매매계약서 계약서를 안 써도 매매가 성립하나

매매계약서 마스터·8분·2026.07.16

성립에 서면이 필요하지 않은 이유

매매를 서면으로 하라고 요구하는 조항이 민법에 없습니다.

계약이 성립하려면 무엇이 필요한지부터 봅니다. 민법이 매매에 관해 둔 조문들을 훑어보아도 서면으로 작성하라거나 일정한 형식을 갖추라는 요구는 나오지 않습니다. 팔겠다는 뜻과 사겠다는 뜻이 맞으면 그것으로 계약이 있는 것으로 다룹니다.

이렇게 형식을 요구하지 않는 계약을 두고 낙성·불요식이라고 부릅니다. 거창한 말 같지만 뜻은 단순합니다. 무엇을 건네거나 어떤 서류를 만들어야 비로소 계약이 생기는 것이 아니라, 합의가 이루어진 그 시점에 이미 생긴다는 것입니다.

부동산이라고 해서 예외가 되지도 않습니다. 금액이 크고 절차가 많다는 사정은 성립 요건과 별개의 문제입니다. 법이 서면을 요구하는 계약 유형이 따로 있지만 부동산 매매는 거기에 들어 있지 않습니다.

그러니 계약서에 서명하지 않았으니 없던 일이라는 주장은 출발부터 흔들립니다. 서명하지 않았다는 사실은 계약이 없었다는 증명이 아니라, 계약이 있었는지를 다투게 되는 상태를 뜻할 뿐입니다.

성립하는 것과 실현되는 것은 다릅니다

말로 성립한 계약도 소유권을 옮기는 단계에서는 문서를 요구받습니다.

여기서 이야기를 멈추면 오해가 생깁니다. 계약이 성립한다는 말과 원하는 결과에 도달한다는 말은 같지 않기 때문입니다.

부동산 매매의 목적은 소유권이 매수인 앞으로 옮겨지는 것입니다. 그 마지막 단계는 등기소에서 이루어지는데, 부동산등기 특별조치법은 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때 일정한 사항이 적힌 계약서에 검인을 받아 관할등기소에 제출하도록 정하고 있습니다. 이 단계에서는 말이 아니라 종이가 필요합니다.

신고 쪽도 마찬가지입니다. 부동산 거래신고 제도는 계약을 체결한 날을 기준으로 기한을 정해 두고 거래당사자가 공동으로 신고하게 합니다. 신고 내용은 실제로 합의한 것과 같아야 하므로 무엇을 언제 어떤 조건으로 합의했는지가 확정되어 있어야 합니다.

정리하면 이렇습니다. 서면은 계약이 태어나는 데는 필요하지 않지만, 그 계약이 목적지까지 가는 길에서는 여러 번 요구됩니다. 말로 시작한 거래도 결국 어느 지점에서는 문서로 옮겨 적어야 합니다.

무엇을 합의했는지는 어떻게 증명하나

다툼이 생기면 남는 것은 기억이 아니라 기록입니다.

실무에서 더 크게 부딪히는 것은 성립 여부가 아니라 내용입니다. 계약이 있었다는 데까지는 다투지 않으면서, 잔금일이 언제였는지 무엇을 두고 가기로 했는지에서 말이 갈립니다.

말로 정한 것은 시간이 지나면 각자의 기억으로 남습니다. 두 기억이 어긋날 때 그것을 가려 줄 방법이 마땅치 않습니다. 반면 문서로 적어 둔 것은 그 자체가 판단의 자료가 됩니다.

문서에 서명이나 날인, 무인이 있으면 그 문서가 제대로 만들어진 것으로 추정된다는 규정이 민사소송법에 있습니다. 어떤 표시를 어디에 남길지는 이 추정과 연결되는 문제라 별도의 글에서 자세히 다룹니다.

그래서 계약서를 쓴다는 것은 법이 요구해서 하는 일이 아니라 나중을 위해 하는 일입니다. 지금 합의한 내용을 미래의 나와 상대가 같은 문장으로 읽게 만드는 장치라고 보면 목적이 분명해집니다.

세 문답의 공통점은 조각과 전체의 차이입니다. 흩어진 기록은 어느 하나만으로 결론을 내기 어렵고, 그것을 이어 붙이는 일 자체가 다툼의 대상이 됩니다.

한 장의 문서가 하는 일이 바로 그 이어 붙이기를 미리 끝내 두는 것입니다.

법이 정해 두지 않은 것들

서식도 항목 수도 유효기간도 법에 없습니다.

계약서를 쓰기로 마음먹으면 다음 질문이 따라옵니다. 정해진 양식이 있는지, 몇 가지를 반드시 적어야 하는지, 도장을 찍어야 하는지 같은 것들입니다.

여기에 대한 답은 대체로 같습니다. 민법에도 그 시행령이나 시행규칙에도 매매계약서의 서식은 규정되어 있지 않고, 필수 기재사항의 개수를 정한 조항도 없습니다. 계약서의 유효기간을 정한 조항, 몇 부를 만들어 누가 갖는지를 정한 조항, 용지 규격이나 파일 형식을 정한 조항도 마찬가지로 없습니다.

도장도 그렇습니다. 서명과 날인과 무인 가운데 무엇이 필요한지를 매매계약서에 대해 정해 둔 조문은 없습니다. 금액을 한글과 숫자로 나란히 적는 것이나 여러 장에 걸쳐 도장을 찍는 것도 변조를 어렵게 하려는 관행이지 법이 요구하는 절차가 아닙니다. 공증을 의무화한 조항 역시 없습니다.

다만 정해진 것이 없다는 말을 아무거나 써도 된다는 뜻으로 읽으면 곤란합니다. 앞에서 본 것처럼 등기 신청 단계에서 요구되는 기재사항이 따로 있고, 무엇보다 적히지 않은 것은 나중에 증명할 수 없습니다. 법이 비워 둔 자리를 채우는 몫이 당사자에게 넘어와 있는 셈입니다.

성립의 문턱이 낮다는 것의 다른 얼굴

남의 부동산을 파는 계약도 그 자체로 무효가 되지는 않습니다.

형식을 요구하지 않는다는 성질은 뜻밖의 자리에서도 나타납니다. 파는 사람이 그 부동산의 소유자가 아닌 경우입니다.

직관적으로는 그런 계약은 성립할 수 없을 것 같습니다. 그러나 민법은 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에도 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다고 정합니다. 계약을 없던 일로 만드는 대신 매도인에게 무거운 의무를 지우는 방식입니다.

그래서 이런 계약을 두고 무효라고 말하면 사실과 어긋납니다. 매도인이 끝내 취득해 이전할 수 없게 된 때에 매수인이 계약을 해제할 수 있고, 계약 당시에 그 권리가 매도인에게 속하지 않는다는 사실을 알고 있었다면 손해배상은 청구하지 못한다는 것이 조문의 구조입니다.

이 대목이 알려 주는 것은 하나입니다. 계약이 성립하는 문턱은 낮고, 그래서 성립했다는 사실만으로는 안심할 근거가 되지 않는다는 것입니다. 상대가 누구이고 무엇을 넘길 수 있는 상태인지는 성립과 별개로 확인해야 합니다.

그래서 무엇을 적어 두어야 하나

법이 요구하지 않아도 적어야 할 것은 뒤에 다툼이 생기는 자리입니다.

마지막으로 실제 작성으로 넘어가 보겠습니다. 정해진 서식이 없으니 기준은 하나로 잡으면 됩니다. 나중에 말이 갈릴 만한 곳을 문장으로 못 박는 것입니다.

먼저 당사자와 목적물입니다. 누가 누구에게 무엇을 파는지가 다른 것과 헷갈리지 않을 만큼 특정되어야 합니다. 다음은 돈입니다. 총액과 각 단계의 금액, 그리고 각각을 언제 어떤 계좌로 건네는지까지 적습니다.

그다음이 순서입니다. 잔금과 소유권 이전을 언제 어디서 맞물리게 할지, 집을 언제 비우고 언제 넘겨받을지가 여기에 들어갑니다. 이 부분이 비어 있으면 앞에서 본 조문들이 주는 보호를 스스로 쓰지 못하게 됩니다.

마지막이 예외 상황입니다. 무엇을 두고 가고 무엇을 가져가는지, 정리해야 할 것이 남아 있다면 언제까지 정리할지, 약속이 지켜지지 않으면 어떻게 할지를 적습니다. 다툼은 대개 이 칸에서 생깁니다.

이 네 덩어리만 채워도 말로만 한 합의와는 전혀 다른 문서가 됩니다. 법이 형식을 요구하지 않는다는 사실은 자유가 아니라 책임에 가깝다고 보아야 합니다.

자주 묻는 질문