매매계약서 자금조달계획서를 함께 내야 하는 경우

매매계약서 마스터·7분·2026.08.03

값만이 아니라 돈이 어디서 왔는지를 묻는 서류입니다

거래가격을 적는 신고서 옆에 자금의 출처를 적는 칸을 따로 붙인 것입니다.

집을 사고팔면 얼마에 거래되었는지를 관청에 알립니다. 그 값이 모여 실거래가라는 이름으로 공개됩니다. 그런데 값만 모아서는 알 수 없는 것이 하나 있습니다. 그 돈이 어디서 나왔는가입니다.

자금의 출처를 묻는 이유는 두 가지로 정리됩니다. 하나는 빌린 돈으로 감당할 수 없는 거래가 쌓이는지 보려는 것이고, 다른 하나는 세금을 내지 않은 증여가 매매의 모습으로 지나가는지 보려는 것입니다. 둘 다 값 하나만으로는 드러나지 않습니다.

그래서 신고서 옆에 서류가 하나 더 붙었습니다. 정식 이름은 주택취득자금 조달 및 입주계획서이고 부동산거래신고법 시행규칙의 별지 서식으로 정해져 있습니다. 흔히 자금조달계획서라고 줄여 부릅니다.

이름에 주택취득자금이라고 적혀 있는 것이 이 서류의 범위를 알려 줍니다. 집을 사는 경우에 붙는 서류이고, 언제 내는가도 따로 정해진 것이 아니라 거래 신고서와 함께 내는 방식입니다. 신고와 별개의 기한이 하나 더 생기는 것이 아니라는 뜻입니다.

내가 내야 하는지는 세 갈래로 갈립니다

사는 주체, 집이 있는 곳, 거래 금액 순으로 짚어 내려가면 됩니다.

대상 여부를 한 문장으로 답하기 어려운 것은 기준이 하나가 아니기 때문입니다. 금액만 보고 판단하려다 어긋나는 경우가 가장 많은데, 금액을 아예 따지지 않는 경우가 둘이나 있어서입니다.

아래 표는 판단 순서대로 줄을 세운 것입니다. 위에서부터 읽어 내려가다가 자기 사정에 맞는 첫 줄에서 멈추면 됩니다.

첫째 줄이 개인 매수인에게는 낯선 기준입니다. 법인이 주택을 사면 금액이 얼마이든 대상입니다. 소규모 법인이 작은 집 한 채를 사는 경우도 예외가 아닙니다.

둘째 줄이 이 표에서 가장 조심해야 할 자리입니다. 규제지역이라 함은 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정된 곳을 가리키는데, 이 지정은 행정청이 하고 또 해제합니다. 오늘 규제지역인 곳이 몇 달 뒤 아닐 수 있고 그 반대도 마찬가지입니다. 그래서 이 글에는 어느 지역이 지정되어 있는지 적지 않았습니다. 계약을 앞두고 있다면 그 시점의 지정 현황을 직접 확인하셔야 합니다.

셋째 줄과 넷째 줄을 가르는 6억원은 실제 거래가격 기준입니다. 공시가격이나 감정가가 아니라 계약서에 적힌 금액입니다.

다섯째 줄은 서류의 이름에서 곧바로 나오는 결론입니다. 주택취득자금이라고 되어 있으므로 토지나 상가만 사는 거래에 이 서류를 끌어다 붙일 근거가 없습니다. 다만 거래 신고 자체는 주택이 아니어도 해야 하므로 두 절차를 혼동하지 마십시오.

적는 것으로 끝나지 않고 자료를 붙여야 하는 경우

투기과열지구로 지정된 곳의 주택이라면 항목마다 증명 서류가 따라붙습니다.

대상이라고 해서 모두 같은 무게는 아닙니다. 서식의 칸을 채워 내는 것으로 끝나는 경우가 있고, 적은 내용마다 그것을 뒷받침할 자료를 함께 내야 하는 경우가 있습니다. 준비하는 데 드는 시간이 크게 달라지는 지점입니다.

증빙까지 요구되는 것은 투기과열지구로 지정된 곳의 주택을 살 때입니다. 예금에서 마련했다고 적었으면 그 잔액을 보여 주는 자료를, 주식이나 채권을 팔아 마련했다고 적었으면 그 매각을 보여 주는 자료를, 증여나 상속으로 받았다고 적었으면 그에 해당하는 자료를 붙이는 식입니다.

여기에 더해 2026년부터는 자금조달계획서와 증빙 제출 대상이 토지거래허가구역 안의 주택 거래까지 넓어진 것으로 발표되었습니다. 종전에는 투기과열지구 쪽이 중심이었습니다.

실무에서 이 대목이 일정을 흔듭니다. 증빙은 하루 만에 모이지 않습니다. 여러 계좌에서 끌어모은 돈이거나 가족에게서 받은 돈이 섞여 있으면 어느 자료를 어디까지 내야 하는지부터 정리해야 합니다. 계약을 맺고 나서 알아보기 시작하면 늦습니다.

무엇을 적는가 — 올해 칸이 하나 늘었습니다

돈의 출처를 항목별로 나누어 적고, 가상자산을 적는 칸이 새로 생겼습니다.

서식은 자기 돈과 빌린 돈을 갈라 놓고 그 안에서 다시 출처별로 칸을 나눕니다. 예금에서 얼마, 부동산을 팔아 얼마, 대출로 얼마 하는 식입니다. 여기에 그 집에 직접 들어가 살 것인지 아닌지를 적는 입주계획이 붙습니다.

2026년 2월 10일 시행으로 서식이 바뀌면서 가상자산 매각대금을 따로 적는 칸이 생겼습니다. 종전에는 이런 돈을 그 밖의 자금이라는 칸에 뭉뚱그려 넣었으니, 코인을 정리해 보탠 경우라면 이제 적을 자리가 분명해진 셈입니다. 대출과 매각대금 쪽 항목도 전보다 잘게 나뉘었습니다.

어느 서식을 쓰는지는 계약을 언제 맺었는지로 갈립니다. 2026년 2월 10일 이후에 체결한 계약이라면 새 서식입니다. 올해 바뀐 항목 전체를 정리한 편이 따로 있으니 그쪽을 함께 보십시오.

칸을 채울 때의 원칙은 하나입니다. 적은 내용과 실제가 어긋나지 않게 하는 것입니다. 증빙이 요구되는 경우라면 자료가 곧바로 대조되고, 요구되지 않는 경우라도 나중에 확인 요청을 받을 수 있습니다.

계약 자리에서 미리 정리해 둘 것

대상 여부와 증빙 범위는 계약서에 도장을 찍기 전에 확인하는 편이 낫습니다.

이 서류 때문에 곤란해지는 경우는 대부분 순서가 뒤집혀서 생깁니다. 계약을 먼저 하고 신고를 준비하면서 그제야 무엇을 내야 하는지 알아보는 것입니다. 아래 여섯 줄을 계약 전에 훑어 두면 그 상황을 피할 수 있습니다.

둘째 줄에 시점 기준이라는 말을 넣은 이유가 있습니다. 지정 현황은 고정된 것이 아니어서 지난달에 본 자료가 지금도 맞다고 보장할 수 없습니다. 계약을 앞둔 그 시점에 확인해야 합니다.

다섯째 줄이 실무에서 가장 오래 걸리는 항목입니다. 오래된 예금과 최근에 판 주식, 가족에게 받은 돈이 섞여 있으면 각각을 무엇으로 보여 줄지 정하는 데만 며칠이 갑니다. 잔금 일정을 짤 때 이 시간을 넣어 두십시오.

여섯째 줄은 중개를 거치는 거래에서 특히 흐지부지되기 쉽습니다. 신고는 거래당사자가 공동으로 지는 의무이므로 누가 언제 무엇을 내는지가 정해져 있지 않으면 서로 기다리다 기한이 지나갑니다.

자주 묻는 질문