매매계약서 필수 기재사항

매매계약서 마스터·8분·2026.06.20

항목표를 찾으려 하면 헛걸음합니다

법전을 뒤져도 부동산 매매계약서의 서식은 나오지 않습니다.

수억 원이 오가는 거래를 앞두면 어딘가에 정답지가 있으리라 믿게 됩니다. 국가가 정해 둔 항목표가 있고 그중 하나라도 어긋나면 계약이 흔들린다는 인상이지요. 그런데 민법을 아무리 넘겨도 매매계약서를 이렇게 만들라고 적어 둔 자리는 나오지 않습니다.

민법이 매매에 관해 정한 것은 종이의 생김새가 아니라 당사자가 서로 무엇을 해 주어야 하는지입니다. 파는 쪽은 권리를 넘기고 사는 쪽은 값을 치른다는 뼈대만 세워 두었고, 그 합의를 어떤 서식에 담을지는 열어 두었습니다. 서식을 규정한 별지도, 항목의 개수를 못 박은 조항도 없습니다.

그래서 매매는 합의만으로 성립하는 낙성·불요식 계약입니다. 서면이 없어도 두 사람이 목적물과 값에 관해 뜻을 맞추면 그 순간 계약입니다. 계약서를 쓰지 않았다고 매매가 없던 일이 되지는 않습니다.

그렇다면 왜 다들 필수라는 말을 붙일까요. 매매계약서는 계약을 만들어 내는 문서가 아니라, 계약 뒤에 줄줄이 따라오는 절차에 들어가는 입장권이기 때문입니다. 그 절차들이 각자 요구하는 것이 있고, 그것이 모여 필수라는 이름으로 굳었습니다.

기재사항을 열거한 조문은 검인 쪽에 있습니다

법이 계약서의 내용을 지목하는 자리는 등기를 신청할 때입니다.

민법 바깥으로 나가면 이야기가 달라집니다. 부동산등기 특별조치법은 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청하려는 사람에게 검인이라는 절차를 요구하고, 그 검인을 받을 계약서가 무엇을 담고 있어야 하는지를 조문에 적어 두었습니다. 항목이 열거된 자리는 여기 한 곳입니다.

이 조문이 겨냥하는 것은 계약의 유효성이 아니라 등기의 입구입니다. 거래의 실질이 무엇이었는지를 관청이 한 번 훑고 지나가게 하려는 장치이므로, 값과 그 값을 언제 치르는지가 조문의 중심에 놓입니다.

계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 일정 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에서는 구청장)·군수 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 제출하여야 한다.

부동산등기 특별조치법 제3조 (계약서등의 검인에 대한 특례)

조문이 이어서 드는 항목은 세 갈래입니다. 첫째는 대금과 그 지급일자 등 지급에 관한 사항이고, 값이 아니라 평가액으로 셈하는 거래라면 평가액과 차액의 정산에 관한 사항이 그 자리를 대신합니다. 둘째는 부동산중개업자가 있을 때 그 중개업자이며, 셋째는 계약에 조건이나 기한이 붙어 있을 때 그 조건 또는 기한입니다.

세 갈래를 나란히 놓고 보면 조문이 무엇을 궁금해하는지가 드러납니다. 얼마를 언제 주고받았는지, 누가 사이에 있었는지, 그리고 이 계약이 무언가에 걸려 있는지입니다. 흔히 필수라고 부르는 당사자 인적사항이나 목적물 표시는 이 목록에 따로 등장하지 않는데, 그것들은 등기신청서 자체가 이미 요구하는 것이라 계약서 쪽에서 다시 물을 필요가 없기 때문입니다.

그러니 필수 기재사항을 정확히 말하려면 문장을 이렇게 바꾸어야 합니다. 매매계약서 일반의 필수 항목이 아니라, 검인을 받는 계약서가 갖추어야 할 기재사항입니다. 이 구분을 흐리면 관행으로 굳은 칸까지 법이 요구한 것처럼 읽히게 됩니다.

그런데 대부분의 매매는 검인 창구로 가지 않습니다

거래신고를 마치고 신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 봅니다.

실제로 아파트나 빌라를 사고팔면서 검인 도장을 받으러 다녔다는 이야기는 잘 들리지 않습니다. 거래신고 제도가 그 자리를 대신하기 때문입니다. 부동산 거래신고를 하고 신고필증을 발급받으면 검인을 받은 것으로 보므로, 따로 검인 절차를 밟지 않습니다.

그러면 검인은 어디에 남아 있을까요. 거래신고의 대상이 아닌 원인으로 소유권을 넘길 때입니다. 교환이나 증여처럼 매매가 아닌 계약을 원인으로 등기를 신청하는 경우가 그렇습니다. 매매 쪽에서는 검인이 조문으로만 남고 실무는 신고 창구로 흡수된 셈입니다.

여기서 한 가지 짚어 둘 것이 있습니다. 신고필증을 받았다는 것은 신고를 접수했다는 뜻이지 신고 내용이 적정한지를 심사받았다는 뜻이 아닙니다. 검인이 의제된다고 해서 누군가 계약서를 검토해 주었다고 읽으면 안 됩니다.

그래서 계약서를 쓰는 사람이 실제로 신경 써야 할 기한은 검인이 아니라 아래 두 줄입니다. 두 기한은 일수도 다르고 세기 시작하는 날도 다릅니다.

첫 줄과 둘째 줄을 섞는 실수가 가장 잦습니다. 신고는 계약서에 도장을 찍은 날부터 세고, 등기는 잔금을 치른 날부터 셉니다. 계약과 잔금 사이가 두세 달 벌어지는 거래에서는 이 차이가 곧바로 지연으로 이어집니다. 두 기한을 계약서 여백에 적어 두는 것만으로도 놓칠 일이 크게 줄어듭니다.

넷째 줄의 기산점도 눈여겨보십시오. 양도한 날이 아니라 양도일이 속하는 달의 말일부터 셉니다. 여기서 한 달을 앞당겨 세다가 기한을 넘기는 경우가 있으니 달력에 표시할 때 주의하십시오. 세율은 사정에 따라 갈리므로 이 글에서는 다루지 않고, 기한만 적어 둡니다.

그래서 종이에 실제로 있어야 하는 칸

법이 요구하는 자리와 관행이 만든 자리를 갈라 두면 정리가 쉬워집니다.

지금까지의 이야기를 계약서 위에 얹어 보겠습니다. 아래 표는 흔히 쓰이는 칸을 늘어놓고 그 칸을 채워야 하는 이유가 어디에서 오는지, 비워 두면 어느 장면에서 걸리는지를 붙인 것입니다. 근거가 조문인 줄과 관행인 줄을 나란히 두었으니 그 차이를 보면서 읽으십시오.

관행이라고 적힌 줄이 덜 중요하다는 뜻은 아닙니다. 오히려 다툼은 관행 쪽에서 더 자주 생깁니다. 법이 요구하지 않으니 비워 두어도 절차가 굴러가지만, 나중에 무언가를 증명해야 할 때 그 빈칸이 그대로 돌아옵니다.

표의 위쪽 다섯 줄은 어차피 어느 서식에나 인쇄되어 있어 빠지는 일이 드뭅니다. 문제는 적혀 있되 성기게 적힌 경우입니다. 목적물 칸에 아파트 이름과 동·호수만 있고 지번이나 도로명이 없으면 등기부와 한 번에 이어지지 않고, 같은 이름의 단지가 여럿인 곳에서는 그 한 줄이 그대로 분쟁거리가 됩니다.

아래쪽 세 줄은 성격이 다릅니다. 법이 요구하지 않는 대신 다툼이 시작되는 자리이므로, 서식을 고를 때 이 칸이 넉넉한지를 보는 것이 실질적입니다. 특히 계약금과 중도금의 날짜는 뒤에 오는 해제 가능 시점과 곧바로 이어지므로 빈칸으로 두지 마십시오.

여기서 자주 어긋납니다

틀린 문장은 대개 관행을 법으로 옮겨 적으면서 만들어집니다.

마지막으로 이 주제에서 반복되는 오해를 모았습니다. 대부분은 항목을 몰라서가 아니라, 어느 항목이 무엇에 근거하는지를 다르게 알고 있어서 생깁니다. 아래 목록을 서명 직전에 한 번 훑어 보십시오.

여섯 번째 줄을 넣어 둔 이유가 있습니다. 계약금의 비율은 법이 아니라 관행이 만든 숫자인데도, 그 숫자를 맞추느라 정작 날짜 칸을 대충 적는 경우를 자주 봅니다. 금액보다 날짜가 뒤에 오는 절차와 훨씬 촘촘하게 엮여 있습니다.

다섯 번째 줄도 마찬가지입니다. 두 기한을 같은 날부터 세면 한쪽은 반드시 어긋납니다. 계약서에 서명한 날과 잔금을 치른 날을 각각 표시해 두고 거기서부터 세십시오.

자주 묻는 질문