매매계약서 가족 간 부동산 매매

매매계약서 마스터·8분·2026.04.13

가족끼리라 서류를 줄여도 된다는 규칙은 없다

조문은 계약을 체결한 거래당사자라고만 적고 있습니다.

부모가 자녀에게, 형제가 형제에게 집이나 땅을 넘기는 일은 드물지 않습니다. 그런데 이런 거래는 처음부터 다른 태도로 시작되는 경우가 많습니다. 서로 아는 사이니 계약서는 대충 써도 되고 신고 같은 것도 굳이 하지 않아도 될 것 같다는 느낌입니다.

그 느낌을 뒷받침하는 조문은 없습니다. 거래신고 의무를 정한 조항은 계약을 체결한 거래당사자를 대상으로 삼고 있을 뿐, 당사자가 서로 어떤 사이인지를 조건으로 달아 두지 않았습니다. 부부든 부모 자식이든 남남이든 문언 안에서 달라지는 것이 없습니다.

등기 쪽도 같습니다. 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 맺은 사람은 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청하게 되어 있습니다. 이 기한에도 가족을 빼 주는 단서가 붙어 있지 않습니다.

그러니 가족 간 거래에서 실제로 줄어드는 것은 절차가 아니라 긴장감입니다. 상대를 믿기 때문에 확인을 생략하게 되고, 확인을 생략한 만큼 나중에 그 거래가 무엇이었는지를 보여 줄 자료가 얇아집니다.

돈이 실제로 오갔다는 것을 무엇이 보여 주나

매매라고 적어 두는 것과 매매였다는 것을 보여 주는 것은 다릅니다.

매매는 대금을 주고받는 계약입니다. 그래서 가족 간 거래에서 가장 자주 흐려지는 것도 바로 이 대목입니다. 계약서에는 매매라고 적어 놓고 실제로는 돈이 오가지 않거나, 오갔더라도 그 흐름이 남지 않는 경우가 있습니다.

돈이 오갔다는 사실을 보여 주는 가장 단순한 방법은 계좌를 거치는 것입니다. 매수인 명의의 계좌에서 매도인 명의의 계좌로 이체하면 그 자체가 날짜와 금액을 가진 기록이 됩니다. 현금으로 건네면 그 기록이 만들어지지 않습니다.

여기에 계약서의 지급 일정을 맞춰 두면 두 자료가 서로를 받쳐 줍니다. 계약서에 적은 날짜와 금액대로 이체 내역이 남아 있으면, 그 거래가 계획대로 이행된 매매였다는 것을 두 자료가 함께 보여 줍니다. 반대로 계약서에는 잔금일이 적혀 있는데 그날 아무 흐름도 없으면 설명할 것이 늘어납니다.

가족 사이라 계약금을 생략하는 경우도 흔합니다. 그 자체가 잘못은 아니지만 알아 둘 것이 하나 있습니다. 해약금에 관한 조문은 계약 당시에 금전 등을 계약금 명목으로 교부한 때를 전제로 하고 있어서, 애초에 계약금이 오가지 않으면 그 조문이 작동할 자리가 생기지 않습니다.

첫 번째 문답의 시한을 빼고 기억하는 경우가 많습니다. 계약금을 걸어 두면 언제든 물러날 수 있다고 알려져 있는데, 조문에는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지라는 시한이 함께 들어 있습니다. 가족 사이라 일정이 느슨하게 흘러가는 거래일수록 이 시점이 언제 지나갔는지를 서로 다르게 기억하기 쉽습니다.

적어 두지 않으면 나중에 기억으로 다투게 된다

가까운 사이일수록 합의가 문서 밖에서 이루어집니다.

가족 간 거래에서 다툼이 생기는 시점은 대개 계약 직후가 아닙니다. 몇 해가 지나 다른 가족이 사정을 알게 되었을 때, 혹은 상속처럼 다른 일이 겹쳤을 때 뒤늦게 이야기가 나옵니다.

그때 필요한 것은 그 시절 서로 어떤 이야기를 나눴는지가 아니라 무엇이 종이에 남아 있느냐입니다. 아래 표는 가족 간 거래에서 비워 두기 쉬운 칸과 비워 두었을 때 생기는 일을 모은 것입니다.

오른쪽 칸을 먼저 읽어 보시면 왼쪽 칸을 왜 채워야 하는지가 분명해집니다.

셋째 줄이 가족 간 거래의 특징을 잘 보여 줍니다. 부모가 살던 집을 자녀가 사면서 부모가 그대로 사는 경우가 있는데, 이때 인도가 언제 이루어진 것인지가 정해지지 않은 채로 남습니다. 사는 사람이 그대로라 겉으로 달라지는 것이 없기 때문입니다.

이런 경우에는 인도의 시점과 그 뒤의 사용 관계를 문장으로 정해 두어야 합니다. 정하지 않으면 나중에 그 집을 누가 어떤 자격으로 쓰고 있었는지를 두고 이야기가 갈립니다.

매매로 하는 것과 무상으로 넘기는 것은 기한부터 다르다

같은 부동산이 오가도 처리 방식에 따라 신고 기한이 달라집니다.

가족 간에 부동산이 오가는 방식은 하나가 아닙니다. 대금을 주고받는 매매도 있고 무상으로 넘기는 방식도 있으며, 상속으로 넘어가는 경우도 있습니다. 이 글이 다루는 것은 그중 첫 번째입니다.

세 방식은 이름만 다른 것이 아니라 신고 기한의 구조 자체가 다릅니다. 매매처럼 대가를 주고 취득하는 경우에는 취득한 날부터 60일 안에 취득세를 신고하고 납부합니다. 반면 무상으로 취득하는 경우와 부담부증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이고, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다.

기산점의 모양이 다르다는 점을 눈여겨보십시오. 앞의 것은 날에서 출발하고 뒤의 것들은 달의 말일에서 출발합니다. 이 차이를 모르고 하나의 방식으로 세면 며칠이 아니라 몇 주가 어긋납니다.

파는 쪽에도 기한이 붙습니다. 토지나 건물을 양도한 경우 양도소득 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 합니다. 여기서도 기산점이 양도일 자체가 아니라 그 달의 말일이라는 점이 자주 잘못 읽힙니다.

여기서 분명히 해 둘 것이 있습니다. 이 표는 어느 쪽으로 처리했을 때 기한이 어떻게 되는지를 늘어놓은 것이지, 어떤 거래가 어느 쪽으로 판단되는지를 알려 주는 것이 아닙니다. 그 판단은 이 글이 다루지 않는 영역입니다.

이 글이 답하지 않는 것

가족 간 거래에서 가장 자주 묻는 질문이 여기에 들어 있습니다.

가족 간 부동산 거래를 검색하면 반드시 따라 나오는 질문이 있습니다. 얼마에 넘기면 문제가 되는지, 어느 선을 넘으면 다르게 보는지 같은 질문입니다. 이 글에는 그 답이 없습니다.

숫자를 적지 않은 것은 게을러서가 아니라 확인하지 않았기 때문입니다. 이 영역은 세법이 다루는 문제이고, 이 글은 그 근거를 확인하지 않았습니다. 확인하지 않은 기준을 그럴듯하게 적어 두면 그것을 믿고 계약한 쪽이 몇 해 뒤에 되돌릴 수 없는 자리에 서게 됩니다.

그러니 가격을 어떻게 정할지, 그 가격이 어떻게 평가될지를 알고 싶다면 계약 전에 세무사나 관할 세무서에 사안을 들고 가서 확인하십시오. 인터넷에 떠도는 비율이나 퍼센트를 기준으로 삼지 마십시오.

이 글이 확실하게 남기는 것은 다른 쪽입니다. 가족 사이라도 신고와 등기의 기한은 그대로 흐르고, 대금이 실제로 오갔다는 기록은 스스로 만들어 두지 않으면 남지 않는다는 것입니다. 이 두 가지는 세법의 판단이 어느 쪽으로 가든 먼저 갖춰 두어야 하는 것입니다.

자주 묻는 질문