매매계약서 시설물·비품 인수 범위 적기

매매계약서 마스터·7분·2026.06.04

무엇이 딸려 오는지는 조문이 답해 주지 않는다

부동산과 함께 넘어가는 물건의 범위를 정한 조항이 없습니다.

매매의 대상은 계약서에 적은 부동산입니다. 그런데 실제로 사는 사람이 떠올리는 것은 등기부에 적힌 면적만이 아니라 그 안에 놓인 물건까지 포함한 상태입니다. 이 간극에서 다툼이 생깁니다.

붙박이장, 시스템 에어컨, 인덕션, 정수기, 조명, 커튼과 블라인드처럼 집에 붙어 있는 듯도 하고 떼어 갈 수 있을 듯도 한 물건이 많습니다. 어디까지가 집이고 어디부터가 매도인의 짐인지 정해 둔 조문은 없습니다.

그래서 이 항목은 처음부터 끝까지 계약서가 만드는 영역입니다. 목록에 적힌 것만 넘어오고, 적히지 않은 것은 넘어올 수도 있고 아닐 수도 있습니다. 잔금일에 빈 자리를 보고 나서야 알게 되는 상황이 여기서 나옵니다.

반대로 매도인 쪽에서도 목록은 필요합니다. 가져갈 생각이었던 물건을 두고 가라는 요구를 받거나, 치우고 갈 물건을 두고 갔다는 말을 듣지 않으려면 계약 시점에 갈라 두는 편이 낫습니다.

목록은 담보책임의 경계선이 된다

매수인이 알았거나 과실로 알지 못한 하자는 처음부터 책임 범위 밖입니다.

시설물 목록은 편의를 위한 메모처럼 보이지만 법적으로도 자리를 차지합니다. 민법의 하자담보책임 조문에는 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다는 단서가 붙어 있기 때문입니다.

이 단서 때문에 계약서에 적어 둔 상태 표시가 두 방향으로 작동합니다. 매수인이 확인하고 인수한다고 적힌 항목은 나중에 그 부분을 이유로 책임을 묻기 어려워지고, 반대로 정상 작동을 확인하고 인수한다고 적은 항목은 나중에 문제가 생겼을 때 계약 당시 상태를 보여 주는 근거가 됩니다.

권리를 행사할 수 있는 기간도 조문에 있습니다. 하자담보책임에 관한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 안에 행사하도록 정해져 있습니다. 기산점이 계약일도 인도일도 아니라 안 날이라는 점이 실무에서 자주 뒤집혀 읽힙니다.

다만 어디까지 살펴봐야 과실이 없다고 볼 수 있는지에 대한 기준은 간단히 말할 수 없습니다. 목록을 자세히 적었다고 해서 확인하지 않은 부분까지 안전해지는 것은 아니므로, 목록은 확인의 기록이지 면책의 증서가 아니라고 보는 편이 정확합니다.

목록을 적는 단위

품명만 적지 말고 위치·수량·상태를 같은 줄에 붙입니다.

목록이 쓸모를 잃는 가장 흔한 이유는 단위가 커서입니다. 가전 일체나 붙박이 가구 전부처럼 묶어 적으면 그 안에 무엇이 들어가는지를 두고 다시 이야기하게 됩니다. 아래 표는 같은 물건을 어떻게 적었을 때 다툼이 남는지를 갈라 놓은 것입니다.

아래 세 줄의 공통점은 세는 단위가 하나로 정해져 있다는 것입니다. 어느 방의 무엇이 몇 개인지가 문장에서 바로 읽히면 잔금일에 확인할 것도 그만큼 단순해집니다.

마지막 줄처럼 파손된 상태로 인수한다고 적는 것도 훌륭한 문장입니다. 고쳐 달라는 요구를 포기한다는 뜻이 아니라, 그 부분은 이미 알고 받았다는 사실을 두 사람이 같이 확인해 두는 것입니다.

고장 난 채로 넘기기로 했다면

알고 있는 문제를 적어 두는 쪽이 매도인에게도 안전합니다.

매도인이 알고 있는 고장을 적지 않고 넘기는 경우가 있습니다. 계약서에 매도인은 시설물의 하자에 대해 책임지지 않는다는 한 줄만 넣어 두면 된다고 생각하기 때문인데, 그 한 줄이 모든 것을 덮어 주지는 않습니다.

민법에는 담보책임을 면하는 특약을 하였더라도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다는 취지의 조문이 있습니다. 알면서 말하지 않은 부분은 면제 특약 뒤에 남는다는 뜻입니다.

그래서 매도인 쪽에서 가장 안전한 방식은 알고 있는 문제를 목록에 그대로 적고 그 상태로 매매한다고 합의해 두는 것입니다. 적어 두면 매수인이 알고 받은 것이 되고, 적지 않으면 알고 숨긴 것이 됩니다. 같은 고장을 두고 결과가 정반대로 갈립니다.

매수인 쪽에서는 상태 확인을 계약 자리에서 끝내는 것이 좋습니다. 아래 여섯 줄은 현장에서 한 바퀴 돌며 확인하는 항목입니다. 계절 때문에 그 자리에서 확인할 수 없는 설비는 확인하지 못했다는 사실 자체를 계약서에 적어 두면 됩니다.

넷째 줄이 실무에서 가장 자주 빠집니다. 겨울에 계약하면서 냉방을 확인할 수 없었다면 그 사실을 적어 두는 것만으로도 나중에 이야기의 출발점이 달라집니다. 확인하지 않은 것과 확인할 수 없었던 것은 다릅니다.

여섯째 줄은 금액을 정하지 못하더라도 누가 부담하는지만 정해 두면 값이 있습니다. 부담 주체가 정해져 있으면 견적이 나온 뒤에 다시 협의할 일이 없습니다.

자주 어긋나는 지점

목록은 계약서에 붙어 있어야 목록입니다.

첫째는 목록을 따로 만들어 두고 계약서와 연결하지 않는 경우입니다. 중개사무소에서 받은 종이나 휴대전화로 주고받은 사진만 남아 있으면 그것이 계약의 일부인지가 흐려집니다. 별지로 붙이고 두 사람이 서명해 두면 이 문제가 사라집니다.

둘째는 사진만 남기고 문장을 적지 않는 경우입니다. 사진은 그때의 모습을 보여 주지만 그것을 인수하기로 했는지 치우기로 했는지는 말해 주지 않습니다. 사진과 문장은 함께 있어야 서로를 보완합니다.

셋째는 인도일 이후에 발견한 것을 두고 다투는 경우입니다. 앞에서 본 것처럼 권리를 행사할 수 있는 기간은 안 날로부터 계산되지만, 목록에 적혀 있지 않은 물건이라면 애초에 인수 대상이었는지부터 다투게 됩니다. 기간을 따지기 전에 범위가 정해져 있어야 합니다.

넷째는 신축이나 준공 직후 물건의 하자를 이 목록으로 해결하려는 경우입니다. 새 건물의 하자 처리는 다른 법이 따로 다루는 영역이라 매매계약서의 시설물 목록과는 성격이 다릅니다. 목록은 지금 이 물건에 무엇이 어떤 상태로 있는지를 기록하는 자리로 쓰는 것이 맞습니다.

자주 묻는 질문