매매계약서 특약 없이 넘어가 수리비를 물게 된 일

매매계약서 마스터·7분·2026.02.10

수리비는 왜 잔금을 치른 뒤에 나타나는가

살아 보기 전에는 드러나지 않는 것이 집에는 꽤 많습니다.

집을 보러 가는 시간은 길어야 삼십 분입니다. 그 사이에 수도를 오래 틀어 보거나 보일러를 돌려 보거나 비 오는 날의 창틀을 볼 수는 없습니다. 눈으로 확인할 수 있는 것과 살아 봐야 알 수 있는 것 사이에 넓은 틈이 있는 셈입니다.

게다가 매수인은 대개 겨울에 보고 여름에 들어가거나 그 반대입니다. 계절이 바뀌면서 드러나는 결로나 냉난방 문제는 보는 시점에는 신호조차 없습니다. 이런 것들이 이사한 뒤 몇 주 사이에 한꺼번에 나옵니다.

이때 매수인은 매도인에게 연락을 합니다. 그런데 계약서에는 대개 현 시설 상태에서 매매한다는 한 줄만 있습니다. 이 문장은 매수인이 본 상태 그대로 사기로 했다는 뜻으로 읽히기 쉬워서, 그 자리에서 대화가 멈춥니다.

그다음은 민법이 정한 담보책임으로 넘어가는데, 그 범위가 생각보다 좁습니다. 특약이 비어 있으면 결국 대부분의 비용이 매수인 쪽에 남는 구조가 여기서 만들어집니다.

민법이 열어 둔 문은 생각보다 좁다

하자가 있다고 해서 언제나 계약을 되돌릴 수 있는 것은 아닙니다.

민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있는 때에 제575조 제1항을 준용하도록 정합니다. 준용되는 제575조 제1항은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 해제할 수 있고 그 밖의 경우에는 손해배상만 청구할 수 있다는 구조입니다.

이 구조를 수리비 문제에 대입하면 결론이 분명해집니다. 보일러가 고장 났다거나 어딘가에서 물이 샌다는 사정은 대개 그 집에서 살 수 없게 만드는 정도가 아니므로, 계약을 되돌리는 쪽이 아니라 손해를 따지는 쪽으로 갑니다.

여기에 단서가 하나 더 붙습니다. 제580조 제1항은 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 보고도 넘어간 것, 조금만 살폈으면 알 수 있었던 것은 처음부터 이 조문의 밖에 있습니다.

아래 표는 어떤 상황이 어느 칸으로 가는지를 정리한 것입니다.

셋째 줄이 가장 아픈 자리입니다. 확인하지 않고 넘어간 것과 확인했는데도 그냥 산 것이 결과에서 같아지기 때문입니다. 계약 전에 살펴보는 일이 예의 차원의 절차가 아니라 권리의 범위를 정하는 일인 이유가 여기 있습니다.

마지막 줄은 방향이 반대입니다. 상태를 적어 두면 매도인에게 불리해질 것 같지만 실제로는 양쪽 모두에게 도움이 됩니다. 적힌 것은 매수인이 알고 산 것이 되고, 적히지 않은 것은 나중에 따로 이야기할 수 있는 것이 되어 경계가 생깁니다.

기간은 안 날부터 세지만 여유가 길지 않다

기산점이 계약일도 잔금일도 아니라는 점이 자주 뒤바뀝니다.

민법 제582조는 제580조와 제581조에 따른 권리를 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하도록 정합니다. 계약한 날부터 세는 것이 아니라 하자를 알게 된 날부터 세는 구조입니다.

얼핏 넉넉해 보이지만 실제로는 그렇지 않습니다. 하자를 알아차린 뒤에는 원인을 찾고 견적을 받고 매도인과 연락을 주고받는 시간이 흘러갑니다. 그러는 사이 여섯 달은 빠르게 지나가고, 상대가 답을 미루면 그 시간도 고스란히 소모됩니다.

그래서 실무에서 중요한 것은 기간의 길이가 아니라 알게 된 시점을 어떻게 남겨 두는가입니다. 언제 무엇을 발견했는지가 기록으로 남아 있어야 기간을 세는 출발점도 설명할 수 있습니다.

캡션의 단서를 흘려 읽지 마십시오. 제582조의 6월은 물건의 하자를 다루는 조문에 붙은 기간입니다. 권리에 관한 사정은 조문 체계가 달라 같은 숫자로 계산되지 않습니다.

발견 시점을 남기는 방법은 거창하지 않습니다. 사진에 찍히는 날짜, 수리업체에 문의한 기록, 매도인에게 보낸 문자 정도면 충분합니다. 나중에 다시 만들 수 없는 것이 바로 이 시점 기록입니다.

면책 특약이 넘지 못하는 선

일체의 책임을 지지 않는다는 문장에도 조문이 그어 둔 한계가 있습니다.

매도인 쪽에서는 뒷일을 막기 위해 담보책임을 면하는 특약을 넣고 싶어 합니다. 실제로 이런 문장은 매매계약서에서 흔히 보이고, 당사자가 합의한 이상 그 자체로 이상한 조항도 아닙니다.

다만 민법 제584조는 담보책임을 면하는 특약을 하였더라도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실과 제3자에게 권리를 설정하거나 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다는 취지로 되어 있습니다. 알면서 숨긴 부분까지 덮이지는 않는다는 뜻입니다.

이 한계는 두 사람 모두에게 의미가 있습니다. 매도인에게는 아는 것을 적어 두는 편이 결국 자기를 지키는 길이 되고, 매수인에게는 면책 문장이 있다고 해서 모든 길이 막힌 것은 아니라는 뜻이 됩니다.

특약을 두 층으로 나눠 쓰기

지금 상태를 적는 문장과 앞으로의 책임을 정하는 문장은 성격이 다릅니다.

특약을 잘 쓰지 못하는 이유는 대개 두 가지를 한 문장에 넣으려 하기 때문입니다. 상태에 관한 서술과 책임에 관한 약정을 갈라 두면 쓰기도 쉽고 나중에 읽기도 쉽습니다.

아래 순서는 그 두 층을 만드는 방법입니다. 특별한 표현을 쓸 필요가 없고 본 것을 그대로 옮기면 됩니다.

1. 본 것을 적는다집을 보면서 확인한 상태를 항목으로 적습니다. 문제가 있는 곳뿐 아니라 정상으로 확인한 것도 함께 적어 두면 경계가 분명해집니다.
2. 매도인이 아는 것을 받아 적는다과거의 누수 이력이나 수리 이력처럼 살아 본 사람만 아는 사정을 물어 답을 옮겨 적습니다.
3. 잔금 전까지 처리할 것을 정한다누가 언제까지 어느 비용으로 처리하고 완료를 어떻게 확인할지 적습니다. 확인 방법이 빠지면 잔금일에 기준이 없습니다.
4. 그 밖의 부담을 어느 쪽에 둘지 적는다적어 둔 것 말고 나중에 나타나는 부분을 어느 쪽이 부담할지 정합니다. 여기서도 매도인이 알면서 알리지 않은 사정은 별개라는 점을 함께 적어 두면 다툼이 줄어듭니다.

첫째와 둘째 단계가 실제로 힘을 냅니다. 무엇을 알고 샀는지가 문서에 적혀 있으면 민법의 단서를 두고 다툴 일이 크게 줄어들기 때문입니다. 매수인에게 불리해 보이지만 적히지 않은 부분이 오히려 선명해지는 효과가 있습니다.

넷째 단계는 매도인이 먼저 제안하기 좋은 항목입니다. 뒷일을 정리하고 싶다는 뜻을 문장으로 만들면서 조문이 그어 둔 한계도 함께 적어 두면, 나중에 그 특약 자체를 두고 다투는 일이 줄어듭니다.

자주 묻는 질문