매매계약서 재개발·재건축 물건 매매

매매계약서 마스터·10분·2026.04.22

사는 것과 기대하는 것이 서로 다른 거래다

계약서가 옮기는 것은 지금 있는 물건이고, 기대하는 것은 나중에 지어질 주택입니다.

정비사업 구역 안의 물건을 사려는 사람이 마음에 두고 있는 것은 대개 지금 서 있는 낡은 집이 아닙니다. 사업이 끝난 뒤에 새로 지어질 주택을 받을 수 있는 자리입니다. 그 기대가 가격에도 그대로 반영됩니다.

그런데 매매계약서가 옮기는 것은 현재 존재하는 건축물이나 토지의 소유권입니다. 새 주택을 받을 자리는 조합원의 자격에서 나오고, 그 자격은 소유권을 넘겨받았다고 해서 언제나 함께 따라오지는 않습니다.

그래서 이 거래에서 가장 먼저 갈라 두어야 하는 물음이 정해져 있습니다. 소유권과 자격이 함께 움직이는 상황인가, 아니면 소유권만 움직이고 자격은 남는 상황인가입니다. 이 물음에 답하지 못한 채 가격을 흥정하면 무엇을 사는지 모르는 채 값을 정하는 셈이 됩니다.

실무에서 입주권이라고 부르는 것도 결국 이 자격 쪽의 이야기입니다. 조문에 입주권이나 조합원 지위 양도라는 낱말이 있는 것은 아니고, 법이 쓰는 말은 조합원의 자격입니다. 부르는 이름과 법의 말이 어긋나 있어 검색으로 얻은 설명끼리 서로 맞지 않는 일이 잦습니다.

제한은 어디에, 언제부터 걸리나

지정된 지역에서만 걸리고, 시작하는 시점이 사업 종류에 따라 갈립니다.

근거는 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항입니다. 분양권의 전매제한이 주택법에서 나오는 것과 달리 이쪽은 아예 다른 법률에서 나옵니다. 두 제한을 한 덩어리로 이해하면 시점도 결과도 어긋나므로, 근거 법률부터 나눠 두는 편이 안전합니다.

제한이 걸리는 범위는 투기과열지구로 지정된 지역에서 시행하는 정비사업입니다. 지정되지 않은 곳이라면 이 제한 자체가 걸리지 않습니다. 어느 곳이 지정되어 있는지는 공고로 계속 달라지므로 이 글에 지역을 적지 않았습니다. 계약을 앞두고 있다면 그 시점의 공고를 관할 행정청에서 직접 확인하십시오.

시작하는 시점은 사업의 종류를 따라갑니다. 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획의 인가 후에 그 사업의 건축물이나 토지를 양수한 사람이 조합원 자격을 취득할 수 없게 됩니다. 두 사업이 같은 구역처럼 보여도 이 한 줄에서 결과가 갈립니다.

제한의 생김새도 눈여겨볼 만합니다. 조문은 양도를 금지한다고 쓰지 않았습니다. 양수한 사람이 자격을 얻지 못한다고 정해 두었을 뿐이라, 파는 행위 자체를 막거나 매도인을 처벌하는 구조가 아닙니다. 위험이 사는 쪽에 몰려 있다는 뜻이고, 그래서 확인의 책임도 사는 쪽에 남습니다.

제한에서 빠지는 것도 조문에 적혀 있습니다. 상속과 이혼으로 인한 양도와 양수는 대상에서 제외됩니다. 이 제도의 취지가 정비사업 부동산에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자를 보호하는 데 있다는 점을 놓고 보면 제외의 이유도 함께 읽힙니다.

세 번째 문답이 이 편의 성격을 정합니다. 매도인은 이 제한에서 잃을 것이 크지 않아, 확인을 서둘러 줄 동기가 사는 쪽만큼 크지 않습니다. 그러니 확인을 상대에게 맡기지 말고 계약 전에 스스로 끝내 두어야 합니다.

덧붙여 같은 재개발이라도 구역마다 결과가 다를 수 있습니다. 재개발사업의 지위 양도 제한은 뒤에 도입된 것이라 부칙에 따라 일정 시점 이후 사업시행계획인가를 신청한 사업부터 적용된다는 해석이 있고, 그래서 이 제한이 걸리지 않는 오래된 구역이 남아 있습니다. 이 글은 그 기준일을 확정하지 못했으므로 날짜를 적지 않습니다. 구역별로 확인하십시오.

예외는 있지만 요건이 사실관계로 정해져 있다

오래 갖고 있었다는 것만으로는 부족하고, 소유기간과 거주기간이 함께 걸립니다.

조문에는 단서가 붙어 있습니다. 양도인이 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우라면, 그 양도인에게서 양수한 사람에게는 이 제한이 적용되지 않습니다. 그 대통령령이 도시정비법 시행령 제37조입니다.

확인된 사유 가운데 대표적인 것은 1세대 1주택자로서 소유기간이 10년 이상이고 거주기간이 5년 이상인 사람이 양도하는 경우입니다. 두 기간이 함께 걸린다는 점이 중요합니다. 오래 보유했다는 사실만으로는 요건이 채워지지 않고, 그곳에 실제로 살았는지가 함께 따라붙습니다.

사업이 지연된 경우에 관한 사유도 있는 것으로 안내됩니다. 사업시행계획인가일부터 3년 안에 착공하지 못한 재건축사업의 물건을 3년 이상 계속 소유한 사람이 착공 전에 양도하는 경우, 그리고 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 사업의 토지를 3년 이상 계속 소유한 사람이 양도하는 경우입니다. 소유기간을 셀 때 상속으로 취득했다면 피상속인의 소유기간을 합산하는 것으로 안내됩니다.

여기 적은 것이 예외의 전부는 아닙니다. 시행령이 정해 둔 사유는 이 글이 확인한 범위보다 넓을 수 있으므로 목록으로 닫아 두지 마십시오. 반대로 여기 적힌 사유에 해당해 보인다는 이유로 안심하는 것도 위험합니다.

요건이 소유기간과 거주기간, 사업의 지연 같은 사실관계로 짜여 있다는 점은 실무에서 한 가지 결론으로 이어집니다. 매도인의 말만으로는 확인되지 않는다는 것입니다. 몇 년 살았는지, 다른 주택이 있는지는 상대가 어떻게 말하느냐에 따라 달라지는 성질의 사실이 아니므로, 자료로 확인할 방법을 계약 전에 정해 두어야 합니다.

넷째 줄이 실제로 가장 자주 비어 있습니다. 예외 제도가 있다는 말을 듣고 안심한 채 계약을 진행했다가, 요건을 뒷받침할 자료가 없다는 사실이 뒤늦게 드러나는 경우입니다. 그때는 이미 계약금이 나간 뒤입니다.

자격이 따라오지 않으면 무엇이 남나

새 주택을 받는 것이 아니라 손실보상 절차로 넘어갑니다.

제한에 걸려 조합원 자격을 취득할 수 없게 되면 그것으로 끝나는 것이 아니라 다른 길로 이어집니다. 도시정비법은 그런 경우 사업시행자가 정비사업의 토지나 건축물, 그 밖의 권리를 취득한 사람에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하도록 정하고 있습니다.

실무에서 현금청산 대상이 된다고 부르는 상황이 이것입니다. 다만 현금청산은 조문에 있는 낱말이 아니라 관행어입니다. 검색으로 얻은 설명에서 이 말이 조문의 용어처럼 쓰이는 경우가 있으니 구분해 두는 편이 낫습니다.

매수인 쪽에서 이 결과가 위험한 이유는 손에 남는 것이 사려던 것과 아예 다른 종류이기 때문입니다. 새 주택을 받을 자리를 기대하고 값을 치렀는데 정산 절차로 넘어갑니다. 그 값에 얹혀 있던 기대는 정산의 대상이 아닙니다.

보상 금액이 어떻게 정해지는지는 이 글이 확인하지 않았습니다. 시세대로 나온다거나 산 값보다 적게 나온다는 식의 단정을 이 글은 하지 않습니다. 이 글이 말할 수 있는 것은 조합원이 되지 못하고 손실보상 절차로 넘어간다는 데까지입니다.

그래서 실무에서는 그 상황을 계약서 안으로 미리 끌어들여 둡니다. 매도인이 제한에 해당하지 않는다는 것을 확약하는 문장, 그리고 자격 승계가 이루어지지 않은 경우 이 계약을 어떻게 처리할지를 정한 문장이 함께 거론됩니다. 법이 정한 필수 특약이 아니라 실무에서 쓰는 방식이므로, 어떤 문장을 어떤 강도로 넣을지는 상대와 협의해 정할 문제입니다.

여기서 한 가지를 분명히 해 두겠습니다. 이 글은 그 특약에 위약금이나 배상액을 어떻게 얹으면 되는지까지는 다루지 않습니다. 그 부분은 다른 조문이 걸리는 영역이고 이 글은 그 근거를 확인하지 않았습니다. 지금 쓸 수 있는 것은 승계가 되지 않았을 때 어떻게 할지를 미리 정해 두는 것이 실무라는 데까지입니다.

위약금 조항을 실제로 어떻게 쓰는지는 위약금을 다룬 편에서 이어집니다. 이 글에서는 그 자리를 비워 두지 말라는 데까지만 짚습니다.

추가분담금은 기준 시점과 부담 비율로 갈린다

공사비가 오르면 분담금이 늘고, 늘어난 몫을 누가 지는지는 저절로 정해지지 않습니다.

정비사업에서는 조합원이 새 주택을 받으면서 그 차액을 부담하는 구조가 생깁니다. 사업이 오래 걸리는 동안 공사비가 오르면 그 부담이 함께 늘어나기도 합니다.

물건이 사업 도중에 손을 바꾸면 그 부담을 누가 지는지가 곧바로 문제가 됩니다. 계약할 무렵에 알려져 있던 추정치와 나중에 확정되는 금액이 다를 수 있고, 그 차이가 작지 않은 경우가 있습니다. 확정 고지가 온 뒤에 이야기를 시작하면 양쪽 모두 자기에게 유리한 시점을 기준으로 말하게 됩니다.

그래서 반복되는 조언이 기준 시점과 부담 비율을 계약서에 적어 두라는 것입니다. 어느 시점까지의 분담금을 매도인이 지고 그 뒤를 매수인이 질지, 확정 금액이 추정치를 넘으면 그 초과분을 어떻게 나눌지를 문장으로 정해 둡니다. 이것 역시 법이 정한 절차가 아니라 실무에서 쓰는 방식입니다.

계약 전에 볼 자료도 함께 거론됩니다. 조합 사무실에서 조합원 명부를 확인하고, 관리처분계획을 열람하며, 추가분담금의 추정치를 확인하는 것입니다. 열람과 확인의 범위는 조합마다 다를 수 있으므로 무엇을 볼 수 있는지부터 물어 두는 편이 빠릅니다.

아래 표는 이 거래에서 비워 두면 반드시 되돌아오는 칸들을 모은 것입니다. 오른쪽 칸을 먼저 읽어 보시면 왼쪽을 왜 채워야 하는지가 분명해집니다.

다섯째 줄이 나머지 넷을 실제로 작동하게 만듭니다. 확약을 받아 두어도 그것을 뒷받침할 자료를 언제 누가 내놓을지가 정해져 있지 않으면, 필요할 때 자료가 나오지 않습니다.

그리고 이 거래에도 거래신고가 붙습니다. 신고 대상에는 부동산만이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리가 들어가고, 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위도 그 안에 열거되어 있습니다. 며칠 안에 무엇을 어떻게 신고하는지는 거래신고를 다룬 편으로 넘깁니다.

이 글이 답하지 않는 것

지정 현황과 금액에 걸린 값은 적지 않았습니다.

어느 곳이 투기과열지구로 지정되어 있는지 이 글은 적지 않았습니다. 지정과 해제는 행정청의 공고로 움직이고, 지역 이름을 적어 두면 그 글이 몇 달 뒤에 사람을 잘못 이끕니다. 같은 이유로 재개발사업의 제한이 적용되기 시작한 기준일도 적지 않았습니다.

손실보상으로 넘어갔을 때 얼마를 받는지도 이 글의 범위 밖입니다. 그 산정은 다른 조문이 정하는 문제이고 이 글은 그 내용을 확인하지 않았습니다. 인터넷에 도는 비율이나 감정평가에 관한 설명을 이 결정의 근거로 삼지 마십시오.

세금도 다루지 않았습니다. 정비사업 물건은 보유 기간과 사업 단계에 따라 판단이 갈리는 영역이라 확인하지 않은 설명을 적어 두면 그것을 읽은 쪽이 되돌릴 수 없는 선택을 하게 됩니다. 세무사나 관할 세무서에 사안을 들고 가십시오.

대신 이 글이 남기는 것은 확인의 순서입니다. 지정된 지역인지, 사업이 어느 종류이고 어느 단계에 있는지, 자격이 따라오는지, 따라오지 않으면 어떻게 할지, 분담금은 어디에서 갈리는지입니다. 이 다섯 가지는 조문이 몇 번 손질되어도 물어야 할 순서 자체는 그대로 남습니다.

자주 묻는 질문