매매계약서 근저당 말소 조건을 적는 법

매매계약서 마스터·8분·2026.06.01

조문이 답해 주는 범위는 생각보다 좁다

민법에서 곧바로 끌어올 수 있는 것은 두 문장뿐입니다.

담보권이 설정된 채로 나온 물건은 드물지 않습니다. 매도인이 그 집을 살 때 받은 대출이 남아 있는 경우가 대부분이고, 그 대출을 잔금으로 갚아 정리하면서 거래가 끝납니다. 문제는 이 흐름을 정해 둔 조문이 없다는 점입니다.

민법에서 끌어올 수 있는 것은 두 가지입니다. 하나는 매도인이 매매의 목적이 된 권리를 매수인에게 이전할 의무를 진다는 것이고, 다른 하나는 그 의무와 대금 지급 의무가 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행된다는 것입니다. 권리를 이전한다는 말에는 남의 권리가 얹혀 있지 않은 상태로 넘긴다는 뜻이 들어 있습니다.

판례에서도 매매 목적 부동산에 매수인의 소유권 행사를 가로막는 등기가 남아 있으면 매도인이 이를 말소하고 온전한 소유권이전등기를 해 줄 의무가 있다고 보고 있습니다. 여기까지가 조문과 법리가 답해 주는 범위입니다.

그 다음부터는 전부 당사자가 만드는 영역입니다. 잔금을 얼마로 나눌지, 어느 계좌로 보낼지, 상환 확인을 무엇으로 할지, 말소 신청을 누가 접수할지는 어디에도 정해져 있지 않습니다. 계약서에 적지 않았다면 그 부분은 정해지지 않은 채로 잔금일을 맞게 됩니다.

조문에서 오는 것과 특약이 만드는 것

둘을 섞어 두면 정작 적어야 할 문장이 무엇인지 흐려집니다.

아래 표는 잔금일에 벌어지는 일을 근거별로 갈라 놓은 것입니다. 왼쪽 칸이 조문이나 법리에서 나오는 부분이고, 오른쪽 칸은 계약서에 적지 않으면 존재하지 않는 부분입니다. 계약서를 검토할 때 오른쪽 칸이 비어 있는지만 확인해도 대부분의 구멍이 보입니다.

아래 세 줄이 특약이 필요한 자리입니다. 세 줄 모두 실무에서는 당연하게 굴러가는 것처럼 보이지만, 근거를 물으면 계약서 말고는 댈 것이 없습니다. 중개사무소를 끼고 있어도 마찬가지입니다.

특히 마지막 줄이 비어 있는 계약서가 많습니다. 잘 진행되는 경우만 상정하고 문장을 적으면 어긋났을 때 쓸 수 있는 것이 없습니다. 늦어질 때 무엇을 어떻게 한다는 문장이 짧게라도 들어가 있어야 합니다.

잔금일에 돈이 움직이는 순서

한 번에 다 보내지 않고 갈라 보내는 것이 이 특약의 핵심입니다.

말소 조건을 적는다는 것은 결국 잔금을 몇 갈래로 나눌지를 정하는 일입니다. 전액을 매도인에게 보낸 뒤 매도인이 알아서 갚기를 기다리는 방식은 그 사이의 위험을 매수인이 전부 지게 만듭니다. 아래 순서는 그 위험을 줄이려고 실무에서 굳어진 형태입니다.

1. 잔금일 직전에 상환에 필요한 금액을 확인한다채권자에게 그날 기준으로 얼마를 갚아야 하는지 확인합니다. 날짜에 따라 금액이 달라지므로 잔금일 당일 기준으로 받아 두어야 합니다.
2. 잔금을 두 갈래로 나눈다상환에 쓸 몫과 매도인에게 갈 몫을 나눕니다. 계약서에는 정확한 금액 대신 상환에 필요한 금액과 나머지라는 방식으로 적어 두면 그날 확정된 금액에 맞출 수 있습니다.
3. 상환액을 채권자 계좌로 직접 보낸다매도인 계좌를 거치지 않는 것이 요점입니다. 매도인 계좌로 들어간 돈은 다른 곳으로 나갈 수 있고, 그 사이에 문제가 생기면 되돌리기 어렵습니다.
4. 상환 확인과 말소 서류를 그 자리에서 받는다상환이 끝났다는 확인과 말소 신청에 필요한 서류를 같은 자리에서 받습니다. 이 서류가 없으면 등기 신청이 반쪽만 들어갑니다.
5. 말소와 이전을 같은 날 접수한다말소 신청과 소유권이전 신청을 함께 넣습니다. 순서가 어긋나면 그 사이에 다른 권리가 끼어들 여지가 생깁니다.

셋째 단계가 이 특약이 존재하는 이유입니다. 계약서에 채권자 계좌로 직접 송금한다는 문장이 없으면 매도인은 전액을 자기 계좌로 받겠다고 할 수 있고, 그 요구를 거절할 근거가 계약서에 없게 됩니다.

다섯째 단계는 등기를 맡은 사람과 미리 시각을 맞춰 두어야 가능합니다. 잔금 자리를 오후 늦게 잡으면 그날 접수가 어려워지므로, 앞 편에서 본 것처럼 시각까지 계약서에 적어 두는 편이 안전합니다.

정리되지 않은 채 넘어가면 생기는 일

남아 있는 담보권이 실제로 행사되면 매수인은 산 물건을 잃을 수 있습니다.

민법에는 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권이나 전세권의 행사로 매수인이 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에 계약을 해제할 수 있다는 취지의 조문이 있습니다. 이런 조문이 있다는 것 자체가 그런 일이 실제로 벌어진다는 뜻입니다.

해제할 수 있다는 것은 구제 수단이 있다는 말이지 손실이 없다는 말은 아닙니다. 이미 이사를 마쳤다면 다시 옮겨야 하고, 대출을 일으켰다면 그 처리도 따라옵니다. 사후에 되돌리는 절차보다 잔금일에 한 번에 끝내는 편이 비교할 수 없이 쌉니다.

그래서 말소 조건은 매수인만을 위한 문장이 아닙니다. 매도인 쪽에서도 상환과 말소가 그날 끝나야 대금을 온전히 정산받은 것이 되고, 나중에 연락을 받을 일이 사라집니다. 두 사람 모두에게 그날 안에 끝나는 것이 이득입니다.

특약을 적을 때 말소의 시점을 잔금일보다 뒤로 두는 문장은 피하십시오. 잔금 지급 후 며칠 이내에 말소한다는 문장은 그 며칠 동안의 위험을 매수인에게 통째로 넘기는 문장입니다. 사정상 그렇게 정할 수밖에 없다면 그 기간과 지키지 못했을 때의 처리를 함께 적어야 합니다.

먼저 움직여 달라는 요구를 받았을 때

선이행을 정했더라도 상대의 이행이 현저히 불투명해지면 그 이행이 확실해질 때까지 거절할 수 있습니다.

매도인 쪽에서 먼저 상환을 하려면 돈이 필요하니 잔금을 미리 보내 달라고 요청하는 경우가 있습니다. 이렇게 정하면 매수인이 선이행의무를 지는 구조가 되고, 동시이행이라는 기본형에서 벗어납니다.

민법에는 쌍무계약의 당사자 일방이 먼저 이행할 의무를 지고 있더라도 상대방의 이행이 현저히 불투명해진 때에는 그 이행이 확실해질 때까지 자기의 이행을 거절할 수 있다는 법리가 있습니다. 다만 이것은 다툼이 생긴 뒤에 기대는 장치이지, 계약서를 짜는 단계에서 믿고 들어갈 근거는 아닙니다.

계약 단계에서 할 수 있는 일은 선이행을 최대한 피하거나, 피할 수 없다면 조건을 붙이는 것입니다. 미리 보낸 돈이 상환 외의 용도로 쓰이지 않도록 채권자 계좌로 직접 보내는 방식으로 바꾸거나, 미리 보내는 금액을 최소한으로 줄이는 방식이 실무에서 쓰입니다.

아래 세 물음은 이 자리에서 자주 나오는 것들입니다.

세 물음의 답이 모두 계약서로 돌아옵니다. 담보권이 남아 있다는 사실보다 그것을 어떻게 정리하기로 적었는지가 이 거래의 안전을 가릅니다.

특약을 다 적었으면 잔금일 아침에 그 문장만 보고 움직일 수 있는지 확인해 보십시오. 누구에게 얼마를 보내고 무엇을 받는지가 문장에서 바로 읽히면 그 특약은 제 몫을 합니다.

자주 묻는 질문