매매계약서 계약 내용을 고칠 때
매매계약서 마스터·7분·
고치는 데 필요한 것은 양쪽의 합의와 그 합의를 남긴 자리입니다. 작은 오기는 원본에 두 줄을 긋고 정정한 뒤 두 사람이 날인하고, 금액이나 날짜처럼 거래의 뼈대가 달라지면 합의서를 따로 만들어 붙이는 편이 뒤탈이 없습니다.
매매는 합의만으로 성립하며 서면 작성을 요구하는 조항이 없음 · 정정 방법이나 간인·날인을 정한 조항도 없음 · 이미 신고한 거래가 해제·무효·취소되면 확정된 날부터 30일 이내에 신고
잘못 적은 금액 위에 덧써서 고친다
잘못 적은 금액에 두 줄을 긋고 옆에 바른 금액을 적은 뒤 그 자리에 두 사람이 각각 날인한다
바뀐 잔금일을 문자로만 주고받는다
변경 합의서에 변경 전후의 날짜와 합의한 날을 적고 두 사람이 서명해 계약서에 붙인다
계약서를 새로 써서 매수인 것만 바꿔 둔다
새로 작성한 계약서를 같은 부수로 만들어 양쪽이 나눠 갖고, 종전 계약서는 폐기하거나 무효임을 새 계약서에 적는다
서명한 뒤에도 고칠 수 있다
매매는 합의로 성립하는 계약이라 합의로 고칠 수도 있습니다.
계약서에 서명하고 나면 되돌릴 수 없는 문서가 되었다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 매매를 서면으로 작성해야 한다고 정한 조항이 없고, 계약은 두 사람의 합의로 성립합니다. 그 합의를 바꾸기로 다시 합의하면 내용도 바뀝니다.
그래서 고칠 수 있는지를 물을 자리가 아니라 어떻게 고쳐 남길지를 물을 자리입니다. 문제는 고치는 방법을 정해 둔 조항도 없다는 데 있습니다. 두 줄을 긋고 도장을 찍는 방식도, 별지에 합의서를 붙이는 방식도 전부 실무에서 굳어진 형태입니다.
정해진 방법이 없다는 것은 아무렇게나 해도 된다는 뜻이 아니라, 무엇이 남는지를 스스로 챙겨야 한다는 뜻입니다. 나중에 다투게 되면 결국 이 종이가 언제 어떤 상태였는지를 보게 되기 때문입니다.
한 가지 참고할 기준은 있습니다. 문서에 본인의 서명이나 날인 또는 무인이 있으면 그 문서가 진정하게 성립한 것으로 추정한다는 규정이 민사소송법에 있습니다. 고친 자리마다 두 사람의 날인을 남기는 관행이 여기에 기대고 있습니다.
덧쓰기가 위험한 이유
원래 무엇이라고 적혀 있었는지가 지워지면 고친 사실 자체가 흐려집니다.
잘못 적은 숫자 위에 덧쓰거나 수정액으로 지우고 다시 쓰는 처리가 가장 흔한데, 이 방식은 두 가지를 동시에 잃습니다. 원래 값이 무엇이었는지가 사라지고, 누가 언제 고쳤는지도 남지 않습니다.
두 줄을 긋는 방식이 굳어진 이유가 여기 있습니다. 지우는 것이 아니라 남긴 채로 옆에 바른 값을 적기 때문에, 나중에 보면 무엇이 무엇으로 바뀌었는지가 그대로 읽힙니다. 그 자리에 두 사람이 날인하면 양쪽이 알고 고쳤다는 것까지 남습니다.
한 사람의 도장만 찍힌 정정은 반쪽입니다. 상대가 모르는 사이에 고쳐졌다는 주장이 나오면 그 도장이 오히려 근거가 되어 버립니다. 고치는 자리에는 반드시 두 사람의 날인이 함께 있어야 합니다.
계약서가 여러 부일 때는 모든 부수를 같이 고쳐야 합니다. 매도인이 가진 것만 고치고 매수인이 가진 것은 그대로 두면 두 장의 계약서가 서로 다른 말을 하게 됩니다. 이런 상태는 고치기 전보다 나쁩니다.
고치는 세 가지 방법
무엇이 달라지느냐에 따라 방법을 고릅니다.
아래 다섯 단계는 계약 내용을 바꾸기로 한 뒤에 밟는 순서입니다. 둘째 단계에서 방법이 갈리고, 그 뒤의 단계는 어느 방법을 골랐든 같습니다.
- 무엇이 달라지는지 한 줄로 적는다글자를 잘못 쓴 것인지, 날짜가 바뀌는 것인지, 금액이 달라지는 것인지를 먼저 정합니다. 이 구분이 방법을 정합니다.
- 방법을 고른다오기와 오타는 원본 정정으로 충분합니다. 날짜·금액·인수 범위처럼 거래의 내용이 달라지면 변경 합의서를 따로 만들고, 여러 곳이 한꺼번에 달라지면 계약서를 다시 쓰는 편이 읽기 쉽습니다.
- 고친 자리에 두 사람의 날인을 남긴다원본을 정정했다면 그 자리에, 합의서를 만들었다면 그 문서에 각각 날인합니다. 날인 대신 서명이나 무인을 써도 되지만 계약서 본문과 같은 방식으로 맞추는 편이 깔끔합니다.
- 모든 부수를 같은 상태로 만든다두 사람이 나눠 가진 계약서를 나란히 놓고 같은 자리를 같이 고칩니다. 합의서를 만들었다면 같은 부수를 만들어 각자 보관합니다.
- 바뀐 내용이 다른 서류로 이어지는지 본다금액과 날짜가 달라졌다면 신고와 등기 쪽에 그대로 이어집니다. 다음 절에서 볼 기한을 함께 확인하십시오.
둘째 단계에서 판단이 서지 않으면 합의서를 만드는 쪽을 고르십시오. 원본 정정으로 처리하기에 애매한 내용을 억지로 여백에 밀어 넣으면 글씨가 작아지고 읽기 어려워집니다. 합의서는 한 장이면 충분하고 무엇이 왜 바뀌었는지까지 적을 수 있습니다.
다섯째 단계를 빠뜨리면 계약서만 최신 상태가 되고 나머지가 옛 내용으로 남습니다. 특히 이미 신고를 마친 뒤에 금액이 달라졌다면 그대로 두면 안 됩니다.
고친 내용이 신고와 등기로 이어질 때
이미 신고한 거래가 해제되면 확정된 날부터 30일 안에 다시 신고합니다.
부동산 거래는 계약을 맺은 날부터 30일 안에 매도인과 매수인이 공동으로 신고합니다. 아직 신고 전이라면 고친 내용을 반영해 신고하면 되므로 복잡할 것이 없습니다. 문제는 신고를 마친 뒤에 내용이 달라지는 경우입니다.
계약이 해제되거나 무효 또는 취소된 경우에는 그것이 확정된 날부터 30일 안에 다시 신고하도록 되어 있습니다. 계약이 없던 일이 되었으니 신고도 정리되어야 한다는 뜻입니다. 이 신고를 하지 않으면 신고를 하지 않은 경우와 마찬가지로 500만원 이하의 과태료가 정해져 있습니다.
신고 내용을 잘못 적었다면 정정할 수 있는 절차가 마련되어 있습니다. 다만 어떤 항목을 언제까지 정정할 수 있는지는 담당 부서에 확인하는 편이 정확합니다. 지자체마다 안내가 다를 수 있고 서식도 따로 있습니다.
고친 내용이 금액이라면 한 가지를 더 새겨 두어야 합니다. 신고를 거짓으로 한 경우에는 해당 부동산 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 과태료가 붙습니다. 실제와 다른 금액으로 맞춰 두었다가 뒤늦게 고치는 방식은 정정이 아니라 다른 문제로 넘어갑니다.
등기 쪽은 잔금일이 기준입니다. 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 안에 신청하므로, 잔금일을 바꾸었다면 그 기한도 함께 움직입니다. 바뀐 날짜를 등기를 맡은 사람에게 알리는 것을 잊지 마십시오.
자주 나오는 물음
고치는 일에서 갈리는 것은 대부분 「무엇이 남았는가」입니다.
아래 세 물음은 계약을 고치는 자리에서 실제로 나오는 것들입니다. 답이 갈리는 기준을 알아 두면 비슷한 상황에도 그대로 적용할 수 있습니다.
합의가 없으면 고칠 수 없습니다. 계약서에 적힌 대로 진행되며, 그 내용을 지키지 못하는 상황이라면 고치는 문제가 아니라 이행의 문제로 넘어갑니다.
새 계약서에 종전 계약서를 대체한다는 문장을 넣고, 앞의 것은 회수하거나 폐기하는 편이 안전합니다. 두 장이 함께 남아 있으면 어느 쪽이 유효한지를 두고 다투게 됩니다.
간인을 요구하는 조항은 없습니다. 여러 장이 한 문서임을 보이기 위한 관행이므로, 빠졌다면 두 사람이 함께 있을 때 채워 두면 됩니다.
세 물음 모두 고친 뒤에 무엇이 남는지를 묻고 있습니다. 종이 한 장이 더 붙는지, 옛 문서가 어디에 있는지, 두 사람이 함께 확인했는지가 결국 판단의 기준이 됩니다.
고치는 일을 마쳤으면 계약서를 처음부터 한 번 읽어 보십시오. 한 군데를 고치면 다른 조항과 어긋나는 경우가 자주 있고, 그 어긋남은 대개 읽어 보는 것만으로 눈에 띕니다.
자주 묻는 질문
이미 서명한 계약서를 고쳐도 되나요?
두 사람이 합의하면 고칠 수 있습니다. 매매를 서면으로 작성해야 한다고 정한 조항도, 정정 방법을 정한 조항도 없습니다.
수정액으로 지우고 다시 써도 되나요?
권하지 않습니다. 원래 값이 사라져 무엇이 어떻게 바뀌었는지를 보여 줄 수 없게 됩니다.
정정할 때 도장은 한 사람만 찍어도 되나요?
두 사람이 함께 날인해야 합니다. 한쪽 도장만 있으면 상대가 모르는 사이에 고쳐졌다는 주장이 나올 수 있습니다.
신고까지 마쳤는데 계약이 해제되면요?
해제가 확정된 날부터 30일 안에 신고해야 합니다. 하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 정해져 있습니다.
잔금일을 미루면 등기 기한도 미뤄지나요?
등기 신청 기한은 반대급부의 이행이 완료된 날부터 세므로 함께 움직입니다. 다만 거래신고 기한은 계약을 맺은 날 기준이라 그대로입니다.
