매매계약서 분양권 전매 계약서

매매계약서 마스터·11분·2026.04.04

분양권이라는 낱말은 조문에 없다

법이 쓰는 말은 입주자로 선정된 지위입니다.

분양권은 실무에서 굳어진 이름입니다. 전매를 제한하는 주택법 제64조를 펴 보면 그 낱말이 나오지 않고, 대신 입주자로 선정된 지위라는 표현이 쓰입니다. 조문은 그 지위가 무엇인지를 스스로 밝혀 두었는데, 입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리와 자격, 지위 등이 여기에 해당합니다.

이름이 다른 것이 왜 문제가 되는지는 계약서를 펼쳐 보면 드러납니다. 매수인이 넘겨받는 것은 완성된 건물의 소유권이 아니라 장차 그 주택에 입주할 수 있는 자리이고, 자리를 옮기는 방법은 소유권을 옮기는 방법과 아예 다릅니다.

가장 먼저 눈에 띄는 차이는 볼 수 있는 서류입니다. 건물이 아직 서 있지 않으므로 옮길 등기가 없고, 사려는 사람이 확인할 문서도 등기사항증명서가 아니라 분양계약서와 입주자 모집공고 쪽이 됩니다.

목적물을 적는 방식도 따라서 달라집니다. 지번과 면적만 옮겨 적어서는 무엇을 사는 것인지 특정되지 않으므로, 사업장의 이름과 동·호수, 공급면적에 더해 그 지위가 어느 분양계약에서 나온 것인지를 함께 적어야 합니다.

법률이 금지의 틀을 세우고 기간은 시행령이 정한다

조문은 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이라고만 적어 두었습니다.

주택법 제64조는 사업주체가 건설해 공급하는 주택과 그 주택의 입주자로 선정된 지위 두 가지를 제한 대상으로 삼습니다. 여기서 눈여겨볼 것은 제한 기간을 법률이 직접 적지 않았다는 점입니다. 조문은 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이라고 써 두고 구체적인 값을 넘겼습니다.

그 대통령령이 주택법 시행령 제73조이고, 실제 기간은 같은 영의 별표에 들어 있습니다. 법률의 문장은 그대로인데 기간만 바뀌는 일이 이 구조에서 나옵니다. 2023년 4월 7일 시행된 시행령 개정으로 기간이 크게 완화된 적이 있고, 그 완화는 개정 전에 이미 분양을 마친 주택에도 적용되었습니다.

기간을 가르는 축은 세 가지로 알려져 있습니다. 수도권인지 아닌지, 공공택지인지 그 밖의 택지인지, 그리고 규제지역으로 지정된 곳인지입니다. 세 축의 조합에 따라 값이 달라지므로 하나의 숫자로 외울 수 있는 성질이 아닙니다.

이 글이 연수를 적지 않는 것도 그 때문입니다. 별표는 그 뒤로도 개정되었고, 오늘 맞는 값이 다음 계약에서 틀릴 수 있습니다. 대신 확인할 곳을 적어 둡니다. 그 주택에 적용되는 전매제한기간은 입주자 모집공고와 분양계약서에 적혀 있으므로, 계약을 준비한다면 인터넷 요약글보다 그 문서를 먼저 펴 보십시오.

언제부터 세는지도 함께 봐야 합니다. 전매제한기간은 그 주택의 입주자로 선정된 날부터 세는 것으로 다루어집니다. 계약을 맺은 날이나 분양대금을 처음 낸 날이 기준일 것이라고 짐작하면 남은 기간을 잘못 계산하게 됩니다.

첫 줄이 이 절의 요지입니다. 값을 법률에서 찾을 수 없으니 법률만 읽고는 답이 나오지 않고, 시행령을 보더라도 그 시점의 개정본이어야 합니다. 그래서 개인이 확인하기 가장 확실한 자료가 그 주택에 붙어 나온 모집공고입니다.

둘째 줄의 세 축은 이 글이 지역을 적지 않는 이유이기도 합니다. 어느 곳이 규제지역으로 지정되어 있는지는 행정청의 공고로 계속 달라지므로, 계약을 앞두고 있다면 그 시점의 공고를 관할 행정청 자료로 직접 확인하십시오.

제한되는 것은 파는 행위만이 아니다

조문은 매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 전매라고 부릅니다.

무엇이 제한되는지도 조문이 괄호 안에서 정의해 두었습니다. 매매와 증여, 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 전매에 들어가고, 정의에서 빠지는 것은 상속뿐입니다.

정의가 이렇게 넓다는 점이 실무에서 자주 걸립니다. 돈을 받고 넘기는 것이 아니라 자녀에게 그냥 주는 것이니 제한과 상관없다는 생각이 통하지 않습니다. 증여는 정의 안에 이름이 그대로 올라 있습니다.

대상이 되는 사람도 두 당사자에 그치지 않습니다. 조문은 전매를 알선하는 행위까지 함께 막고 있어, 거래를 붙여 준 사람도 같은 조항의 사정권에 들어갑니다.

예외가 아예 없는 것은 아닙니다. 법은 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제한을 적용하지 않도록 하고 있습니다. 근무나 생업, 질병 치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 다른 지역으로 옮기는 경우처럼 법이 정해 둔 사유에 한한다고 안내됩니다.

다만 사유에 해당한다는 사실만으로 곧바로 팔 수 있게 되지는 않습니다. 실무에서는 전매에 관한 동의를 따로 받는 절차가 안내되고 있으므로, 사유 확인과 동의 절차를 한 묶음으로 보고 일정을 잡아야 합니다. 사유가 있으니 절차는 형식일 것이라고 넘겨짚으면 그 자리에서 일정이 밀립니다.

두 번째 문답이 이 절에서 가장 자주 잘못 알려진 대목입니다. 예외 제도가 있다는 말만 듣고 서류를 준비하지 않은 채 계약 날짜를 잡으면, 동의 절차가 남아 있다는 사실이 잔금을 앞두고서야 드러납니다.

절차에 걸리는 시간은 이 글이 적지 않습니다. 사업장과 사안에 따라 다르고 이 글이 그 값을 확인하지 못했기 때문입니다. 며칠이면 된다는 인터넷 글을 기준으로 잔금일을 잡지 마시고, 절차를 진행할 곳에 직접 물어 일정을 뒤에서부터 짜십시오.

어겼을 때는 세 갈래로 온다

가장 무거운 것은 돈을 낸 매수인이 그 지위를 잃을 수 있다는 점입니다.

제한을 어긴 전매가 이루어진 경우에 대해 주택법 제64조는 사업주체 쪽으로 지위가 돌아가는 구조를 두고 있습니다. 사업주체가 매입비용을 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 봅니다.

이 구조가 매수인에게 위험한 이유는 분명합니다. 돈을 내고 자리를 넘겨받았는데, 사업주체가 매입비용을 지급하는 순간 그 자리가 사업주체에게 넘어갑니다. 매도인과 사이가 좋은지 나쁜지와 무관하게 작동하는 결과입니다.

매입비용이 무엇인지도 함께 보아야 합니다. 이미 납부된 입주금에 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액이 그 기준으로 정해져 있습니다. 이 산정 기준 안에 매수인이 얹어 준 웃돈은 들어 있지 않습니다.

결과는 여기서 끝나지 않습니다. 같은 조에는 국토교통부장관이 이를 위반한 자에 대해 10년의 범위에서 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다는 내용도 들어 있습니다. 다음 청약이 막힐 수 있다는 뜻이라 눈앞의 거래보다 뒤가 더 아플 수 있습니다.

벌칙 조항도 따로 있습니다. 주택법 제101조는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 정하면서 전매제한을 위반해 주택을 전매하거나 그 전매를 알선한 자를 대상에 넣고 있고, 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만원을 넘는 경우에는 벌금의 상한이 그 이익의 3배로 올라갑니다.

표의 마지막 줄은 단정이 아니라 산정 기준을 읽은 것입니다. 이 글이 확인한 매입비용의 정의에 웃돈에 해당하는 항목이 없다는 뜻이고, 웃돈을 어떤 방법으로도 돌려받지 못한다는 결론까지 이 글이 내리지는 않습니다.

한 가지를 더 분명히 해 두겠습니다. 제한을 어기고 맺은 계약이 당사자 사이에서 어떤 효력을 갖는지는 이 글이 답하지 않습니다. 결론이 갈리는 영역이고 이 글은 그 판단을 확인하지 않았으므로, 이미 그런 상황에 놓였다면 요약글이 아니라 변호사에게 사안을 들고 가십시오.

계약서에서 실제로 달라지는 세 자리

여기부터는 법이 정한 것이 아니라 실무에서 하는 일입니다.

먼저 성격을 밝혀 둡니다. 분양권 전매에 쓰라고 법이 정해 둔 서식은 확인되지 않고, 반드시 넣어야 한다고 법이 못 박은 특약도 확인되지 않습니다. 아래 세 자리는 관행으로 읽어 주십시오.

첫째는 목적물란입니다. 넘기는 것이 완성된 부동산이 아니라 특정 분양계약에서 나온 지위라는 점을 문장으로 분명히 해 두는 것이 실무입니다. 이 한 줄이 뒤에 이어지는 절차의 성격을 정합니다.

둘째는 이전이 완성되는 방법입니다. 보통의 매매라면 잔금과 함께 소유권이전등기를 신청하며 절차가 닫히지만, 여기서는 옮길 등기가 없습니다. 분양계약서 원본에 양쪽의 인적사항을 적고 사업주체가 권리와 의무의 승계를 확인해 날인하는 절차를 거치는 것으로 안내되며, 그 절차가 끝나지 않으면 대금을 다 치르고도 입주 단계에서 막힐 수 있다는 서술이 반복됩니다.

셋째는 중도금대출입니다. 분양대금 가운데 중도금은 대출로 치르는 경우가 많고, 그 대출이 매도인 이름으로 남아 있으면 계약서에 적지 않았다고 해서 저절로 정리되지 않습니다. 승계가 가능한지, 누가 언제까지 처리하는지, 승계가 되지 않으면 어떻게 할지를 계약서에서 정해 두는 편이 안전합니다.

준비할 서류로는 분양계약서 원본과 양쪽 신분증, 매도인의 인감증명, 부동산 거래신고필증, 중도금대출 승계 관련 서류가 거론됩니다. 다만 사업장마다 요구가 달라 이 목록을 필수 서류로 받아들이면 곤란합니다. 계약 날짜를 잡기 전에 사업주체에게 무엇이 필요한지를 직접 물어 두십시오.

1. 남아 있는 전매제한기간을 확인한다그 주택에 적용되는 기간은 입주자 모집공고와 분양계약서에 적혀 있습니다.
2. 사업주체에 명의변경 절차와 요구 서류를 묻는다요구가 사업장마다 다르므로 인터넷에 도는 목록을 그대로 믿을 수 없습니다.
3. 중도금대출의 승계 가능 여부를 대출기관에 확인한다승계가 되는지에 따라 매수인이 마련해야 하는 금액이 달라집니다.
4. 목적물과 절차, 대출 처리를 계약서에 문장으로 적는다무엇을 넘기는지와 언제 이전이 완성되는지를 같은 문서 안에 둡니다.
5. 거래신고를 한다부동산을 취득할 수 있는 권리도 신고 대상에 들어갑니다. 기한과 방법은 거래신고를 다룬 편에 있습니다.
6. 명의변경이 끝난 것을 확인한 뒤 대금 처리를 마무리한다확인 없이 마지막 대금을 먼저 보내면 되돌릴 지렛대가 남지 않습니다.

여섯째 단계가 이 거래의 안전장치입니다. 보통의 매매에서 잔금과 등기 서류를 한자리에서 맞추는 것과 같은 자리인데, 여기서는 맞출 대상이 등기 서류가 아니라 사업주체의 확인입니다.

다섯째 단계는 기한과 과태료를 이 글에서 다시 풀지 않습니다. 분양권도 신고 대상에 들어간다는 것까지만 짚어 두고, 며칠 안에 무엇을 어떻게 신고하는지는 거래신고를 다룬 편으로 넘깁니다.

이 글이 답하지 않는 것

시점과 지역에 걸린 값은 적지 않았습니다.

분양권을 검색하면 가장 먼저 나오는 것이 몇 년이라는 숫자와 어느 지역이라는 이름입니다. 이 글에는 둘 다 없습니다. 기간은 시행령의 개정으로 움직이고 지역은 행정청의 공고로 움직이므로, 오늘 적어 둔 값이 다음 계약에서 틀릴 수 있기 때문입니다.

세금도 다루지 않았습니다. 이 거래에 어떤 세금이 얼마나 붙는지는 보유 기간과 물건의 사정에 따라 갈리고 개정도 잦은 영역입니다. 세율을 알고 싶다면 세무사나 관할 세무서에 사안을 들고 가십시오.

절차에 걸리는 날수도 적지 않았습니다. 명의변경 승인이 며칠 만에 나오는지는 사업장마다 다르고 이 글이 그 값을 확인하지 못했습니다. 잔금일을 며칠이면 된다는 말에 맞춰 잡으면 그 하루가 밀릴 때 계약 전체가 흔들립니다.

대신 이 글이 남기는 것은 구조입니다. 넘기는 것이 지위라는 것, 이전을 끝내는 것이 등기가 아니라 사업주체의 확인이라는 것, 그리고 그 지위에는 법이 정한 기간이 붙어 있어 계약 전에 그 기간부터 봐야 한다는 것입니다. 이 세 가지는 개정이 몇 번 지나가도 그대로 남습니다.

자주 묻는 질문