매매계약서 부동산 거래 신고, 며칠 안에 해야 하나

매매계약서 마스터·8분·2026.07.24

왜 계약서를 쓰자마자 신고하라고 하나

값이 얼마에 오갔는지를 거래 직후에 모으려고 만든 제도입니다.

부동산은 등기라는 공적 장부에 소유자가 적히는 재산입니다. 그런데 등기에는 누가 주인이 되었는지가 적힐 뿐 얼마를 주고 샀는지는 남지 않습니다. 값을 알 방법이 없으면 시세도 세금도 짐작으로 매겨집니다.

그래서 등기와 별개로 값을 모으는 통로를 따로 열었습니다. 거래가 끝난 뒤가 아니라 계약을 맺은 직후에 실제 거래가격을 관청에 알리게 한 것이 부동산 거래 신고입니다. 지금 실거래가라는 이름으로 공개되는 자료가 여기서 쌓입니다.

제도의 목적이 값을 빨리 모으는 데 있다는 점이 기한의 성격을 결정합니다. 잔금까지 기다렸다가 신고하게 하면 계약과 신고 사이에 몇 달이 비고, 그동안 시장은 값을 모른 채 움직입니다. 기산점이 계약한 날인 이유가 여기에 있습니다.

기한 자체도 한 번 줄었습니다. 처음에는 두 달 가까이 여유가 있었지만 그 사이의 공백이 여전히 길다고 보아 절반으로 당겼습니다. 2020년 2월 21일부터 30일이며, 그날 이후에 맺은 계약부터 적용되었습니다.

법이 실제로 적어 둔 문장

기한과 기산점, 신고처, 공동 신고 원칙이 한 문장 안에 다 들어 있습니다.

설명이 길어질수록 원래 문장에서 멀어집니다. 이 제도의 뼈대는 조문 한 줄이므로 그 줄을 먼저 읽어 두면 나머지 안내가 어디서 나온 말인지 구분할 수 있습니다.

거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항

거래계약의 체결일부터라는 대목이 이 글에서 가장 중요한 다섯 글자입니다. 잔금일도 등기일도 인도일도 아닙니다. 잔금이 석 달 뒤라도 30일은 이미 흘러가고 있습니다.

공동으로라는 말도 그냥 지나치기 쉽습니다. 매도인만의 일도 매수인만의 일도 아니고 양쪽이 함께 지는 의무입니다. 상대가 알아서 하겠거니 하고 미루다 둘 다 기한을 넘기는 일이 실제로 생깁니다.

다만 거래당사자 가운데 한쪽이 국가나 지방자치단체 등인 경우에는 그 국가등이 신고하도록 조문이 따로 정해 두었습니다. 관공서가 파는 물건을 샀다면 이 단서에 해당하는지 먼저 확인하십시오.

실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항이라는 표현도 눈여겨볼 만합니다. 무엇을 적어 내는지가 법률 본문이 아니라 하위 법령에 있다는 뜻이고, 그래서 신고 서식과 항목은 개정으로 바뀔 수 있는 부분입니다.

기한을 넘기면 실제로 무슨 일이 생기나

늦은 것과 틀리게 적은 것은 전혀 다른 금액으로 갈립니다.

신고를 놓쳤을 때의 결과를 한 덩어리로 묶어 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 제재는 성격에 따라 갈라져 있고, 금액을 정하는 방식부터 다릅니다. 한쪽은 정해진 상한이 있고 다른 한쪽은 거래 규모에 비례합니다.

아래 표는 그 갈래를 실제로 벌어지는 상황 순서로 늘어놓은 것입니다. 자기 사정이 어느 줄에 해당하는지부터 찾은 다음 오른쪽 칸을 보십시오.

맨 아랫줄이 다른 줄과 근본적으로 다릅니다. 위의 세 줄은 500만원이라는 천장이 있지만, 거짓 신고는 그 부동산 취득가액에 비례해 매겨집니다. 거래 금액이 클수록 액수가 함께 커지는 구조라 값이 큰 거래일수록 위험이 커집니다. 이 금액들의 근거는 부동산거래신고법 제28조입니다.

값을 낮춰 적는 다운계약이나 높여 적는 업계약이 여기에 걸립니다. 그리고 과태료로 끝나지도 않습니다. 실제 거래가 기준으로 세금이 다시 계산되어 추징되고 가산세까지 붙으므로, 아껴 보려던 금액보다 나중에 나가는 돈이 커지는 경우가 흔합니다.

조사가 시작되기 전에 단독으로 그리고 가장 먼저 허위 신고 사실을 스스로 알리고 확인에 필요한 자료를 내면서 협조하면 과태료가 줄거나 면제될 수 있는 길도 열려 있습니다. 이미 잘못 낸 신고를 그대로 덮어 두는 것이 가장 나쁜 선택인 이유입니다.

값을 잘못 적었다는 것을 뒤늦게 알았다면 정정신고를 할 수 있습니다. 다만 그 기한과 대상 항목은 서식과 안내가 지자체마다 다르게 걸려 있으므로 관할 시·군·구에 직접 확인하는 편이 정확합니다.

신고를 마치면 검인이 따라옵니다

신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 봅니다. 따로 받으러 가지 않습니다.

신고를 끝내면 신고필증이 나옵니다. 이 종이 한 장이 하는 일이 생각보다 큽니다. 나중에 등기를 넘길 때 계약서에 관청의 검인을 받아 제출해야 하는데, 거래 신고를 마치고 신고필증을 받았다면 그 검인을 받은 것으로 보기 때문입니다.

그래서 실거래 신고를 한 매매에서는 검인계약서를 따로 만들거나 검인을 받으러 다시 가는 절차가 없습니다. 검색하다 보면 검인계약서를 준비하라는 안내가 남아 있는데, 매매에서는 신고가 그 자리를 이미 채워 둔 셈입니다.

검인이라는 절차 자체가 사라진 것은 아닙니다. 거래 신고 대상이 아닌 원인으로 소유권을 넘길 때는 그 절차가 그대로 남아 있습니다. 교환이나 증여처럼 매매가 아닌 계약이 그런 경우입니다.

한 가지 오해는 미리 걷어 두는 편이 좋겠습니다. 신고필증을 받았다는 것은 접수가 끝났다는 뜻이지 신고 내용이 맞는지 관청이 심사해 주었다는 뜻이 아닙니다. 검인을 받은 것으로 본다는 효과도 그 심사를 뜻하지 않습니다. 값을 틀리게 적어 냈다면 필증을 손에 쥐고 있어도 앞 절의 마지막 줄로 갑니다.

이 30일과 자주 섞이는 다른 기한들

숫자보다 어디서부터 세는지가 더 자주 틀립니다.

매매 한 건에는 기한이 하나만 붙지 않습니다. 신고 말고도 등기와 세금 쪽에 각각 따로 있고, 근거 법이 다르니 세는 시작점도 제각각입니다. 60일이라는 숫자가 두 군데에 나오는 것도 혼선을 키웁니다.

특히 거래 신고의 30일과 등기 신청의 60일은 자주 뒤섞입니다. 일수도 다르지만 그보다 기산점이 완전히 다릅니다. 하나는 계약한 날이고 다른 하나는 잔금을 치른 날입니다.

아래 표는 매매 한 건에서 지나가는 기한을 시간 순서대로 늘어놓은 것입니다. 가운데 칸을 먼저 읽고 오른쪽 숫자를 보십시오.

둘째 줄의 근거는 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항입니다. 조문은 서로 대가적인 채무를 부담하는 계약에서는 반대급부의 이행이 완료된 날부터 세라고 정하는데, 매매에서 그 날이 잔금을 치른 날입니다. 계약일부터 60일이라고 적어 둔 안내를 보았다면 그것은 기산점이 틀린 것입니다.

셋째 줄의 근거는 지방세법 제20조 제1항이고 매매처럼 값을 주고 넘겨받는 경우가 여기에 해당합니다. 다만 취득한 날이 정확히 언제인지는 지방세법 시행령이 따로 정하고 있어 잔금일과 늘 같다고 단정할 수 없으므로, 날짜가 빠듯하다면 관할 시·군·구에 확인하십시오.

넷째 줄은 파는 쪽의 기한이며 근거는 소득세법 제105조입니다. 여기서는 양도한 날이 아니라 양도일이 속하는 달의 말일부터 두 달을 셉니다. 이 한 칸을 놓쳐 한 달을 통째로 밀어 계산하는 실수가 잦습니다.

세율은 이 표에 넣지 않았습니다. 취득세와 양도소득세의 세율은 조건에 따라 갈리고 개정도 잦아 한 줄로 적어 두면 금세 틀린 문장이 됩니다. 이 글에서 확인해 드릴 수 있는 것은 기한까지입니다.

계약서를 덮기 전에 이 순서로 처리하십시오

첫 단계는 계약서에서 날짜를 옮겨 적는 것입니다.

기한을 놓치는 사람들이 게을러서 놓치는 것은 아닙니다. 대부분은 잔금 준비에 정신이 팔려 있는 동안 계약일이 기준이라는 사실을 잊습니다. 그래서 첫 단계를 계약서를 덮기 전으로 당겨 두는 편이 안전합니다.

1. 계약서에서 체결일을 옮겨 적는다기억이 아니라 문서를 봅니다. 계약서 맨 아래 적힌 날짜가 30일을 세는 시작점입니다.
2. 마감일을 달력에 적어 둔다체결일부터 30일을 세어 나온 날짜를 계약서 사본과 같은 곳에 적어 둡니다. 잔금일과 나란히 적어 두면 헷갈리지 않습니다.
3. 누가 접수할지 정한다공동으로 지는 의무이므로 서로 미루면 둘 다 걸립니다. 중개를 거친 거래라면 개업공인중개사가 신고하는 경로가 있으니 누가 언제 낼지 그 자리에서 정하십시오.
4. 부동산 소재지 관할 시·군·구에 신고한다매도인이나 매수인이 사는 곳이 아니라 물건이 있는 곳이 기준입니다.
5. 신고필증을 받아 계약서와 함께 보관한다등기를 넘길 때 쓰이고, 검인을 받은 것으로 보는 근거가 됩니다.
6. 계약이 깨지면 그날부터 다시 센다해제·무효·취소가 확정된 날부터 30일 안에 해제등 신고를 합니다. 계약이 없던 일이 되었으니 신고도 없던 일이 되는 것은 아닙니다.

셋째 단계가 실무에서 가장 자주 무너집니다. 중개사가 처리해 주겠거니 하고 손을 놓았는데 실제로는 접수되지 않은 채 기한이 지나가는 경우가 있습니다. 누가 낸다고 했든 접수가 끝났는지는 당사자가 직접 확인해 두어야 합니다. 의무를 지는 사람은 결국 계약을 맺은 두 사람이기 때문입니다.

여섯째 단계도 잊기 쉽습니다. 계약이 깨지면 신경이 온통 계약금과 위약금에 쏠려 신고 쪽을 놓칩니다. 그러나 이미 들어간 신고를 정리하지 않으면 실거래 자료에 없던 거래가 남고, 그 자체가 제재 대상이 됩니다.

자주 묻는 질문