하자보수 합의서
합의서 마스터·8분·
고쳐 주고 끝내자는 문장이 언제나 그대로 힘을 갖지는 않습니다. 알면서 알리지 않은 하자는 책임을 지지 않기로 약정해도 덮이지 않고, 집합건물의 분양에서는 매수인에게 불리한 특약 자체가 효력을 잃을 수 있습니다.
민법 제672조가 담보책임을 지지 않기로 한 약정의 한계를 정하고, 집합건물법 제9조 제2항이 분양자의 담보책임에 관하여 민법보다 매수인에게 불리한 특약의 효력을 부정합니다
위 건물의 하자 일체를 보수하고 이후 하자에 관하여 문제 삼지 않는다.
거실 바닥 들뜸과 안방 창호 누수 두 건을 보수하며, 이 합의는 위 두 건에 관한 것이다.
빠른 시일 안에 보수를 완료하기로 한다.
○년 ○월 ○일까지 보수를 마치고 완료한 날 양쪽이 함께 확인한다.
보수가 끝나면 하자에 관한 책임은 모두 소멸한다.
위 두 건의 보수로 그 부분의 청구를 마치되 다른 하자에는 이 합의가 미치지 않는다.
고쳐 주고 끝내자는 자리에서 쓰는 문서입니다
하자보수 합의서는 보수와 마무리를 한 장에 담으려는 문서입니다.
집을 짓거나 고쳐 준 쪽과 받은 쪽 사이에서 하자가 나오면 흐름은 대개 비슷합니다. 고쳐 달라는 요구가 오가고, 몇 군데를 손보기로 이야기가 되고, 그러면서 이 일을 여기서 끝내자는 말이 나옵니다. 그 말을 문서로 만든 것이 하자보수 합의서입니다.
그래서 이 문서에는 성격이 다른 두 가지가 함께 들어갑니다. 앞으로 무엇을 고칠 것인가라는 이행의 약속과, 그것으로 끝난 것으로 한다는 마무리입니다. 뒤쪽이 합의서를 합의서로 만드는 부분이고, 나중에 다투어지는 자리이기도 합니다.
고치는 쪽에서는 마무리 문장을 넓게 적고 싶어 합니다. 몇 군데를 손보고 나서 같은 집으로 다시 불려 오는 일을 막고 싶어서입니다. 받는 쪽에서는 지금 보이는 것만 고쳐 놓고 나머지가 통째로 정리되는 것을 걱정합니다.
그 줄다리기가 이 문서의 전부라고 해도 지나치지 않습니다. 그리고 법이 그 줄다리기에 문턱을 두 개 세워 두었습니다.
뺄 수 있습니다. 그러면 이 문서는 이행의 약속만 담은 것이 되고, 서로 물러선 합의로서의 성격은 약해집니다.
계약으로는 성립합니다. 다만 어디를 언제까지 고치기로 했는지 보여 줄 방법이 남지 않습니다.
붙이는 편이 낫습니다. 어느 하자를 대상으로 삼았는지가 문서 밖에서 다투어지지 않게 합니다.
문턱을 보기 전에 문서 안쪽부터 정리합니다. 문턱에 걸리는지도 결국 무엇을 어떻게 적었는지에서 갈리기 때문입니다.
어느 하자를 대상으로 하는가
대상이 지목되지 않으면 무엇을 끝낸 것인지도 정해지지 않습니다.
가장 먼저 적을 것은 이번에 손보기로 한 것이 무엇인가입니다. 어느 자리의 어떤 상태인지를 눈으로 확인한 대로 적습니다. 위층 화장실 아래 천장에 물이 비친다거나, 현관 타일 몇 장이 들떠 있다는 식입니다.
이 목록이 곧 마무리 문장의 범위가 됩니다. 두 건을 적고 그 두 건으로 끝낸다고 쓰면 문서가 무엇을 정리했는지 분명합니다. 반대로 목록 없이 하자 일체라고만 적으면 그 낱말이 어디까지 삼켰는지를 두고 다시 다투게 됩니다.
확인된 것과 확인되지 않은 것을 갈라 두는 것도 방법입니다. 지금 눈에 보이는 것은 여기까지이고 아직 확인하지 못한 부분이 있다는 사실 자체를 문서에 남겨 두면, 나중에 그 자리가 이 합의에 들어 있었는지를 가릴 수 있습니다.
앞에 놓인 예문 대비가 그 갈림을 보여 줍니다. 왼쪽 문장이 틀린 것은 아니고, 다만 몇 해 뒤에 그 문장만으로는 아무것도 가려 낼 수 없다는 것이 문제입니다.
대상이 지목되어 있는지 볼 때
대상이 정해지면 다음은 이행입니다. 이 문서에서 실제로 지켜지지 않는 일이 가장 많은 자리이기도 합니다.
언제까지 무엇을 고치고 어떻게 확인하는가
보수가 끝났다는 것을 누가 언제 확인하는지까지 문서에 있어야 합니다.
빠른 시일 안에 보수하겠다는 문장은 기한이 없는 것과 같습니다. 날짜를 적어야 지켜졌는지를 가릴 수 있고, 지키지 못했을 때 무엇을 할 것인지도 그 날짜에서 시작합니다.
보수의 범위도 마찬가지입니다. 같은 누수라도 겉을 다시 마감하는 것과 원인을 찾아 손보는 것은 다른 일입니다. 무엇을 어디까지 하기로 했는지가 문서에 없으면 끝났다는 판단이 두 쪽에서 다르게 나옵니다.
그리고 확인 절차를 두어야 합니다. 보수를 마친 날 양쪽이 함께 보고 확인서에 서명하는 방식이 흔합니다. 이 절차가 없으면 마무리 문장이 언제부터 작동하는지가 정해지지 않습니다.
확인 결과 그대로가 아니었을 때를 정해 두는 것도 이 자리에서 함께 합니다. 다시 손보기로 하는지, 그때는 어떻게 하는지가 비어 있으면 문서가 만들어 낸 것이 기한 하나뿐입니다.
- 대상을 목록으로 만듭니다위치와 상태를 적고 사진이나 확인서를 붙여 둡니다.
- 보수의 범위를 적습니다무엇을 어디까지 손보기로 했는지를 겉과 원인으로 갈라 둡니다.
- 기한을 적습니다날짜로 못 박아 지켜졌는지를 나중에 가릴 수 있게 합니다.
- 확인 방법을 정합니다마친 날 함께 보고 확인서에 서명하는 절차를 문서에 둡니다.
- 어긋났을 때를 정합니다확인에서 걸렸을 때 다시 손보기로 하는지, 그때의 기한은 어떻게 하는지 적습니다.
여기까지가 문서 안쪽의 일입니다. 이제 마무리 문장이 어디에서 걸리는지를 봅니다.
끝맺음에 걸린 두 개의 문턱
앞으로 문제 삼지 않는다는 문장에 법이 한계를 두었습니다.
민법에는 담보책임을 지지 않기로 약정한 경우를 두고 정한 조항이 있습니다. 제672조입니다. 그렇게 약정했더라도 알면서 알리지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다는 것이 그 내용입니다.
그러니 고치는 쪽에서 이미 알고 있으면서 말하지 않은 하자가 있었다면, 마무리 문장이 그 부분까지 덮어 주지는 않습니다. 넓게 적었는지 좁게 적었는지와 무관합니다. 이 문턱은 문장의 폭이 아니라 알고 있었는지에 걸려 있습니다.
두 번째 문턱은 집합건물에 있습니다. 아파트나 오피스텔처럼 구분된 건물을 지어 분양한 경우, 분양자의 담보책임에 관하여 민법에 정해진 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다고 집합건물법 제9조 제2항이 정합니다. 이 조항은 그 성질상 당사자가 합의로 비켜 갈 수 있는 것이 아니라고 이해됩니다.
정리하면 마무리 문장은 두 번 걸러집니다. 알고 있었으면서 알리지 않은 것이 있는지에서 한 번, 그 건물이 분양된 집합건물인지에서 또 한 번입니다. 그래서 넓게 적는다고 그만큼 얻는 것이 아닙니다.
| 어디에 걸리는가 | 무엇이 문제 되는가 | 결과 |
|---|---|---|
| 알면서 알리지 않은 하자 | 고지하지 않은 사실이 있었는가 | 그 부분은 면책 약정으로 덮이지 않는다 |
| 집합건물의 분양 | 민법보다 매수인에게 불리한가 | 그 특약의 효력이 부정될 수 있다 |
| 그 밖의 부분 | 무엇을 대상으로 삼았는가 | 적어 둔 범위 안에서 힘을 갖는다 |
세 번째 줄이 이 문서를 쓰는 실익입니다. 두 문턱에 걸리지 않는 자리에서는 적어 둔 범위대로 정리됩니다.
그렇다면 남는 물음은 하나입니다. 같은 자리에 다시 문제가 생기면 어떻게 되는가입니다.
같은 자리에 다시 문제가 생기면
답은 문서에 적어 둔 범위에서 시작합니다.
보수를 마치고 몇 달이 지나 같은 곳에서 같은 증상이 나오는 일이 있습니다. 이때 두 쪽의 말이 갈립니다. 한쪽은 그때 끝난 일이라 하고, 다른 쪽은 제대로 고쳐지지 않은 것이니 그 약속이 아직 지켜지지 않았다고 합니다.
이 물음은 법으로 단번에 답이 나오지 않습니다. 그때 무엇을 대상으로 삼았고 어디까지 고치기로 했는지, 확인 절차에서 무엇을 확인했는지에서 출발합니다. 그래서 앞 절들이 이 자리를 위한 준비였던 셈입니다.
특히 보수의 범위를 겉과 원인으로 갈라 두었는지가 크게 작용합니다. 겉만 다시 마감하기로 했다면 원인이 남아 있어도 그 약속은 지켜진 것이 되고, 원인을 손보기로 했다면 같은 증상이 다시 나온 것이 이행되지 않았다는 뜻이 됩니다.
그리고 담보책임을 물을 수 있는 기간이 민법에 따로 정해져 있습니다. 토지나 건물처럼 오래 쓰는 것에는 더 긴 기간이 별도로 정해져 있습니다. 구체적인 연수는 대상과 상황에 따라 갈리므로 이 글에서는 다루지 않지만, 합의를 언제 하느냐가 남은 기간에 영향을 준다는 것은 알아 두는 편이 좋습니다.
합의가 기간을 바꾸는 것은 아닙니다. 다만 합의로 정리한 범위에서는 청구할 것이 남지 않게 됩니다.
이 합의의 대상 목록에 그 자리가 들어 있었는지부터 봅니다. 목록 밖이라면 마무리 문장이 거기까지 미치는지가 다투어집니다.
알면서 알리지 않은 사실에 대해서는 책임을 지지 않기로 한 약정으로도 면하지 못합니다. 다만 알고 있었는지를 보여 주는 일이 남습니다.
서명 전에 마지막으로 볼 것은 마무리 문장이 어느 목록을 가리키고 있는지입니다. 목록을 가리키지 않는 문장은 넓어 보이지만 정작 무엇을 끝냈는지 말하지 못합니다.
자주 묻는 질문
보수하고 앞으로 문제 삼지 않기로 하면 그대로 끝나나요?
대부분의 자리에서는 적어 둔 범위대로 정리됩니다. 다만 알면서 알리지 않은 하자에는 그 문장이 미치지 않고, 집합건물의 분양에서는 매수인에게 불리한 특약의 효력이 부정될 수 있습니다.
아파트 분양 하자도 같은 문서로 정리하나요?
문서의 모양은 비슷하지만 걸리는 조항이 다릅니다. 집합건물법이 분양자의 담보책임에 관하여 민법보다 불리한 특약의 효력을 부정하고 있습니다.
하자 일체를 보수한다고 적어도 되나요?
무엇을 대상으로 삼았는지가 정해지지 않아 마무리 문장이 어디까지 미치는지 다투게 됩니다. 위치와 상태로 목록을 만들어 두는 편이 낫습니다.
보수 완료 확인은 꼭 해야 하나요?
마무리 문장이 언제부터 작동하는지가 그 확인에서 정해집니다. 절차가 없으면 끝났다는 판단이 두 쪽에서 다르게 나옵니다.
같은 곳이 또 문제가 되면 다시 청구할 수 있나요?
그때 무엇을 어디까지 고치기로 했는지에서 갈립니다. 겉만 손보기로 한 것인지 원인을 손보기로 한 것인지가 특히 크게 작용합니다.
