주택임대차보호법은 특별법으로서 강행법규의 성질을 가집니다.
강행법규의 성질에 의해 계약당사자간의 계약이 본법규의 내용에 반하여 체결한 약정에
대하여는 무효가 됩니다.
주택임대차보호법은 주택소유자에 비하여 상대적으로 경제적 약자인 주택임차인을 보호하기
위해 제정된 법으로 “본법의 규정에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 약정은 그효력이 없다”
(제10조) 라고 명문화 되어있어 상대적으로 임차인에게 유리하게 되어있습니다.
보통의 사람들의 경우 주택임대차계약 및 상가임대차계약시에 계약서상의 “특약사항”란을 그냥
비워둔체 계약을 하게 되는 경우가 많은데, 사실은 이 “특약사항”란에 최대한 많이 본인에게 유리
하게 약정을 해두어야 큰 손실을 예방할 수 있습니다.
전세 계약 시에는 먼저 전세 계약을 하는 주택의 하자를 꼼꼼히 점검해야 합니다.
만약 주택에 하자가 있을 경우에는 누가 부담해야 할 것인지, 계약 시 약정으로 확실히 해두어야
합니다.
① 계약서 작성시 보통 한 장 정도의 계약서로 끝나는 경우가 많은데 계약서의 뒷면이나 필요시
에는 별도의 용지에 써서 간인을 찍으면, 동일한 효력을 갖게 되므로 필요한 사항은 반드시
기록해 두는 것이 바람직 하다.
만약의 경우, 이전 세입자가 변경한 집 구조나 하다 못해 깨진 유리창까지 변상해야 하는
경우가 발생할 수 있으므로 계약 전, 집주인과 함께 계약하고자 하는 주택의 구조며 하자
여부를 꼼꼼히 체크해야 한다.
② 다세대 주택의 경우 계약서 작성시 반드시 몇 층, 몇 호인지를 기재해야 하며 전입신고시
확실한 호수로 신고해야 한다.
(건축물관리대장) 이는 가장 기본적인 내용이기 때문에 무시하고 넘어가 낭패를 당하는
사람이 의외로 많기 때문에 신중하게 한다.
③ 만약 법정 전세 계약 기간인 2년 이내에 전세를 옮길 가능성이 있으면, 특약 사항에 언제든지
나갈 수 있도록 명시 하는 게 좋다.
관례상 계약기간내에 전세를 옮길 경우 임차인이 새로운 임차인을 구해야하며, 중개수수료도
부담해야 하므로, 위의 사항을 명시할 경우 이러한 부담을 줄일 수가 있다.
④ 경제적 변화가 심한 요즘 같은 때는 임대인이 하는 일이 무엇인지도 파악해 두어야 한다.
만약 사업을 하는 사람이라면 부도가 날 수 있으므로 만약의 경우를 대비해 임대인의 직업을
살펴두어야 한다.
⑤ 계약자가 임대인(집주인)이 아닌 경우에는 소유주의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아 둬야
한다. 소유자와 부부 관계일지라도 부동산은 부부 유별이기 때문에 반드시 위임장을 받아 둬야
한다는 것을 명심해야 한다.
특약사항으로는 전세 계약서를 체결할 때는 공란으로 되어 있는 특약사항 난에 임차인의 권리를
보장하는 내용을 요구, 최대한 관철시켜야 임차인 입장에서는 유리합니다.
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