매매계약서 하자담보책임은 언제까지 지나

매매계약서 마스터·8분·2026.07.10

인도받은 뒤에 드러나는 문제를 누가 지는가

살펴본 뒤에 샀더라도 살아 보아야 드러나는 것이 있습니다.

집을 보러 가는 시간은 대개 한두 시간입니다. 그 사이에 보이는 것은 눈에 띄는 마감과 구조 정도이고, 물이 새는지 겨울에 어떤지 배관이 어떤 상태인지는 살아 보아야 압니다. 매매 대금이 오간 뒤에야 알게 되는 문제가 생기는 것은 이 시차 때문입니다.

민법은 이 시차를 매도인 쪽에 일부 지웁니다. 매도인이 잘못을 저질렀는지와 상관없이, 넘긴 물건에 하자가 있으면 일정한 범위에서 책임을 지도록 한 것입니다. 담보책임이라는 이름이 붙은 이유가 여기에 있습니다.

다만 이 책임은 무한정 열려 있지 않습니다. 조문은 세 방향에서 문을 좁혀 두었습니다. 어떤 하자가 대상인지, 어디까지 요구할 수 있는지, 그리고 언제까지 할 수 있는지입니다.

세 가지 가운데 실무에서 가장 자주 어긋나는 것이 마지막입니다. 기간 자체보다 그 기간을 어느 날부터 세느냐에서 계산이 갈립니다.

대상이 되는 하자와 빠지는 하자

알고 산 하자와 조금만 살폈으면 알 수 있었던 하자는 처음부터 제외됩니다.

출발점은 민법 제580조 제1항입니다. 이 조문은 두 문장으로 되어 있는데, 앞 문장이 책임의 근거를 만들고 뒤 문장이 그중 상당 부분을 다시 걷어냅니다.

앞 문장은 목적물에 하자가 있는 때에 다른 조문을 준용한다고만 정합니다. 효과를 직접 적지 않고 제575조 제1항으로 넘기는 구조라서, 이 조문만 읽어서는 무엇을 요구할 수 있는지 알 수 없습니다.

실제로 결과를 가르는 것은 뒤 문장, 그러니까 단서입니다. 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다고 적혀 있습니다.

매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

민법 제580조 제1항

단서에는 두 갈래가 있습니다. 알고 있었던 경우와, 몰랐지만 과실로 알지 못한 경우입니다. 앞의 것은 다툼이 적지만 뒤의 것이 문제입니다. 어디까지 살펴보았어야 과실이 없는 것인지는 조문에 적혀 있지 않고 사안마다 달리 판단됩니다.

그래서 계약 전에 확인한 내용과 확인하지 못한 이유를 남겨 두는 일이 실질적인 대비가 됩니다. 눈에 보이는 균열이나 곰팡이 자국처럼 살펴보면 드러나는 것은 계약 단계에서 짚고 넘어가지 않으면 나중에 이 단서에 걸립니다.

해제가 되는 경우와 손해배상만 되는 경우

하자가 있다고 해서 언제나 계약을 물릴 수 있는 것은 아닙니다.

앞 조문이 넘겨 준 자리가 제575조 제1항입니다. 원래는 목적물에 지상권이나 전세권 같은 권리가 얹혀 있는 경우를 위한 조문인데, 물건의 하자에도 그 효과가 그대로 준용됩니다.

이 조문이 정한 효과는 두 갈래로 갈립니다. 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 해제를 허용하고, 그 밖의 경우에는 손해배상만 청구할 수 있게 했습니다. 하자의 존재가 아니라 하자의 크기가 갈림길이 되는 셈입니다.

실제 사안에서는 대부분 뒤쪽입니다. 보일러가 고장 났다거나 창틀에서 물이 샌다는 정도로는 그 집을 산 목적 자체가 무너졌다고 보기 어렵기 때문입니다. 그런 경우에 남는 것은 수리에 드는 비용을 배상으로 구하는 길입니다.

매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

민법 제575조 제1항

여기서 한 가지 갈라 두어야 할 것이 있습니다. 이 조문 자체가 다루는 권리의 하자와, 준용을 통해 얹힌 물건의 하자는 뿌리가 다릅니다. 뒤에 나올 기간 규정이 둘 중 한쪽에만 걸리는 이유이기도 합니다.

요구할 것을 정할 때는 목적을 달성할 수 있는 상태인지부터 판단하십시오. 해제를 앞세웠다가 그 요건을 채우지 못하면 그사이에 기간만 지나갑니다.

6월을 어느 날부터 세는가

계약일도 인도일도 아니고, 매수인이 그 사실을 안 날입니다.

기간을 정한 조문은 민법 제582조입니다. 문장이 짧아서 오히려 잘못 옮겨지는 일이 많습니다.

조문은 전2조에 의한 권리라고 범위를 먼저 좁힙니다. 앞의 두 조문, 그러니까 제580조와 제581조에 관한 기간이라는 뜻입니다. 그리고 기산점을 매수인이 그 사실을 안 날로 잡았습니다.

이 기산점이 왜 중요한지는 반대의 경우를 놓고 보면 분명합니다. 계약일부터 세면 이사도 하기 전에 기간이 흘러가기 시작하고, 인도일부터 세면 겨울이 지나서야 드러나는 문제는 손도 대지 못한 채 끝납니다. 안 날을 기준으로 삼았기 때문에 뒤늦게 드러난 하자도 그 시점부터 6개월을 갖습니다.

전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.

민법 제582조

같은 이유로 이 6개월을 다른 자리에 옮겨 붙이면 안 됩니다. 조문이 전2조라고 못 박아 두었으므로, 목적물의 권리에 문제가 있는 경우의 기간은 각각 다른 조문이 따로 정합니다. 물건의 하자에서 익힌 숫자를 권리의 하자에 그대로 대입하지 마십시오.

행사한다는 말도 소송을 낸다는 뜻만은 아닙니다. 다만 무엇을 어떤 방법으로 했는지가 나중에 증명의 대상이 되므로, 하자를 알게 된 시점과 매도인에게 알린 시점이 기록으로 남는 방식을 택하는 편이 안전합니다.

특약으로 책임을 면제해 두었다면

면제 특약이 있어도 알면서 숨긴 사실까지 덮이지는 않습니다.

실무에서 쓰이는 계약서에는 매도인이 담보책임을 지지 않는다는 취지의 문구가 들어가는 일이 있습니다. 이런 문구가 있으면 앞에서 본 조문들이 전부 무력해지는지가 다음 질문이 됩니다.

결론부터 말하면 그렇지 않습니다. 민법은 담보책임을 면하는 특약을 하였더라도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다고 정해 두었습니다. 제3자에게 권리를 설정하거나 양도한 행위에 대해서도 마찬가지입니다.

이 조항의 자리를 이렇게 이해하면 쉽습니다. 면제 특약이 다루는 것은 매도인도 몰랐던 문제를 누가 떠안을 것인가입니다. 알면서 말하지 않은 것은 애초에 그 협상의 대상이 아니었으므로 특약이 미치지 않습니다.

그러니 이런 문구를 보고 계약을 포기할 일도 아니고, 반대로 그 문구를 넣었다고 안심할 일도 아닙니다. 매수인 쪽에서는 매도인이 알고 있던 사실이 무엇인지를 계약 단계에서 물어 기록으로 남겨 두는 것이 실질적인 방어가 됩니다.

자주 어긋나는 지점

기산점, 범위, 그리고 다른 법의 기간이 뒤섞이는 자리입니다.

끝으로 이 주제에서 반복해 나오는 혼동을 정리해 두겠습니다.

첫째는 발견한 날이라는 표현입니다. 조문의 문언은 안 날이고, 발견이라는 말과는 결이 다릅니다. 눈으로 본 시점이 아니라 그 사실을 알게 된 시점이 기준이라는 점을 문구 그대로 기억해 두십시오.

둘째는 책임의 범위를 넓게 잡는 것입니다. 앞에서 본 단서가 이미 상당 부분을 걷어내므로, 계약 전에 알았거나 조금만 살폈으면 알 수 있었던 것은 이 제도로 해결되지 않습니다. 계약 전 확인이 사후 구제보다 앞자리에 있는 이유입니다.

셋째는 다른 법의 기간을 끌어오는 것입니다. 새로 지은 건물의 하자를 다루는 제도는 민법의 담보책임과 별개로 마련되어 있고 근거도 다른 법에 있습니다. 이 글에서 본 6월은 민법이 정한 기간이므로 그쪽 기간과 섞어 쓰면 계산이 어긋납니다.

정리하면 순서는 이렇습니다. 대상이 되는 하자인지를 먼저 보고, 해제까지 갈 사안인지 배상에 그칠 사안인지를 정하고, 안 날을 기준으로 남은 기간을 셉니다. 이 순서를 지키면 기간이 지나 버려 아무것도 못 하게 되는 일은 줄어듭니다.

자주 묻는 질문