.
(평균 1.5 년 정도로 계산)
② 중도금 이자후불제 계산하듯이 하고 그 금액을 전부 시행사부담으로 하면 된다.
막상 무이자로 해보면 매출액 대비액수가 무시하기 곤란할 정도임
③ 금융비용은 시행수지를 좌우할 큰 부분이다. 그리고 왜 시행사가 부담해야 하는거죠?
중도금 무이자 하면 시공사도 좋지요. 따라서 앞으로는 시공사와 시행사가 5:5 로 분담해야...
④ 중도금무이자 비용에 허리가 휩니다. 시공사와 잘 협조해야...
어차피 공사비로 들어가니, 시설자금대출이라 생각하셔야~~ <간단산출공식> {(회차별 개월수 총합계 / 중도금 무이자 회차수) × 6% 은행이자 * 12 } × 중도금 총액 (예시) 공기 28개월 중도금 4개월마다 6회차 매출 5000억 중도금총액 3000억원 (84/6 × 6% ) * 12 × 3000억원 = 중도금무이자 금액210억원 4) 이자 후불제 ① 이건 중도금무이자의 이자만 계산하면 될 듯 합니다.
- 이자 후불제로 갈 시에는 보통 수지표에서 빼는 경우가 대부분
- 어느 아파트 현장 계산해보니 대략 4~5 억 산출
중도금 무이자의 값의 약 7~8% 선 정도면 적당할 듯
② 복리(이자에 이자)를 받지 않는다면 국민은행 중도금대출 이율이 현재 대략 5.6%정도 되고 모기지론은 6.45%(신규신청시)정도. 좀더 상세한 현금흐름표를 짜고 싶으시다면 (1차중도금 총액 ×연 5.6%× 준공예정일/365 ) + (2차중도금 총액 × 연5.6%) × 준공예정일/365) 하면 됨
- 이 계산은 최대치를 기준으로 했음. 문제는 요즘 분양시장이 초기 분양이 안되기 때문에... 29. 부가세 1) 부가세 계산방법 ① 먼저 토지 기준시가액(주택평형별 대지지분 x 공시지가)을 산정 (부가가치세법시행령 제48조의2 제4항, 국세청고시 제 2002-36,37호)
② 건물 기준시가액을 산정한후. 고시기준에 따라 기준가액, 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과년수잔가율을 적용하여 산정
③ ①번과 ②번을 합하고 여기에서 토지과세표준비율이 합친 값의 몇 %에 해당하는 지를 구한다. ④ 층별, 향별, 주택평형별 분양가를 정확하게 건축비, 부가가치세, 토지비로 나누어 정리
- 단위 유니트별로 계획한 분양가에 ③번에서 구한 토지과세비율을 곱해서 대지비를 산정함 (당연히 층별, 향별, 평형별 평당 대지비도 달라지게 됨)
- 다음은 계획한 분양가에서 대지비를 빼고 나면, 이 금액이 부가가치세를 포함한 건물가격이 됨
- 부가가치세를 포함한 건물가격을 1.1로 나누면 순수 건물가격이 산정됨
⑤ 이렇게 계산하면 부가가치세율이 경우에 따라서는 3.7% 에서 7% 수준 정도가 되고, 사업시기에 따라서 토지비의 재감정을 통해 부가가치세율을 낮추기도 한다. 시행사입장에서는 매출부가세와 매입부가세의 일부 상쇄효과가 있기 때문에 큰 문제가 없지만 일반 수분양자는 부가세가 적을수록 좋다.
⑥ 참고로 4번 항목에서 미리 산정해 둘 층별, 향별, 주택평형별 분양가에 대해서는 많은 스터디와 체가름 작업을 통해서 결정될 것이고. 이것에 의한 최종 분양가의 확정은 주상복합아파트는 건축과에서, 일반아파트는 주택과에서 분양승인을 받아야 한다.
(실예 : 여의도의 오피스텔같은 경우에는, 분양가산정방식의 감정평가로 부가세를 절감하였음) 2) 기타사항 ① 공급가액과 부가가치세
- 공급가액 100만원에 사서 120에 팔았을때 의미 (공급가액이란 부가세를 뺀 금액)
; 구입금액=100+10 만원=110만원
; 판매금액=120+12 만원=132만원
; 납부 부가가치세=매출부가세 12만원-매입부가세 10만원= 2 만원
② 건축비 260만원의 의미
- 건축비 260만원은 부가세 별도이며 건축비에 대한 부가세가 매입부가세이다
즉, 실제로는 시공사에 260 + 26 = 286 만원에 도급을 주는 셈이다.
- 보통 40평대 이상(전용면적 25.7평 이상)은 분양시에 부가세 포함가 | 
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