계약 전 확인할 매매계약서 체크리스트

매매계약서 마스터·8분·2026.02.26

왜 목록이 필요한가, 그리고 왜 완결된 목록은 없는가

확인하지 않은 것은 나중에 따질 수 없는 것이 됩니다.

민법 제580조 제1항은 목적물에 하자가 있을 때의 담보책임을 정하면서 매수인이 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 붙였습니다. 이 단서 때문에 계약 전에 무엇을 살폈는지가 계약 뒤에 무엇을 주장할 수 있는지로 곧바로 이어집니다.

그래서 체크리스트는 꼼꼼한 사람의 취미가 아니라 권리의 범위를 넓혀 두는 작업입니다. 목록을 지키면 안전해진다기보다는, 목록을 지키지 않으면 나중에 쓸 수 있는 카드가 줄어든다고 이해하는 편이 정확합니다.

그렇더라도 넘어서는 안 되는 선이 하나 있습니다. 이만큼 보면 과실이 없다고 인정되는 기준선은 정해져 있지 않습니다. 어디까지 살펴야 했는가는 사안마다 다르게 판단되므로, 어떤 목록도 그 판단을 대신하지 못합니다.

아래 세 층은 그런 전제 위에서 만든 것입니다. 완결된 목록이 아니라 빠뜨리면 손해가 큰 순서대로 배열한 것이라고 보면 됩니다.

첫째 층 — 서명하기 전에 끝낼 것

도장을 찍고 나면 같은 확인의 값이 절반 이하로 떨어집니다.

아래 항목은 계약서에 서명하기 전에 마쳐야 의미가 있는 것들입니다. 서명 뒤에 확인하면 사실을 알게 될 뿐 선택지가 생기지 않습니다.

특별한 지식이 필요한 항목은 없습니다. 대부분은 서류를 한 번 더 열어 보거나 상대에게 한 번 더 물어보는 일입니다.

셋째와 넷째 항목이 자주 빠집니다. 상태를 적어 두는 일은 매수인에게 불리해 보이지만 실제로는 반대입니다. 적힌 것은 알고 산 것이 되고 적히지 않은 것은 나중에 이야기할 수 있는 것이 되어, 흐릿하던 경계가 문서 위에 생깁니다.

마지막 항목은 물건이 어디에 있느냐에 따라 달라집니다. 규제지역으로 지정된 곳인지, 허가를 받아야 하는 구역인지에 따라 붙는 절차가 다르므로 계약 전에 확인해 두어야 일정을 짤 수 있습니다.

둘째 층 — 계약서에 반드시 남길 것

매매계약서에는 법이 정한 서식도, 정해진 항목 수도 없습니다.

민법에도 그 시행령이나 시행규칙에도 부동산매매계약서의 서식이 규정되어 있지 않습니다. 필수 기재사항이 몇 개라고 정한 조항도 없습니다. 그래서 무엇을 적을지는 당사자가 정하는 문제이고, 비어 있는 칸은 아무도 대신 채워 주지 않습니다.

그렇다고 자유롭기만 한 것은 아닙니다. 소유권이전등기를 신청할 때 검인을 받는 경우라면 부동산등기 특별조치법 제3조가 계약서에 들어가야 할 사항을 따로 정하고 있습니다. 다만 거래신고를 하고 신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 보므로, 매매에서는 이 절차가 신고 쪽으로 흡수되는 것이 보통입니다.

아래 표는 계약서에서 비워 두면 나중에 값을 치르는 자리를 모은 것입니다.

표의 왼쪽은 모두 법이 정해 주지 않은 자리입니다. 정해 주지 않았다는 것은 자유롭다는 뜻이면서 동시에 아무 기본값도 없다는 뜻이라, 적지 않으면 그 자리가 통째로 비게 됩니다.

다섯째 줄만 방향이 반대입니다. 상대에게서 받아 적는 항목이므로 매수인이 혼자 채울 수 없고, 계약 자리에서 물어야 얻어집니다.

셋째 층 — 서명 뒤 달력에 옮길 기한

기한마다 세기 시작하는 날이 달라서 하나로 묶으면 반드시 어긋납니다.

계약이 끝나면 행정 절차가 이어집니다. 여기서 자주 나는 사고는 일수를 잘못 아는 것이 아니라 기산점을 섞는 것입니다.

부동산 거래신고는 계약을 체결한 날을 기준으로 세고, 소유권이전등기 신청은 반대급부의 이행이 완료된 날, 곧 매매에서는 잔금을 치른 날을 기준으로 셉니다. 두 기한은 일수도 다르고 출발점도 다릅니다.

거래신고의 30일은 종전 60일이 줄어든 값입니다. 2020년 2월 21일부터 30일이 적용되었는데 검색하면 아직도 옛 값이 함께 나오므로 그대로 옮겨 적지 않도록 주의해야 합니다.

셋째 항목의 취득한 날은 별도 규정에 따르므로 잔금일과 같다고 단정할 수 없습니다. 세율은 여러 조건으로 갈리고 개정도 잦으니 이 글에서는 다루지 않았고, 기한만 달력에 옮겨 두면 됩니다.

조건에 따라 더 붙는 것

같은 매매라도 사는 사람과 물건의 위치에 따라 절차가 달라집니다.

모든 거래에 똑같이 붙는 목록만으로는 부족합니다. 아래 문답은 조건에 따라 추가로 확인해야 하는 항목을 모은 것입니다.

첫째와 둘째 문답은 주택을 살 때의 이야기입니다. 토지나 상가만 사는 경우가 대상이라는 근거는 확인되지 않으므로 같은 기준을 옮겨 적용하지 마십시오.

지정 여부에 따라 갈리는 항목은 시간이 지나면 답이 바뀝니다. 어느 곳이 규제지역이고 어디가 허가구역인지는 계속 달라지므로, 목록을 외우는 대신 계약 전에 그 시점의 지정 현황을 확인하는 습관이 필요합니다.

자주 묻는 질문