임대차계약서는 말 그대로 내것이 아닌 것(여기서는 각종 부동산을 말합니다.)을 빌리는 것을 말합니다. 임대차 계약을 어떠한 조건으로 하느냐에 따라 전세계약 월세계약으로 나뉘는 것입니다.
이것은 통상의 개념이며 민법에서는 전세권과 임차권을 분명히 구분하기는 합니다. (아래 내용 참고)
따라서 임대차계약서로 전세계약 월세계약 모두 가능합니다.
여기서 그럼 앞서 언급한 전세권과 임차권에 대해 알아 볼까요?
간략히 말하면 전세금은 주고 전세권 등기를 마치면 물권인 전세권이 되고, 전세금을 주었다고 하더라도 등기를 하지 않으면 채권인 임차권으로 남게 됩니다. 월세의 경우도 임차권에 해당합니다.
전세권은 집주인이 바뀌더라도 새로운 주인에게 그 권리를 주장할 수 있지만 임차권은 주장하지 못하는 것이 원칙입니다.(예외 : 주택임대차보호법에의한 보호규정)
전세권은 같은 부동산 위에 생긴 다른 물권들보다 시간적으로 먼저 생겼다면 그 물권들보다 권리가 앞서며 채권보다 권리가 앞섭니다. 그러나 임차권은 자기보다 늦게 생긴 물권보다도 권리의 주장이 늦는것이 원칙입니다.(예외 :주택임대차보호법에의한 임차인 보호 규정)
전세권은 임대인의 허락없이 그 권리를 다른 사람에게 팔거나 빌려줄 수 있습니다. 그러나 임차권은 임대인의 허락을 받아야 합니다.
또한 전세금을 돌려받지 못할 경우 전세권자는 경매를 신청할 수 있지만 임차인은 법원의 판결을 받아야 가능합니다.
원칙에 의하면 전세권과 임차권 사이에는 이와 같은 엄청난 차이가 있습니다. 그래서 서민들의 주거 생활 안정을 위해 경제적 약자인 임차인을 보호하는 법률이 필요하게 되었고 그래서 생긴 특별법이 주택임대차보호법입니다. 이 법은 채권인 주택의 임차권을 거의 물권과 같이 강력한 권리로 보호하고 있습니다.
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