매매계약서 계약금을 송금하고 후회하는 경우

매매계약서 마스터·7분·2026.02.02

왜 송금 버튼이 그렇게 빨리 눌리는가

계약금은 마음을 정하기 전에 물건을 붙잡아 두는 수단처럼 쓰입니다.

마음에 드는 물건을 보고 나오면 다른 사람이 먼저 채 갈까 조바심이 납니다. 중개사도 오늘 안에 얼마라도 넣어 두어야 잡힌다고 말합니다. 그래서 계약서를 쓰기도 전에 계좌번호를 받아 일부를 먼저 보내는 일이 흔합니다.

이 순서에는 나름의 이유가 있습니다. 매도인 쪽에서도 말만으로는 붙들 수 없으니 돈이 오가야 다른 사람을 돌려보낼 명분이 생깁니다. 양쪽 모두에게 합리적인 절차로 보이는 셈입니다.

문제는 그 뒤에 마음이 바뀌었을 때 드러납니다. 다시 계산해 보니 무리라거나 대출 조건이 예상과 달라졌을 때, 사람들은 대개 낸 돈만 포기하면 없던 일이 된다고 생각합니다. 그 생각이 맞는 구간이 있고 이미 지나 버린 구간이 있는데 그 경계가 눈에 보이지 않습니다.

경계를 그어 놓은 것이 민법 제565조 제1항입니다. 이 조문은 포기와 배액 상환이라는 방법만 정한 것이 아니라 그 방법을 쓸 수 있는 기간까지 함께 정하고 있습니다.

일부만 보낸 상태는 어중간한 상태가 아니다

계약금계약은 돈이 실제로 건네져야 성립하는 별개의 계약입니다.

계약금을 얼마로 하기로 정한 것과 그 돈이 실제로 오간 것은 다릅니다. 대법원은 계약금 일부만 먼저 주고 잔액을 나중에 주기로 했거나 전부를 나중에 주기로 한 경우, 그 잔액이나 전부가 지급되지 않는 한 계약금계약이 성립하지 않으므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수 없다고 보았습니다.

이 결론은 양쪽 모두에게 적용됩니다. 일부만 보낸 매수인도 포기라는 방법으로 물러설 수 없고, 일부만 받은 매도인도 배액을 돌려주는 방법으로 밀어낼 수 없습니다. 물건을 붙잡아 두려던 송금이 오히려 두 사람 다 움직이지 못하는 상태를 만드는 셈입니다.

실무에서는 이 단계의 돈을 가계약금이라고 부르지만 그것은 법령에 있는 용어가 아닙니다. 관행어일 뿐이므로 그 이름이 붙었다는 이유로 별도의 법적 취급이 따라오지는 않습니다. 판단은 계약금 일부가 오간 상태를 어떻게 볼 것인가라는 틀 안에서 이뤄집니다.

아래 표는 돈이 어디까지 오갔는지에 따라 무엇이 달라지는지를 정리한 것입니다.

셋째 줄만 이 방법이 열려 있는 상태입니다. 나머지는 이유가 서로 다를 뿐 결과는 같습니다. 위 두 줄은 아직 요건을 갖추지 못해서, 아래 두 줄은 요건이 이미 지나가거나 약정이 앞서서 막힙니다.

그래서 물러설 여지를 남겨 두고 싶다면 오히려 계약금을 온전히 보내는 편이 앞뒤가 맞습니다. 붙잡아 두려고 조금만 보내 두는 선택이 정작 필요한 순간에는 아무 도움이 되지 않습니다.

물러설 때 기준이 되는 금액

받은 만큼의 두 배가 아니라 약정한 계약금이 기준입니다.

계약금 일부만 오간 상태에서 수령자가 물러설 수 있다고 보는 경우에도 계산의 기준은 실제로 받은 돈이 아닙니다. 대법원은 해약금의 기준이 되는 금원을 약정한 계약금으로 보아야 한다고 했습니다. 실제 건네진 금액을 기준으로 삼으면 당사자의 의사에 어긋나고 계약의 구속력이 약해진다는 것이 그 이유입니다.

숫자로 옮겨 보면 차이가 분명해집니다. 계약금을 1억 원으로 정하고 그중 1천만 원만 먼저 받은 매도인이 물러서려 한다면, 돌려줄 기준은 받은 1천만 원의 두 배인 2천만 원이 아니라 약정한 1억 원 쪽입니다.

이 차이는 매수인에게도 그대로 의미가 있습니다. 조금만 보내 두었으니 상대도 가볍게 물러설 것이라는 예상이 성립하지 않기 때문입니다. 오히려 약정 금액이 클수록 상대가 쉽게 마음을 바꾸지 못하는 구조가 됩니다.

첫째 항목을 오해하는 경우가 많습니다. 매매대금의 10퍼센트라는 관행이 워낙 굳어 있어 법이 정한 비율처럼 느껴지지만, 제565조는 액수가 아니라 포기와 배액 상환이라는 방법만 정하고 있습니다.

비율이 정해져 있지 않다는 것은 협상의 여지가 있다는 뜻이기도 합니다. 계약금을 크게 잡으면 상대가 물러서기 어려워지고 작게 잡으면 그 반대가 되므로, 어느 쪽을 원하는지에 따라 숫자를 정하면 됩니다.

보내기 전에 끝내 두어야 하는 것

송금은 확인을 마친 뒤에 누르는 마지막 버튼입니다.

앞의 내용을 뒤집어 보면 할 일이 분명해집니다. 돈이 오간 뒤에는 선택지가 줄어드니, 줄어들기 전에 판단에 필요한 것을 모두 확인해 두는 것입니다.

아래 항목은 계약금을 보내기 전에 끝내 두면 좋은 것들입니다. 어느 것도 오래 걸리지 않지만 순서를 뒤집으면 되돌리기 어렵습니다.

셋째 항목이 특히 중요합니다. 제565조 제1항에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한이라는 단서가 붙어 있어, 계약서에 해제에 관한 조항이 따로 있으면 그 약정이 먼저 적용됩니다. 조문만 보고 계산했다가 계약서에 다른 내용이 적혀 있는 경우가 여기에 걸립니다.

넷째 항목은 다툼의 씨앗을 미리 뽑는 일입니다. 보내는 쪽은 계약금의 일부라고 생각하고 받는 쪽은 별개의 예약금이라고 생각하면, 나중에 같은 송금을 두고 서로 다른 주장을 하게 됩니다.

자주 어긋나는 지점

물러섰다고 해서 주고받을 것이 계약금에서 더 늘어나지는 않습니다.

계약금을 둘러싼 오해는 대개 조문의 일부만 기억하는 데서 생깁니다. 아래 문답은 그 가운데 손해가 큰 순서로 골랐습니다.

둘째 문답이 실제로 가장 자주 어긋납니다. 자기 쪽 일정만 보고 아직 여유가 있다고 판단했는데 상대가 이미 움직이고 있었던 경우가 그렇습니다. 시한은 두 사람의 행동을 합쳐서 세는 것이라 혼자만의 달력으로는 계산되지 않습니다.

넷째 문답은 반대로 안심해도 되는 자리입니다. 물러선 대가로 계약금 말고 다른 것까지 물어 줘야 하는 것 아니냐는 걱정이 흔한데, 조문의 구조상 그렇게 늘어나지는 않습니다.

자주 묻는 질문