2026년 매매계약서에서 달라진 항목

매매계약서 마스터·7분·2026.07.30

올해 움직인 자리는 계약서 안이 아니었습니다

매매계약서 본문에 새로 넣어야 할 법정 항목은 올해도 생기지 않았습니다.

해가 바뀌면 계약서 양식부터 새로 받아야 하는지 묻는 분이 많습니다. 결론부터 말씀드리면 이 문서는 그렇게 움직이는 종류가 아닙니다. 매매계약서에는 애초에 법이 정한 서식이 없고, 반드시 넣어야 할 항목의 개수를 정한 조항도 없습니다. 올해도 그 상태 그대로입니다.

그래서 달라진 것을 찾으려면 계약서 바깥을 보아야 합니다. 매매 한 건은 계약서 한 장으로 끝나지 않고 신고와 등기라는 절차를 끌고 갑니다. 올해 손질된 곳은 그 절차에 딸려 나가는 서류들입니다.

손질의 방향은 일관됩니다. 값이 얼마인지, 그 돈이 어디서 나왔는지를 더 잘게 나누어 적게 하고 그것을 뒷받침할 자료를 함께 내게 하는 쪽입니다. 적어 내는 항목이 늘어난 것이지 판단 기준이 새로 생긴 것은 아닙니다.

따라서 실무에서 준비할 것도 계약서를 다시 짜는 일이 아닙니다. 신고 단계에서 무엇을 더 챙겨야 하는지, 그 자료를 언제까지 모아 두어야 하는지를 계약 자리에서 미리 정해 두는 일입니다.

바뀐 네 가지

서식 하나, 항목 하나, 대상 범위 하나, 중개 거래의 제출 서류 하나입니다.

아래 표에 올해 확인된 변화를 모았습니다. 오른쪽 칸을 눈여겨봐 주십시오. 시행일이 법령으로 확인된 것과 발표로만 알려진 것이 섞여 있어, 날짜를 적을 수 있는 줄과 그렇지 않은 줄을 구분해 두었습니다.

이 구분이 중요한 이유가 있습니다. 날짜가 확정되지 않은 항목을 두고 언제부터 정확히 어떤 조문이 적용되는지 단정하면, 그 문장이 실제 기준과 어긋날 수 있기 때문입니다.

위 두 줄은 법령 데이터베이스에서 시행일까지 확인된 것이라 날짜를 적었습니다. 아래 두 줄은 발표와 보도로 확인한 것이어서 연도와 달까지만 적었습니다. 근거 조문의 번호와 정확한 시행일자를 붙이지 않은 것은 확인하지 못했기 때문이지 중요하지 않아서가 아닙니다.

네 줄 가운데 셋이 자금조달계획서와 그 증빙에 걸려 있다는 점이 올해의 성격을 보여 줍니다. 누가 얼마에 샀는가에서 그 돈이 어디서 왔는가로 초점이 옮겨 간 셈입니다.

나머지 한 줄인 중개 거래의 서류는 방향이 조금 다릅니다. 자금의 출처가 아니라 계약 자체가 실제로 있었는지를 확인하려는 쪽입니다. 다음 두 절에서 각각 나눠 보겠습니다.

자금조달계획서 서식이 바뀐 자리

가상자산으로 마련한 돈을 따로 적는 칸이 생겼습니다.

자금조달계획서의 정식 이름은 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다. 이름 그대로 집을 사는 데 쓴 돈을 어디서 마련했는지 항목별로 적어 신고서와 함께 내는 서류입니다. 그 서식이 올해 2월 10일 시행으로 바뀌었습니다.

가장 눈에 띄는 변화는 가상자산 매각대금이 독립된 항목으로 올라온 것입니다. 종전에는 이런 돈을 현금 등 그 밖의 자금이라는 칸에 뭉뚱그려 넣었습니다. 이제는 그 출처를 따로 적게 되었으니, 코인을 정리해 집값을 보탠 경우라면 어느 칸에 적어야 할지 헷갈릴 일이 줄었습니다.

그 밖에도 대출과 매각대금 쪽 항목이 전보다 잘게 나뉘었습니다. 뭉쳐 있던 칸이 갈라졌다는 뜻이고, 적을 것이 늘었다기보다 같은 내용을 더 정확한 자리에 적게 되었다고 보는 편이 맞습니다.

적용 시점은 계약을 언제 맺었는지로 갈립니다. 2026년 2월 10일 이후에 체결한 계약부터 새 서식을 씁니다. 그 전에 맺어 둔 계약이라면 종전 서식이 기준이므로, 계약일을 먼저 확인한 뒤 어느 쪽을 준비할지 정하십시오.

누가 이 서류를 내야 하는지는 이 글에서 다루지 않았습니다. 법인인지 개인인지, 규제지역 안의 집인지, 거래 금액이 얼마인지에 따라 갈리고 조건마다 증빙의 범위도 다릅니다. 제출 대상을 정면으로 다룬 편을 따로 두었으니 그쪽을 보십시오.

다만 한 가지는 여기서 짚어 두겠습니다. 이 서류는 주택을 살 때의 것입니다. 서식 이름부터 주택취득자금이라고 되어 있어, 토지나 상가만 사는 경우까지 여기에 끌어다 붙이면 어긋납니다.

미제출이나 거짓 작성에 어떤 제재가 따르는지는 이 글에서 금액을 적지 않았습니다. 확인되지 않은 숫자를 적어 두는 것보다 관할 시·군·구의 안내를 확인하시라고 안내드리는 편이 정확합니다.

중개를 거친 거래에서 서류가 하나 늘었습니다

계약서 사본과 계약금이 실제로 오간 자료를 함께 냅니다.

2026년 1월부터 개업공인중개사가 주택 매매계약을 신고할 때 매매계약서 사본과 계약금 입금을 보여 주는 자료를 함께 내게 되었습니다. 이체확인증처럼 돈이 실제로 건너간 것을 확인할 수 있는 자료입니다. 종전에는 중개사가 신고할 때 이런 증빙을 따로 붙일 의무가 없었습니다.

취지는 분명합니다. 실제로는 거래가 없었는데 있었던 것처럼 신고하거나, 값을 높게 신고해 시세가 오른 것처럼 보이게 만드는 행위를 막으려는 것입니다. 자전거래나 실거래가 띄우기라고 불리는 방식들입니다.

종전에는 신고서에 적힌 값을 뒷받침할 자료가 접수 단계에 없었습니다. 계약이 실제로 있었는지는 나중에 조사로 가려낼 문제였습니다. 이제 접수하는 자리에서 계약서와 돈이 오간 흔적을 함께 보게 되었으니 확인 시점이 앞당겨진 셈입니다.

계약 당사자 입장에서 달라지는 것은 준비물입니다. 계약금을 현금으로 건네고 영수증만 받아 두면 낼 자료가 마땅치 않아집니다. 계좌로 보내 기록을 남기고 그 내역을 계약서와 함께 보관해 두는 편이 훨씬 수월합니다.

그대로인 것을 확인해 두십시오

기한과 요건은 올해도 한 칸도 움직이지 않았습니다.

달라진 것을 챙기다 보면 원래 있던 기준까지 새로 확인하고 싶어집니다. 그런데 매매에서 가장 값이 큰 항목들은 올해 손대지 않았습니다. 아래 표를 한 번 훑어 두면 어디에 시간을 쓸지가 정해집니다.

첫째 줄과 둘째 줄은 숫자보다 기산점이 중요합니다. 하나는 계약한 날부터, 다른 하나는 잔금을 치른 날부터 셉니다. 이 둘을 뒤바꿔 적어 둔 안내가 지금도 검색에 많이 남아 있습니다.

셋째 줄은 이 클러스터에서 가장 자주 잘려 나가는 문장입니다. 계약금을 포기하거나 배액을 상환해 무를 수 있다는 말만 남고 시한이 사라지면, 이미 중도금이 오간 사람이 그 말을 믿었다가 계약금도 잃고 계약도 못 무르게 됩니다.

넷째 줄은 매년 같은 질문을 받는 자리입니다. 새 양식이 나왔다는 안내를 보았다면 그것은 특정 업체나 기관이 만든 서식이 갱신되었다는 뜻이지, 법이 서식을 정해 두었다는 뜻이 아닙니다.

다섯째 줄도 마찬가지입니다. 계약금을 얼마로 할지는 당사자가 정하는 것이고, 널리 쓰이는 비율은 관행일 뿐 지켜야 하는 기준이 아닙니다. 다만 얼마로 정했느냐가 나중에 해약금의 기준이 되므로 금액 자체는 신중하게 적으십시오.

자주 묻는 질문