매매계약서 거래 신고를 놓쳐 과태료를 문 사례

매매계약서 마스터·8분·2026.03.07

왜 이 기한을 놓치는가

출발점이 잔금일이 아니라 계약을 맺은 날이라는 점에서 어긋나기 시작합니다.

매매를 마치고 나면 챙길 것이 많습니다. 대출과 이사와 등기가 줄지어 있고 그 사이에 거래신고는 조용히 지나갑니다. 중개를 통했다면 중개사가 알아서 했을 것이라고 여기게 되고, 직거래라면 그런 절차가 있다는 사실 자체를 늦게 알기도 합니다.

여기에 기한을 세는 방식이 오해를 더합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항은 거래당사자가 계약을 체결한 날부터 30일 이내에 부동산 소재지를 관할하는 시장이나 군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하도록 정합니다. 잔금을 치른 날이 아니라 계약서에 서명한 날이 출발점입니다.

계약일과 잔금일 사이가 두세 달인 거래도 흔합니다. 그런 거래에서 잔금 무렵에 신고를 준비하면 기한은 이미 한참 지나 있습니다. 늦었다는 사실을 아는 시점 자체가 늦는 셈입니다.

또 하나 자주 어긋나는 것이 공동으로라는 부분입니다. 매도인과 매수인 양쪽의 의무이므로 상대가 했을 것이라고 미루는 순간 아무도 하지 않은 상태가 됩니다. 다만 당사자 중 한쪽이 국가나 지방자치단체 등이라면 그쪽이 신고합니다.

언제 무엇을 신고하는가

계약이 성사된 경우뿐 아니라 깨진 경우에도 신고가 따라붙습니다.

거래신고를 계약이 잘 끝난 경우의 절차로만 생각하면 두 번째 기한을 놓칩니다. 계약이 해제되거나 무효가 되거나 취소된 경우에도 그 사실이 확정된 날부터 30일 이내에 신고해야 합니다.

아래 순서는 계약서에 서명한 날부터 이어지는 흐름입니다. 각 단계의 출발점이 서로 다르다는 점만 주의하면 됩니다.

1. 계약을 체결한다이날이 30일을 세는 출발점입니다. 계약서에 적힌 계약일을 그대로 기준으로 삼습니다.
2. 30일 안에 공동으로 신고한다부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 한쪽이 미루면 양쪽 모두 기한을 넘긴 상태가 됩니다.
3. 신고필증을 받는다신고를 마치면 신고필증이 발급됩니다. 이 필증을 받으면 부동산등기 특별조치법의 검인을 받은 것으로 보므로 검인 절차를 따로 밟지 않습니다.
4. 계약이 깨졌다면 다시 신고한다해제나 무효, 취소가 확정된 날부터 다시 30일을 셉니다. 이미 한 신고를 그대로 두면 이 부분에서 별도의 제재가 붙습니다.

셋째 단계를 알아 두면 불필요한 걸음을 줄일 수 있습니다. 검인계약서를 따로 만들어야 한다는 안내가 여전히 돌아다니지만, 신고를 마친 매매에서는 그 절차가 신고 쪽으로 흡수됩니다.

다만 신고필증을 받았다는 것이 신고한 내용을 심사받았다는 뜻은 아닙니다. 검인을 받은 것으로 본다는 것도 마찬가지여서, 필증이 내용의 적정성을 보증해 주지는 않습니다.

제재는 하나가 아니라 세 갈래로 갈린다

늦은 것과 사실과 다른 것은 아예 다른 칸에 들어갑니다.

신고 의무를 어겼을 때의 과태료는 같은 조문 안에 있지만 금액을 정하는 방식이 다릅니다. 늦은 쪽은 상한이 정해진 금액이고, 사실과 다른 쪽은 거래 규모에 비례하는 금액입니다.

이 차이가 실제 부담에서는 크게 벌어집니다. 정액 상한은 거래 금액과 무관하지만 비례 방식은 취득가액이 커질수록 함께 커지기 때문입니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조가 그 과태료를 정합니다. 신고를 하지 않거나 지연한 경우는 500만원 이하이고, 거짓으로 신고한 경우는 그 부동산등 취득가액의 100분의 10 이하입니다. 두 값이 조문의 몇 항 몇 호에 놓여 있는지는 이 글에서 확인하지 않았으므로 조문 번호는 제28조까지만 적습니다.

셋째 줄이 가장 무겁습니다. 실제 거래가와 다르게 적은 이른바 다운계약이나 업계약이 여기에 들어가는데, 과태료로 끝나지 않고 실제 거래를 기준으로 세금이 다시 계산되어 추징되고 가산세까지 붙습니다. 아낀 것으로 보였던 금액이 되돌아오는 구조입니다.

넷째 줄은 이미 어긋난 뒤에 남아 있는 길입니다. 조사가 시작되기 전에 단독으로 가장 먼저 자진신고하고 입증에 필요한 자료를 제공하며 협조한 경우에는 과태료가 줄거나 면제될 수 있습니다. 시점이 요건이므로 미룰수록 이 길도 좁아집니다.

이미 늦었거나 잘못 적었다면

늦은 것을 되돌릴 수는 없지만 방치하는 것보다 나쁜 선택은 없습니다.

기한을 넘겼다는 사실을 알게 됐을 때 가장 흔한 반응은 조용히 두는 것입니다. 그런데 지연은 시간이 지날수록 늘어나는 종류의 문제이고, 등기를 신청하는 과정에서 어차피 드러납니다.

신고한 내용에 잘못이 있는 경우도 마찬가지입니다. 틀리게 적은 부분을 바로잡는 신고를 할 수 있으므로, 그대로 두어 거짓으로 신고한 상태가 이어지게 하는 것은 가장 나쁜 선택입니다.

넷째 문답의 혼동이 실제로 흔합니다. 두 절차는 근거 법률이 다르고 기한의 출발점도 다릅니다. 등기를 서둘렀다고 해서 신고 기한이 지켜지지 않고, 신고를 마쳤다고 해서 등기 기한이 늘어나지도 않습니다.

다섯째 문답의 변화는 직거래에는 직접 적용되지 않지만 시장 전체의 확인 강도가 올라갔다는 신호로 읽어 두면 좋습니다.

60일이라는 숫자가 아직도 함께 나오는 이유

기한이 줄어든 지 시간이 지났는데도 옛 안내가 그대로 남아 있습니다.

거래신고 기한은 원래 60일이었습니다. 이것이 30일로 줄어든 것은 2020년 2월 21일이고, 그날 이후에 체결되는 계약부터 새 기한이 적용되었습니다.

그런데 검색하면 개정 전에 작성된 안내가 여전히 상위에 걸립니다. 게시된 날짜를 확인하지 않으면 60일을 그대로 옮겨 적게 되고, 그 계산으로 일정을 짜면 한 달가량 늦은 시점에 창구를 찾게 됩니다.

여기에 부동산등기 특별조치법의 등기 신청 기한이 60일이라는 점이 겹치면서 오해가 굳습니다. 두 개의 60일이 있었던 것이 아니라, 하나는 줄어들어 30일이 되었고 다른 하나는 그대로 60일로 남아 있는 것입니다.

그러니 숫자만 외우지 말고 무엇에 붙은 숫자인지를 함께 기억해 두어야 합니다. 신고는 계약을 맺은 날, 등기는 잔금을 치른 날이 각각의 출발점입니다.

오래된 안내를 구분하는 방법은 간단합니다. 60일이라고 적혀 있으면 그 문서는 2020년 2월 이전의 기준으로 쓰인 것이거나 그 기준을 그대로 옮긴 것입니다. 같은 문서에 실린 다른 숫자도 함께 의심하는 편이 안전합니다.

관청 안내와 신고 창구에서 확인하는 것이 가장 확실합니다. 이 글이 다룬 값들도 개정에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신고 전에 한 번 더 맞춰 보십시오.

자주 묻는 질문