매매계약서 특약사항에 무엇을 넣어야 하나

매매계약서 마스터·8분·2026.05.26

매매계약서에는 법이 만들어 준 빈칸이 없다

민법에도 그 시행령에도 매매계약서의 서식이 규정되어 있지 않습니다.

근로계약서나 주택 임대차처럼 서식이나 기재 항목을 법이 챙겨 주는 문서가 있습니다. 부동산 매매는 그렇지 않습니다. 민법에도 그 시행령·시행규칙에도 매매계약서의 별지 서식이 없고, 기재사항이 몇 개여야 한다고 정한 조항도 없습니다. 시중에서 도는 계약서의 제1조부터 제6조까지는 전부 관행으로 굳어진 문장이지 법이 배열한 순서가 아닙니다.

그래서 같은 이름의 서식이라도 조항의 개수와 순서가 다릅니다. 어떤 서식은 위약에 관한 문장을 본문에 넣어 두었고 어떤 서식은 아예 빼 두었습니다. 본문이 손대 준 범위가 서식마다 다르다는 뜻이고, 그 차이를 메우는 자리가 마지막 장의 특약사항란입니다.

행정 절차 쪽에서 요구하는 항목은 따로 있습니다. 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때 받는 검인의 대상 계약서에는 대금과 그 지급일자에 관한 사항, 중개업자가 있으면 그 중개업자, 조건이나 기한이 있으면 그 조건 또는 기한을 적도록 부동산등기 특별조치법이 정하고 있습니다. 이것은 민법이 정한 필수 항목이 아니라 등기 단계에서 붙는 요구입니다.

정리하면 계약서의 뼈대는 관행이 만들고, 절차가 요구하는 항목은 등기·신고 쪽에서 붙으며, 이 물건과 이 거래에만 해당하는 사정은 아무도 대신 적어 주지 않습니다. 마지막 것이 특약란이 존재하는 이유입니다.

조문이 스스로 물러서 있는 두 자리

민법의 매매 조문에는 「다른 약정이 없는 한」이라는 단서가 눈에 띄게 자주 붙습니다.

특약이 힘을 쓰는 자리는 조문 문언이 알려 줍니다. 조문이 당사자의 약정을 먼저 세우겠다고 미리 밝혀 둔 곳이 있기 때문입니다. 매매에서는 두 군데가 특히 중요합니다.

하나는 계약금에 관한 민법 제565조 제1항입니다. 이 조문은 당사자간에 다른 약정이 없는 한, 그리고 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지, 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 시한과 단서가 모두 조문 안에 들어 있어서, 계약서가 아무 말도 하지 않으면 이 규정이 그대로 작동합니다.

다른 하나는 매매의 효력을 정한 제568조입니다. 매도인은 권리를 이전하고 매수인은 대금을 지급하며, 이 두 의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하도록 되어 있습니다. 잔금과 등기 서류가 같은 자리에서 오가는 실무가 여기서 나옵니다. 반대로 어느 한쪽을 먼저 하기로 정하고 싶다면 그 약정을 특약에 적어야 합니다.

아래 표는 조문이 비워 둔 자리와 특약이 그 자리에서 하는 일을 갈라 놓은 것입니다. 왼쪽 조문을 읽을 때 오른쪽 칸이 필요 없다고 느껴진다면 그 특약은 넣지 않아도 됩니다.

마지막 줄이 나머지 넷과 성격이 다릅니다. 앞의 넷은 당사자가 정할 수 있는 자리이고 마지막 줄은 정할 수 없는 자리입니다. 신고와 등기의 기한은 계약서가 뭐라고 적혀 있든 그대로 흘러가므로, 특약에는 그 기한을 없애는 문장이 아니라 누가 언제까지 무엇을 준비할지를 적습니다.

셋째와 넷째 줄에는 아예 조문이 없습니다. 없다는 것은 다툼이 생겼을 때 펼쳐 볼 근거도 없다는 뜻이라, 이런 항목일수록 계약서 한 줄의 값이 큽니다.

한 줄에 넣어야 하는 네 가지 값

주체·시한·방법·확인수단이 다 들어간 문장은 나중에 읽어도 뜻이 하나로 모입니다.

특약이 쓸모없어지는 이유는 표현이 서툴러서가 아니라 값이 비어 있어서입니다. 누가 하는지, 언제까지 하는지, 어떤 방법으로 하는지, 나중에 무엇을 보고 확인하는지 가운데 하나만 빠져도 그 문장은 서명 당시의 기억에 기대게 됩니다.

위의 세 쌍을 보면 왼쪽 문장이 짧고 오른쪽이 긴 것을 알 수 있습니다. 길게 쓰는 것이 목적은 아니지만, 네 값을 다 넣으면 자연히 문장이 길어집니다. 반대로 왼쪽처럼 짧게 적어 두면 잔금일 아침에 그 문장을 놓고 다시 협의하게 됩니다.

특히 방법을 적는 칸이 자주 비어 있습니다. 근저당을 말소하기로 한다는 문장에는 언제 어떤 순서로 돈이 움직이는지가 없습니다. 잔금에서 대출 상환액을 빼서 채권자 계좌로 바로 넣는 처리는 조문이 정해 둔 것이 아니라 당사자가 특약으로 만들어 내는 것이므로, 그 방법을 적지 않으면 만들어지지 않은 것과 같습니다.

확인 수단도 마찬가지입니다. 계약일의 시설물 상태를 사진으로 남기고 그 사진을 계약서에 붙인다고 적어 두면, 나중에 무엇을 놓고 이야기할지가 정해집니다. 확인 수단이 없는 약속은 두 사람의 기억을 대조하는 일로 끝납니다.

특약을 적어도 넘지 못하는 선

담보책임을 면제하는 특약을 넣어도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실까지 면책되지는 않습니다.

실무에서 가장 자주 보이는 문장이 매도인은 일체의 하자담보책임을 지지 않는다는 한 줄입니다. 민법에는 담보책임을 면하는 특약을 하더라도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실과 제3자에게 권리를 설정하거나 양도한 행위에 대해서는 책임을 면하지 못한다는 취지의 조문이 있습니다. 알면서 숨긴 것은 특약 뒤에 숨겨지지 않는다는 뜻입니다.

반대 방향의 오해도 있습니다. 특약이 없으면 매도인이 모든 하자를 다 책임진다고 생각하는 경우인데, 그렇지 않습니다. 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 담보책임을 묻지 못한다는 단서가 조문에 붙어 있습니다. 보고도 넘어간 하자는 특약과 상관없이 처음부터 책임 범위 밖입니다.

행정 절차 쪽에도 넘지 못하는 선이 있습니다. 부동산 거래신고는 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 매도인과 매수인이 공동으로 하도록 되어 있고, 소유권이전등기는 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 신청하도록 되어 있습니다. 두 기한은 기산점도 일수도 다르며, 계약서에 다르게 적어도 그대로 흘러갑니다.

아래 여섯 줄은 특약을 넣기 전에 한 번씩 짚어 보는 항목입니다. 넣을 문장이 이 선을 넘고 있지는 않은지, 넘지 않는다면 값이 다 채워져 있는지를 함께 봅니다.

첫째 줄이 사실상 특약을 고르는 기준입니다. 다른 계약서에 그대로 옮겨 붙일 수 있는 문장은 대개 값이 낮고, 이 물건을 보고 나서야 떠오른 문장은 값이 높습니다. 옆집과 경계가 애매하다거나, 보일러를 언제 갈았다거나, 세입자가 언제 나가기로 되어 있다는 사정이 그런 문장입니다.

다섯째 줄은 매도인 쪽에서 특히 새겨 둘 항목입니다. 알고 있는 문제를 적지 않고 넘어가면 면책 특약을 넣어 두었더라도 그 부분은 남습니다. 오히려 알고 있는 사정을 특약에 적고 그 상태로 매매한다고 합의해 두는 편이 매도인에게도 안전합니다.

자주 갈리는 물음 세 가지

특약을 둘러싼 오해는 대부분 「적으면 되는 것」과 「적어도 안 되는 것」을 섞는 데서 나옵니다.

아래 세 물음은 계약 자리에서 실제로 자주 나오는 것들입니다. 답이 갈리는 이유가 조문 때문인지 관행 때문인지를 구분해 두면 나머지 상황에도 같은 기준을 적용할 수 있습니다.

세 물음의 공통점은 계약서를 한 장의 종이가 아니라 서로 이어진 문장의 묶음으로 본다는 것입니다. 본문과 특약, 별지와 첨부 사진이 서로 다른 말을 하고 있지 않은지가 결국 가장 중요합니다.

특약을 다 적었으면 마지막으로 처음부터 한 번 소리 내어 읽어 보십시오. 매도인과 매수인이 같은 문장을 다른 뜻으로 읽고 있는 경우가 실제로 있고, 그 자리에서 확인하는 데 드는 시간은 몇 분이면 충분합니다.

자주 묻는 질문