매매계약서 계약금·중도금·잔금 표기 방식

매매계약서 마스터·8분·2026.06.24

세 번 나누어 내는 것은 관행입니다

법은 대금을 몇 번에 나누어 치르라고 정하지 않았습니다.

부동산 거래는 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 진행된다고 흔히 배웁니다. 서식에도 그렇게 세 칸이 미리 인쇄되어 있으니 정해진 절차처럼 보입니다. 그러나 대금을 몇 회로 나눌지, 각 회에 얼마씩 넣을지를 정한 조문은 어디에도 없습니다.

이 관행이 자리 잡은 데는 이유가 있습니다. 거래 금액이 크고 계약부터 소유권이 넘어가기까지 몇 달이 걸리니, 그 사이에 서로가 발을 빼지 않도록 붙잡아 둘 장치가 필요했습니다. 돈을 조금씩 흘려보내면서 양쪽이 함께 앞으로 나아가게 만드는 방식이 그것입니다.

그래서 중도금 없이 계약금과 잔금만으로 끝내는 거래도 얼마든지 가능합니다. 다만 뒤에서 보듯 중도금이 없으면 계약을 무를 수 있는 문이 그만큼 늦게 닫히므로, 그 사정을 알고 정해야 합니다.

정리하면 이 세 칸은 법이 요구한 형식이 아니라 서로의 이탈을 막기 위해 쌓인 실무입니다. 그러니 비율을 어디에 맞출지 고민하기보다, 각 회차가 무엇을 붙잡고 있는지를 보고 날짜를 정하는 편이 훨씬 실질적입니다.

10%라는 숫자는 어디에서 왔나

관행으로 굳은 값이지 법정 비율이 아닙니다.

계약금을 매매대금의 10%로 맞춰야 한다는 이야기를 자주 듣습니다. 중개사무소에서도 그렇게 안내하고, 그 숫자에서 벗어나면 무언가 잘못된 것처럼 느껴집니다. 그런데 해약금을 다룬 민법 조문에도 비율에 관한 언급은 없습니다.

조문이 정한 것은 방향뿐입니다. 계약금을 건넨 쪽은 그것을 포기하고, 받은 쪽은 그 두 배를 돌려주고 계약을 풀 수 있다는 구조입니다. 얼마를 건네야 하는지는 당사자에게 맡겨져 있습니다.

10%가 널리 쓰이는 이유는 그 정도라야 포기하기 아까운 금액이 되기 때문입니다. 너무 적으면 마음을 바꾸는 비용이 싸져 계약이 헐거워지고, 너무 많으면 받은 쪽이 두 배를 마련하기 어려워집니다. 양쪽 모두를 붙잡아 두는 균형점이 경험적으로 그 언저리였던 셈입니다.

따라서 사정에 따라 5%로 정해도, 15%로 정해도 계약은 그대로 유효합니다. 다만 그 숫자를 정할 때 이 금액이 곧 계약을 무르는 값이 된다는 점만 기억하십시오. 비율 자체보다 그 금액을 감당할 수 있는지가 판단 기준입니다.

날짜 칸이 계약을 무를 수 있는 시점을 정합니다

해약금으로 계약을 푸는 문은 이행에 착수하면 닫힙니다.

여기가 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 계약금을 걸었으니 언제든 포기하고 물러설 수 있다고 알고 있는 분이 많은데, 조문은 그렇게 적혀 있지 않습니다. 계약금 포기나 배액 상환으로 계약을 해제할 수 있는 것은 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지입니다.

문장에서 두 대목을 보십시오. 첫째, 시한이 붙어 있습니다. 둘째, 그 시한을 여닫는 주체가 상대방이 아니라 당사자의 일방입니다. 해제하려는 쪽이 아니라 어느 한쪽이라도 이행에 착수하면 문이 닫힙니다. 실무에서는 중도금 지급이 이행 착수의 대표적인 예로 다루어집니다.

그래서 중도금 지급일을 언제로 적느냐가 곧 마음을 바꿀 수 있는 기간을 정하는 일이 됩니다. 계약일과 중도금일 사이가 짧으면 그 문이 금방 닫히고, 길면 오래 열려 있습니다. 금액 칸을 놓고 씨름하는 동안 정작 이 날짜를 대충 적는 경우가 많습니다.

또 조문에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한이라는 단서도 붙어 있습니다. 계약서에서 달리 정해 두었다면 그 약정이 먼저 적용됩니다. 표기 방식을 다루는 이 글에서 날짜를 하루 단위로 특정하라고 거듭 말하는 이유가 여기 있습니다.

표의 둘째 줄이 이 글의 결론에 해당합니다. 중도금 지급일을 2026년 8월 중이라고 적어 두면, 8월 어느 날에 문이 닫혔는지를 나중에 다투게 됩니다. 수억 원이 걸린 다툼이 날짜 한 줄의 모호함에서 시작되는 셈입니다.

다만 반대 방향으로 오해하지는 마십시오. 중도금 날짜보다 먼저 돈을 넣으면 상대가 무조건 못 무른다는 이야기가 돌지만, 그렇게 단정할 수 없습니다. 이행기 전에 이행에 착수하는 것이 원칙적으로 가능하다고 본 판례가 있는 한편, 상대가 이미 해제 절차에 들어간 뒤라면 결론이 달라진 사안도 있습니다. 날짜를 앞당기는 방식으로 계약을 붙잡으려는 계획은 세우지 마십시오.

금액을 적는 방식은 무엇을 지키려는 것인가

한글과 숫자를 함께 쓰라고 정한 조항은 없고, 변조를 막으려는 관행입니다.

금 오억원정(₩500,000,000)처럼 한글과 아라비아 숫자를 나란히 적는 표기를 보셨을 것입니다. 어딘가에 이렇게 쓰라는 규정이 있으리라 짐작하기 쉽지만, 매매계약서의 금액 표기 방식을 정한 조문은 없습니다. 용지 규격이나 글꼴을 정한 조항이 없는 것과 같은 자리입니다.

그러면 왜 이 방식이 굳었을까요. 숫자만 적혀 있으면 한 글자를 더하거나 자리를 옮기는 것으로 금액이 열 배가 됩니다. 한글로 함께 적어 두면 두 표기가 서로를 검산하는 구실을 해서, 한쪽만 고쳐서는 문서가 앞뒤가 맞지 않게 됩니다.

끝에 정 자를 붙이는 것도 같은 이유입니다. 금액이 여기서 끝났다는 표시라서 뒤에 무언가를 이어 붙이기 어려워집니다. 세 자리마다 쉼표를 찍는 것 역시 자릿수를 눈으로 세지 않아도 되게 만드는 장치입니다.

정리하면 이 표기법은 법이 요구한 형식이 아니라 문서를 나중에 고치기 어렵게 만드는 방어입니다. 그러니 형식을 지켰는지보다, 문서 안에서 같은 금액이 늘 같은 값으로 나타나는지를 확인하는 편이 실질적입니다.

1. 총액을 먼저 확정한다매매대금 전체를 한글과 숫자로 함께 적고, 이후 회차별 금액의 합이 이 값과 맞는지 검산합니다.
2. 회차별 금액을 같은 방식으로 적는다계약금·중도금·잔금 각각에 한글과 숫자를 나란히 두고 끝에 정을 붙입니다.
3. 각 회차에 날짜를 하루 단위로 붙인다월 중이나 추후 협의 같은 표현을 남기지 않습니다. 정하기 어렵다면 정하는 방법이라도 문장으로 적습니다.
4. 계좌를 한 곳으로 지정한다받는 사람 이름과 계좌번호를 계약서에 적고, 다른 계좌로 보내달라는 요청이 오면 서면으로 다시 합의합니다.
5. 특약과 본문의 금액을 대조한다앞쪽 금액 칸과 특약란에 적은 금액이 다르게 남으면 어느 쪽이 합의였는지부터 다투게 됩니다.

세 번째 단계에 있는 정하는 방법이라도 적으라는 말은 실무에서 꽤 유용합니다. 대출 실행일이 확정되지 않아 잔금일을 못 박기 어려운 경우가 있는데, 이때 추후 협의라고만 적으면 아무것도 정해지지 않습니다. 대출 실행일로부터 며칠 이내처럼 셈할 수 있는 문장으로 남겨 두면 뒤에 계산이 가능합니다.

다섯 번째 단계도 자주 어긋납니다. 인쇄된 본문의 금액을 그대로 두고 특약에서 조정하는 문장을 덧붙이는 경우가 있는데, 두 값이 다르면 그 자체가 분쟁의 씨앗입니다. 문서를 어느 자리에서 펼쳐 읽어도 같은 금액이 나와야 합니다.

계약금을 일부만 보낸 상태는 다릅니다

약정한 계약금이 다 건너가지 않으면 계약금계약이 아직 성립하지 않은 것으로 봅니다.

당일에 일부만 보내고 나머지는 다음 날 보내는 일이 흔합니다. 계좌 이체 한도 때문일 수도 있고, 물건을 잡아 두려고 급히 일부만 보내는 경우일 수도 있습니다. 이 상태는 계약금을 전부 건넨 상태와 법적으로 같지 않습니다.

계약금계약은 매매계약과 별개의 계약이고, 돈이 실제로 건너가야 성립합니다. 그래서 일부만 오간 상태에서는 계약금 포기나 배액 상환으로 계약을 임의로 푸는 길이 아직 열리지 않았다고 봅니다. 마음을 바꾸려는 쪽이 기대한 대로 되지 않는다는 뜻입니다.

또 하나, 해제할 수 있게 되더라도 그 기준이 되는 금액은 실제로 건넨 돈이 아니라 약정한 계약금입니다. 일천만 원만 보낸 상태라고 해서 이천만 원으로 끝나지 않습니다. 자세한 사정은 가계약서를 다룬 편에서 판례와 함께 정리해 두었습니다.

그러니 계약서에는 약정 계약금이 얼마인지를 먼저 못 박고, 그 돈을 언제 몇 번에 나누어 보내는지를 이어서 적으십시오. 위 시그니처의 세 번째 쌍이 그 형태입니다. 이렇게 적어 두면 나중에 무엇이 약정액이었는지를 다툴 일이 없습니다.

네 번째 줄을 넣은 이유는 위에서 본 그대로입니다. 약정 계약금이 문장으로 남아 있지 않으면, 나중에 실제로 보낸 금액을 기준으로 삼자는 주장이 나옵니다. 한 줄로 막을 수 있는 다툼입니다.

다섯 번째 줄은 정산과 이어집니다. 잔금을 치른 날과 열쇠를 받는 날이 다르면 그 사이의 관리비와 공과금을 누가 내는지가 뜨는데, 두 날을 같게 맞추거나 다르다면 정산 기준을 특약으로 적어 두어야 합니다.

자주 묻는 질문