매매계약서 위약금 조항을 쓰는 법

매매계약서 마스터·7분·2026.06.07

무르는 것과 어기는 것은 다른 상황이다

계약에서 빠져나오는 길과 약속을 지키지 않은 뒤의 처리는 서로 다른 문장이 다룹니다.

계약이 끝까지 가지 못하는 경우는 크게 둘로 나뉩니다. 하나는 마음이 바뀌어 계약에서 빠져나오는 경우이고, 다른 하나는 계약은 그대로인데 한쪽이 해야 할 일을 하지 않는 경우입니다. 잔금 날짜에 돈이 들어오지 않거나 서류가 준비되지 않은 상황이 뒤쪽입니다.

이 둘을 같은 문장으로 처리하려다 계약서가 꼬입니다. 앞쪽은 계약금을 걸어 두었다면 민법이 길을 열어 두고 있고, 뒤쪽은 계약서에 무엇을 적어 두었는지가 먼저 읽힙니다. 근거가 다른 두 상황을 하나의 조항으로 뭉뚱그리면 어느 쪽 상황인지부터 다투게 됩니다.

그래서 위약금 조항을 쓰기 전에 할 일은 문구를 고르는 것이 아니라 상황을 나누는 것입니다. 지금 적으려는 문장이 빠져나가는 길에 관한 것인지, 지키지 않았을 때의 처리에 관한 것인지를 먼저 정하십시오.

이 편에서는 뒤쪽, 곧 지키지 않았을 때의 처리를 계약서에 어떻게 적을지를 다룹니다. 빠져나가는 길에 관한 부분은 계약금을 다루는 편이 따로 있으니 그쪽을 함께 보시는 편이 좋습니다.

계약금을 걸어 두면 열리는 길에는 시한이 있다

어느 한쪽이 이행에 착수하고 나면 이 길은 닫힙니다.

계약금을 주고받은 매매에서는 민법이 하나의 길을 열어 둡니다. 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전까지, 계약금을 건넨 쪽은 그것을 포기하고 받은 쪽은 두 배를 돌려주는 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다. 조문 자체에 시한이 붙어 있다는 점이 핵심입니다.

여기서 자주 놓치는 것이 시한의 주어입니다. 조문은 상대방이 아니라 당사자의 일방이라고 적고 있습니다. 해제하려는 쪽이 아니라 어느 한쪽이라도 이행에 착수하면 그 순간 이 길이 닫힙니다. 중도금이 오간 뒤에 계약금을 포기하겠다고 나서면 계약금도 잃고 계약에서도 빠져나오지 못하는 결과가 나올 수 있습니다.

금액 기준에서도 오해가 있습니다. 계약금 가운데 일부만 실제로 오간 상태에서 해제하려는 경우, 배액 상환의 기준이 되는 금액은 실제로 받은 돈이 아니라 계약서에 약정한 계약금이라는 것이 대법원의 판단입니다. 받은 만큼만 두 배로 돌려주면 된다는 계산은 여기서 어긋납니다.

그리고 이 길로 계약을 정리한 경우에는 그 위에 손해배상을 따로 청구하지 못합니다. 주고받는 것이 계약금 또는 그 배액에서 끝난다는 뜻이고, 이 점이 지키지 않았을 때의 처리와 성격이 다른 이유이기도 합니다.

그래서 위약금 조항이 다루는 자리는 따로 있다

이행이 시작된 뒤에 어긋난 상황이 이 조항의 자리입니다.

앞의 길이 닫힌 뒤에도 계약은 어긋날 수 있습니다. 중도금까지 오간 상태에서 잔금이 들어오지 않거나, 매도인이 잔금일에 서류를 준비하지 않는 상황이 그렇습니다. 이때는 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주는 방식으로 정리되지 않습니다.

이 상황에서 무엇을 어떻게 할지 미리 적어 두는 문장이 위약금 조항입니다. 조항이 없다고 해서 손해를 그냥 감수해야 하는 것은 아니지만, 얼마를 어떤 근거로 요구할지를 처음부터 세워야 하므로 시간과 비용이 훨씬 많이 듭니다.

반대로 조항을 적을 때는 금액을 함부로 크게 잡지 마십시오. 위약금 약정의 효력이 어디까지 미치는지는 이 글이 다루는 범위를 넘는 문제이고, 금액이 실제 손해와 크게 동떨어지면 그 자체가 다툼거리가 됩니다. 실무에서는 계약금 상당액을 기준으로 잡는 형태가 흔합니다.

계약금 자체를 얼마로 할지도 법이 정해 둔 것이 아닙니다. 매매대금의 10퍼센트라는 숫자는 오랫동안 굳어진 관행이고, 조문에는 비율에 관한 규정이 없습니다. 조항의 금액을 계약금에 연동해 적을 때 이 점을 함께 기억해 두십시오.

조항에 넣어야 하는 값

어떤 경우에·얼마를·어떻게·이미 오간 돈은 어떻게, 이 넷이 채워지면 됩니다.

아래 표는 위약금 조항을 네 칸으로 나눈 것입니다. 계약서에 이미 있는 문장을 검토할 때도 같은 네 칸으로 읽으면 무엇이 비어 있는지가 바로 보입니다.

넷째 칸이 실무에서 가장 자주 비어 있습니다. 중도금까지 오간 상태에서 계약이 어긋나면 이미 건네진 돈을 돌려줄지 위약금에 충당할지가 곧바로 문제가 되는데, 그 처리를 적어 두지 않으면 조항이 있어도 정산이 시작되지 않습니다.

다섯째 칸은 선택 사항입니다. 다만 며칠의 기한을 정해 통지한 뒤에 이 조항을 적용한다고 적어 두면, 사소한 지연과 진짜 불이행을 가르는 선이 계약서 안에 생깁니다. 하루 늦은 송금 때문에 곧바로 조항이 발동하는 상황을 막아 줍니다.

자주 갈리는 물음

조항을 적을 때의 판단은 대부분 「어느 상황을 말하는 문장인가」로 돌아갑니다.

아래 세 물음은 계약 자리에서 실제로 나오는 것들입니다. 답의 근거가 조문에 있는지 계약서에 있는지를 구분해 두면 다른 상황에도 같은 기준을 쓸 수 있습니다.

세 물음 모두 답이 하나로 모이지 않는다는 점이 중요합니다. 정해진 정답이 있는 영역이 아니라 계약서에 무엇을 적었는지로 갈리는 영역이라는 뜻입니다.

조항을 다 적었으면 마지막으로 이 문장이 어떤 상황을 말하고 있는지 한 줄로 요약해 보십시오. 요약이 두 갈래로 나뉜다면 그 조항은 아직 두 상황을 섞고 있는 것입니다.

자주 묻는 질문