매매계약서 가계약서와 본계약서, 효력이 어떻게 다른가

매매계약서 마스터·8분·2026.05.01

법전에는 가계약이라는 말이 없습니다

실무에서 굳은 이름일 뿐 조문에 정의된 용어가 아닙니다.

마음에 드는 집이 나왔는데 다른 사람이 채 갈까 봐 조급해지는 순간이 있습니다. 그때 중개사무소에서 일단 얼마를 걸어 두시라고 권합니다. 계좌번호를 받아 몇백만 원을 보내고, 문자로 짧은 확인을 주고받습니다. 이것을 흔히 가계약이라고 부릅니다.

그런데 법전을 아무리 뒤져도 가계약이나 가계약금이라는 말은 나오지 않습니다. 그것을 정의한 조문도, 그 상태에 어떤 효과가 붙는지 정한 조문도 없습니다. 실무가 만들어 낸 이름이고, 그 이름 때문에 오히려 판단이 어려워지는 면이 있습니다.

이름이 문제를 만드는 방식은 이렇습니다. 가라는 글자가 앞에 붙으니 아직 진짜가 아닌 상태처럼 읽힙니다. 그래서 언제든 없던 일로 할 수 있다고 짐작하게 되고, 양쪽이 서로 다른 기대를 품은 채 돈만 건너갑니다. 다투기 시작하면 그 기대는 아무 근거가 되지 못합니다.

그러니 이 주제를 제대로 보려면 이름을 내려놓고 실제로 무슨 일이 벌어졌는지부터 봐야 합니다. 대개는 두 사람이 목적물과 값에 관해 뜻을 맞춘 뒤, 약정한 계약금 중 일부만 먼저 건넨 상태입니다. 법이 다루는 것은 바로 이 상태입니다.

계약금을 주고받는 것은 별개의 계약입니다

매매계약과 계약금계약은 서로 다른 두 개의 약속입니다.

여기서 구조를 하나 잡아 두어야 뒤의 이야기가 풀립니다. 집을 사고팔기로 하는 약속과 계약금을 주고받기로 하는 약속은 별개의 계약입니다. 앞의 것을 주계약이라 하고 뒤의 것을 계약금계약이라 부릅니다.

두 계약은 성립하는 방식이 다릅니다. 매매는 합의만으로 성립합니다. 목적물과 값에 관해 뜻이 맞으면 그 순간 매매이고 서면도 필요하지 않습니다. 반면 계약금계약은 돈이 실제로 건너가야 성립하는 것으로 다루어집니다. 약속만으로는 아직 만들어지지 않습니다.

이 구분이 왜 중요할까요. 계약금을 포기하거나 그 두 배를 돌려주고 계약을 푸는 길은 계약금계약이 성립했을 때 열리기 때문입니다. 계약금계약이 아직 없으면 그 길도 아직 없습니다.

그러니 돈을 일부만 보낸 상태는 어중간한 중간 지대가 아닙니다. 매매는 이미 성립했고 계약금계약은 아직 성립하지 않은, 꽤 분명한 상태입니다. 사람들이 기대하는 것과 정확히 반대 방향인 경우가 많습니다.

표의 둘째 줄과 셋째 줄을 이어 읽으면 흔한 오해가 정리됩니다. 돈을 조금이라도 보냈으니 그것을 포기하고 물러설 수 있다고 생각하기 쉬운데, 포기라는 선택지 자체가 아직 만들어지지 않은 상태입니다.

넷째 줄은 계약금이 다 건너간 뒤에도 남는 요건입니다. 계약금 포기나 배액 상환으로 계약을 풀 수 있는 것은 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지이고, 그 시한이 지나면 계약금계약이 성립했더라도 그 길은 닫힙니다. 두 가지를 함께 보아야 지금 어디에 서 있는지가 나옵니다.

대법원이 실제로 다룬 사안

11억 원짜리 거래에서 1천만 원만 먼저 건너간 사건입니다.

이 문제를 정면으로 다룬 판결이 있습니다. 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결입니다. 사안은 이렇습니다. 아파트를 11억 원에 사기로 하면서 계약금을 1억 1천만 원으로 정했는데, 그중 1천만 원만 계약 당일에 주고 나머지 1억 원은 다음 날 주기로 했습니다. 그 사이에 파는 쪽이 마음을 바꾸었습니다.

대법원이 밝힌 첫 번째 판단은 성립에 관한 것입니다. 계약금 일부만 먼저 지급하고 잔액은 나중에 주기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 주기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수 없다는 것입니다.

두 번째 판단은 금액에 관한 것입니다. 일부만 지급된 경우에 수령자가 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 실제로 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 보았습니다.

두 번째 판단의 이유도 함께 밝혔습니다. 실제로 건너간 금액을 기준으로 삼으면 계약당사자의 의사에 반하고 계약의 구속력을 약화시키는 결과가 되기 때문입니다. 조금만 보내 두고 언제든 싼값에 빠져나갈 수 있다면 계약을 붙잡아 두려던 계약금의 취지가 사라진다는 뜻으로 읽힙니다.

숫자를 나란히 놓으면 차이가 확 드러납니다. 받은 만큼만 두 배로 돌려주면 된다는 계산으로는 2천만 원이지만, 판결의 기준을 적용하면 출발점이 1억 1천만 원입니다. 파는 쪽에서는 마음을 바꾸는 비용이 전혀 다른 규모가 되고, 사는 쪽에서는 물건을 그렇게 쉽게 빼앗기지 않게 됩니다.

다만 이 판결이 답한 것은 임의로 해제할 수 있느냐와 해약금의 기준이 무엇이냐입니다. 이미 건너간 돈을 어떤 경우에 돌려주어야 하는지는 이 판결이 정한 문제가 아니고, 양쪽이 어떤 약속을 했는지에 따라 갈립니다. 그래서 그 부분은 계약서에 문장으로 적어 두는 것 말고는 방법이 없습니다.

그러면 종이에 무엇을 적어야 하나

이름을 붙이는 대신 무엇이 정해졌는지를 적으십시오.

지금까지의 이야기를 실무로 옮기면 할 일이 분명해집니다. 가계약서라는 제목을 다는 것은 아무것도 정해 주지 않습니다. 그 종이가 무엇을 정한 것인지를 문장으로 적어야 합니다.

적어야 할 것은 네 가지입니다. 무엇을 사는지, 얼마에 사는지, 약정한 계약금이 얼마인지, 그리고 그 돈을 언제 몇 번에 나누어 보내는지입니다. 이 넷이 있으면 앞에서 본 판단 구조가 그대로 적용되어 지금 어디에 서 있는지가 분명해집니다.

덧붙여 정해 두면 좋은 것이 돈의 성격입니다. 어떤 경우에 돌려주고 어떤 경우에 돌려주지 않는지를 양쪽이 미리 합의해 적어 두면, 나중에 그 돈의 이름을 두고 다툴 일이 없어집니다. 아래 단계를 순서대로 밟아 보십시오.

1. 목적물과 대금을 먼저 적는다어느 부동산을 얼마에 사고파는지가 없으면 그 문서는 아무 약속도 담지 못합니다. 등기부의 표시 방식에 맞춰 적으십시오.
2. 약정 계약금을 금액으로 못 박는다총액이 얼마인지가 적혀 있어야 뒤의 셈이 가능해집니다. 이 한 줄이 이 글에서 가장 중요합니다.
3. 나누어 보낸다면 각 회차의 날짜를 적는다언제 얼마를 보내는지를 하루 단위로 적습니다. 나머지를 언제 보낼지가 비어 있으면 상태가 흐려집니다.
4. 돈의 성격을 합의해 적는다어떤 경우에 돌려주고 어떤 경우에 돌려주지 않는지를 양쪽이 정해 문장으로 남깁니다.
5. 세부 문안을 언제까지 확정할지 정한다본계약서를 며칠까지 작성할지, 그때까지 합의가 안 되면 앞의 내용은 어떻게 되는지를 함께 적습니다.
6. 양쪽이 같은 자리에서 표시를 남긴다문자만 주고받은 상태보다 종이에 서명이나 날인이 있는 편이 나중에 훨씬 단단합니다.

두 번째 단계를 강조해 두는 이유가 있습니다. 약정 계약금이 얼마인지가 종이에 없으면, 나중에 실제로 보낸 금액을 기준으로 삼자는 주장이 반드시 나옵니다. 판결의 취지는 약정액을 기준으로 삼는 쪽이지만, 애초에 그 약정액이 무엇이었는지를 다투게 되면 시간과 비용이 그만큼 듭니다.

다섯 번째 단계도 실무에서 유용합니다. 급히 돈부터 보내는 상황이라면 세부 조건까지 정하기 어려운 것이 사실입니다. 그럴 때는 며칠 안에 본계약서를 쓴다는 문장과, 그때까지 정하지 못한 부분이 있어도 이미 적은 목적물·대금·계약금은 그대로 유효하다는 문장을 넣어 두면 문서가 허공에 뜨지 않습니다.

본계약서로 넘어갈 때 확인할 것

앞서 적은 것과 뒤에 적는 것이 어긋나면 어느 쪽이 합의인지 다투게 됩니다.

며칠 뒤 정식 계약서를 쓰는 자리에서 자주 벌어지는 일이 있습니다. 앞서 문자로 정했던 내용과 계약서에 인쇄된 조항이 조금씩 어긋나는 것입니다. 금액은 맞는데 날짜가 다르거나, 특약으로 이야기했던 것이 문서에 없는 식입니다.

이 어긋남을 그대로 두면 뒤에 두 문서가 맞서게 됩니다. 그러니 본계약서를 쓸 때는 앞의 문서를 옆에 놓고 한 줄씩 대조하고, 앞의 문서를 어떻게 처리할지도 정해 두십시오. 아래 목록이 그 대조표입니다.

세 번째 문답이 이 글에서 가장 자주 받는 질문입니다. 답을 딱 잘라 드리지 못하는 이유는 판결이 그 문제를 다룬 것이 아니기 때문입니다. 인터넷에 돌아다니는 단정적인 답변들은 대개 근거 없이 한쪽으로 기울어 있으니 그대로 믿지 마십시오.

그래서 결론은 앞 절의 네 번째 단계로 돌아갑니다. 돈을 보내기 전에 어떤 경우에 돌려주는지를 한 줄로 정해 두는 것입니다. 이 한 줄이 있으면 판례를 찾아볼 일도, 답을 구하러 다닐 일도 생기지 않습니다.

비즈폼의 매매계약서 양식에는 약정 계약금과 회차별 지급 일정을 적는 자리가 나뉘어 있고 특약란이 넉넉합니다. 급한 상황에서도 이 네 줄만 채워 두면 문서가 제 역할을 합니다.

자주 묻는 질문