매매계약서 등기 이전이 안 될 때의 구제 방법

매매계약서 마스터·8분·2026.07.13

등기가 넘어오지 않는 상황은 두 가지입니다

잔금을 이미 치렀는지 아닌지에 따라 손에 남은 수가 완전히 달라집니다.

소유권이 넘어오지 않는다는 하소연은 겉으로 비슷해 보여도 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 아직 잔금일 전이거나 잔금을 치르지 않은 상태에서 매도인이 서류 준비를 미루는 경우이고, 다른 하나는 대금을 모두 건넨 뒤에 등기만 되지 않는 경우입니다.

두 상황에서 매수인이 쥐고 있는 것이 다릅니다. 앞의 경우에는 아직 건네지 않은 돈이 남아 있고, 뒤의 경우에는 남아 있는 것이 없습니다. 협상의 자리에서 이 차이는 결정적입니다.

그래서 이 글은 조문을 훑는 순서를 그렇게 잡았습니다. 먼저 두 의무가 어떤 관계로 묶여 있는지를 보고, 그 묶임이 풀린 뒤에는 무엇이 남는지를 봅니다.

결론을 미리 말하면 이 문제의 핵심은 사후 구제가 아니라 계약서를 쓰는 단계에 있습니다. 두 의무를 언제 어디서 맞물리게 할지가 그 단계에서 정해지기 때문입니다.

매매가 만들어 내는 두 개의 의무

조문은 매도인과 매수인이 각각 무엇을 해야 하는지를 한 문장에 적어 두었습니다.

매매의 효력을 정한 민법 제568조가 출발점입니다. 제1항은 두 사람이 지는 의무를 나란히 적고 있습니다.

여기서 매도인이 지는 것은 매매의 목적이 된 권리를 이전하는 일입니다. 물건을 넘겨주는 것과 권리를 넘기는 것은 다르므로, 열쇠를 받았다는 사실이 이 의무가 이행되었다는 뜻은 아닙니다.

매수인이 지는 것은 대금의 지급입니다. 두 의무는 같은 계약에서 나왔고 서로를 향하고 있습니다. 이 마주 봄이 다음 항의 전제가 됩니다.

매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.

민법 제568조 제1항

조문이 권리를 이전하여야 한다고만 적고 방법을 정하지 않은 점도 눈여겨볼 만합니다. 부동산에서 그 방법이 무엇인지는 뒤에 볼 등기 관련 법률이 채워 줍니다.

지금 확인해 둘 것은 하나입니다. 매도인의 의무는 문서를 건네는 것이 아니라 권리가 실제로 매수인 앞으로 옮겨지게 하는 것입니다.

두 의무가 맞물려 있다는 뜻

특별한 약정이 없으면 대금과 권리는 동시에 오갑니다.

제568조 제2항이 두 의무를 하나로 묶습니다. 쌍방의 의무를 동시에 이행하도록 정해 둔 것입니다.

이 규정이 매수인에게 주는 실질은 방패입니다. 상대가 자기 몫을 하지 않는 동안에는 내 몫도 미룰 수 있게 되기 때문입니다. 등기에 필요한 서류가 갖추어지지 않았다면 잔금을 건네지 않고 버틸 근거가 여기서 나옵니다.

다만 조문은 문을 하나 열어 두었습니다. 특별한 약정이나 관습이 없으면이라는 조건이 앞에 붙어 있습니다. 계약서에서 잔금을 먼저 치르기로 정해 두었다면 그 약정이 앞서므로, 방패는 그 순간 사라집니다.

전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.

민법 제568조 제2항

쌍무계약 일반에 관한 조문이 민법에 따로 있지만, 매매에서 곧바로 적용되는 근거는 이 제568조 제2항입니다. 두 조문을 뒤섞어 인용하면 근거가 흐려집니다.

실무적으로는 이 한 항이 계약서의 잔금 조항을 어떻게 쓸지를 결정합니다. 특약란에 무심코 적은 한 줄이 조문이 주는 방패를 스스로 내려놓는 결과가 될 수 있습니다.

완전한 소유권으로 넘겨야 한다

명의만 옮겨 주면 되는 것이 아니라 걸려 있는 것을 정리해서 넘겨야 합니다.

권리를 이전한다는 말의 폭이 문제가 되는 경우가 있습니다. 등기 명의는 옮길 수 있지만 그 부동산에 다른 것이 얹혀 있는 상태라면 매수인이 받은 것은 온전한 소유권이 아니기 때문입니다.

이 점에 관해 판례는 매도인의 의무를 넓게 봅니다. 매매 목적 부동산에 처분금지가처분등기나 소유권말소예고등기 같은 것이 있는 경우, 매도인은 이를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 줄 의무를 진다고 정리되어 있습니다.

그러니 잔금일에 확인할 것은 명의가 옮겨지는가만이 아닙니다. 넘겨받는 상태가 계약할 때 전제했던 상태와 같은지를 함께 보아야 합니다. 이 확인이 앞 절의 동시이행과 맞물릴 때 비로소 방패가 제 역할을 합니다.

반대로 정리해야 할 것이 남아 있는 상태에서 잔금을 먼저 건네면, 그 뒤에 남는 것은 상대에게 정리해 달라고 요구하는 일뿐입니다. 순서가 결과를 가르는 자리입니다.

등기를 신청해야 하는 기한

60일의 기산점은 계약한 날이 아니라 반대급부의 이행이 완료된 날입니다.

소유권 이전을 뒤로 미루는 일 자체를 막기 위해 별도의 법률이 신청 기한을 정해 두었습니다. 부동산등기 특별조치법입니다.

조문은 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자에게 기한을 지우고, 그 기산점을 각 호로 나누어 정합니다. 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날이고, 한쪽만 채무를 부담하는 경우에는 계약의 효력이 발생한 날입니다.

매매는 앞쪽에 해당합니다. 대금과 권리를 서로 주고받는 관계이므로, 잔금을 치른 날이 곧 기산점이 됩니다. 계약서에 서명한 날부터 세는 것이 아닙니다.

부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

부동산등기 특별조치법 제2조 제1항

이 기한을 부동산 거래신고의 기한과 묶어 기억하면 반드시 어긋납니다. 거래신고 쪽은 계약을 체결한 날부터 세고 일수도 다르기 때문입니다. 두 기한은 근거 법률도 기산점도 일수도 각각입니다.

매수인 입장에서 이 조문이 갖는 쓸모는 협상의 언어입니다. 잔금을 치른 뒤에 등기가 늦어지고 있다면, 이 기한이 법으로 정해져 있다는 사실 자체가 상대를 움직이게 하는 근거가 됩니다.

그래서 계약서에서 무엇을 정해 두어야 하나

사후에 쓸 수 있는 수는 계약서를 쓰는 단계에서 대부분 결정됩니다.

앞의 조문들을 이어 붙이면 실무에서 할 일이 세 가지로 정리됩니다.

첫째, 잔금과 소유권 이전을 같은 자리에서 맞물리게 두는 것입니다. 두 의무가 동시이행이라는 것은 기본값일 뿐이고, 실제로 같은 날 같은 장소에서 처리하도록 적어 두어야 그 기본값이 현실이 됩니다.

둘째, 선이행을 약정하지 않는 것입니다. 사정이 있어 먼저 치러야 한다면 그 대가로 무엇을 받을지를 함께 적어야 합니다. 아무 조건 없이 순서만 앞당기면 조문이 주는 방패를 이유 없이 내려놓는 셈이 됩니다.

셋째, 넘겨받을 상태를 계약서에 적어 두는 것입니다. 부동산에 얹혀 있는 것을 언제까지 어떻게 정리할지를 문장으로 남겨 두면, 잔금일에 무엇을 확인할지가 분명해집니다.

이렇게 써 두면 등기가 늦어질 때 다투는 자리가 사실관계에서 문서로 옮겨 갑니다. 이 주제에서 매수인이 가장 크게 얻는 것이 바로 그 이동입니다.

자주 묻는 질문