아파트 매매계약서 쓰는 법

매매계약서 마스터·8분·2026.03.10

같은 단지 같은 평형인데 왜 계약서를 따로 보나

아파트에서 손이 덜 가는 것은 물건 확인이지 절차가 아닙니다.

아파트는 같은 동에 같은 구조가 수십 세대 있고, 층과 향만 다릅니다. 면적도 도면으로 정해져 있고 시세도 공개되어 있어, 무엇을 사는지를 두고 다툴 여지가 다른 부동산보다 훨씬 적습니다. 그래서 계약서도 빈칸만 채우면 끝나는 문서로 보이기 쉽습니다.

손이 덜 가는 것은 여기까지입니다. 도장을 찍은 다음부터는 아파트라고 해서 줄어드는 절차가 하나도 없습니다. 오히려 주택이라는 이유로 다른 부동산에는 붙지 않는 서류가 더 붙는 경우가 있습니다.

그리고 그 절차들은 매수인이 언제 무엇을 하기로 마음먹느냐와 무관하게 흐릅니다. 계약서에 서명한 날, 잔금을 보낸 날처럼 이미 지나간 날짜를 기준으로 며칠이 세어지기 때문에, 나중에 알았다고 해서 시계가 뒤로 돌아가지 않습니다.

그러니 아파트 매매를 준비할 때 먼저 볼 것은 어떤 서식을 쓸까가 아닙니다. 계약을 맺은 뒤 어떤 시계가 몇 개나 돌기 시작하는지, 그 시계들이 각각 어느 날에서 출발하는지를 아는 쪽이 실제로 도움이 됩니다.

계약이 성립하는 날과 소유권이 넘어오는 날은 다르다

서명으로 생기는 것은 의무이고, 소유권은 등기가 옮겨야 넘어옵니다.

민법은 매도인에게 매매의 목적이 된 권리를 이전할 의무를, 매수인에게 대금을 지급할 의무를 지웁니다. 그리고 이 두 의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하도록 정해져 있습니다. 잔금과 등기 서류가 한자리에서 오가는 관행은 여기서 나온 것입니다.

여기서 오해가 생기는 지점이 있습니다. 계약서에 도장을 찍었다고 해서 그 집이 매수인의 것이 되지는 않는다는 점입니다. 서명이 만들어 내는 것은 서로에 대한 의무이고, 소유권은 등기가 옮겨져야 넘어옵니다.

이 구분을 놓치면 일정이 통째로 밀립니다. 잔금일을 이사 날짜에만 맞추고 등기 서류를 준비하는 시간을 계산에 넣지 않으면, 돈은 이미 넘어갔는데 명의는 아직 매도인 앞으로 남아 있는 구간이 길어집니다.

조문에 붙어 있는 특별한 약정이나 관습이 없으면이라는 단서도 그대로 읽어야 합니다. 계약서에서 어느 한쪽이 먼저 이행하기로 정했다면 그 약정이 앞섭니다. 그래서 계약서의 잔금 조항을 어떻게 적어 두었는지가 실제 순서를 결정합니다.

세 문답 가운데 첫 번째가 실제로 가장 자주 걸립니다. 순서를 바꾸는 것 자체는 계약 자유의 영역이지만, 바꾸는 순간 어느 쪽이 위험을 안게 되는지가 달라집니다. 그 위험을 누가 지는지를 알고 바꾸는 것과 모르고 밀리는 것은 다른 일입니다.

계약일부터 등기까지 밟는 순서

돈이 나가는 시점마다 그 앞에 확인이 하나씩 붙습니다.

아래 순서는 아파트 매매에서 일반적으로 밟는 흐름입니다. 각 단계에 붙어 있는 확인은 그 단계에서만 의미가 있습니다. 돈이 나간 뒤에 하는 확인은 문제를 발견해도 되돌리기가 훨씬 어렵습니다.

특히 셋째와 넷째 사이가 길게 벌어지는 경우가 많습니다. 그 사이에 물건의 사정이 달라질 수 있으므로, 잔금을 치르기 직전에 한 번 더 확인하는 습관이 값싼 보험이 됩니다.

1. 조건을 정하고 계약서를 작성한다매매대금과 지급 일정, 잔금일과 인도일, 특약을 문장으로 적습니다. 말로 합의한 것은 적히지 않으면 남지 않습니다.
2. 계약금을 보낸다계약금이 실제로 오가야 계약금에 관한 약정이 성립합니다. 받는 계좌가 계약서의 매도인 명의와 같은지 확인합니다.
3. 거래신고를 한다계약 체결일부터 30일 안에 매도인과 매수인이 공동으로 신고합니다. 신고를 마치면 신고필증이 나옵니다.
4. 중도금과 잔금을 정한 날짜에 지급한다중도금이 오가면 계약금만 포기해 계약을 무르는 길은 닫힙니다. 지급 전에 그 점을 알고 움직여야 합니다.
5. 잔금일에 서류를 받고 등기를 신청한다잔금을 치른 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 합니다.
6. 취득세를 신고하고 납부한다취득한 날부터 60일 안에 세액을 신고하고 납부합니다.

셋째 단계를 매도인이나 중개사가 알아서 해 줄 것으로 여기는 경우가 많습니다. 그런데 조문은 거래당사자가 공동으로 신고하라고 정하고 있어, 이 의무는 한쪽만의 것이 아닙니다. 누가 실제로 접수할지는 정하되 의무 자체는 양쪽에 있다고 보는 편이 정확합니다.

여섯째 단계의 취득한 날이 언제인지는 지방세법 시행령이 따로 정합니다. 흔히 잔금일로 알려져 있지만 이 글은 그 조문을 확인하지 않았으므로 잔금일과 같다고 단정하지 마시고, 신고 전에 관할 지방자치단체에 확인하십시오.

세 개의 기한이 서로 다른 날에서 출발한다

일수만 외우면 반드시 어긋납니다. 기산점이 다르기 때문입니다.

아래 표는 아파트 한 건을 사면서 지켜야 하는 기한을 한자리에 모은 것입니다. 표를 볼 때는 가운데 칸을 먼저 보십시오. 며칠인지보다 어느 날부터 세는지가 훨씬 자주 틀립니다.

특히 30일과 60일을 나란히 두면 헷갈리기 쉬운데, 이 둘은 아예 다른 법에서 나온 다른 의무입니다. 하나는 신고에 관한 것이고 하나는 등기에 관한 것입니다.

첫 줄에서 걸리는 사람이 가장 많습니다. 검색을 하면 60일이라고 적힌 글이 아직도 함께 나오는데, 그 값은 기한이 단축되기 전의 것입니다. 지금 쓸 수 있는 값은 30일 하나뿐입니다.

넷째 줄은 아예 모르고 지나가기 쉬운 항목입니다. 계약이 깨졌으니 신고할 것도 없다고 여기기 쉽지만, 해제나 무효로 확정된 경우에도 그날부터 30일 안에 신고해야 합니다. 신고를 하지 않거나 늦게 하면 과태료가 붙는데, 그 갈래는 신고를 놓친 사례를 다룬 편에 정리되어 있습니다.

규제지역으로 지정된 곳이라면 서류가 하나 더 붙는다

주택취득자금 조달 및 입주계획서가 거래신고와 함께 나갑니다.

아파트는 주택이므로 자금조달계획서 제도가 그대로 걸립니다. 정식 명칭은 주택취득자금 조달 및 입주계획서이고, 부동산거래계약 신고서와 함께 제출합니다.

제출 대상은 세 갈래입니다. 법인이 주택을 매수하는 경우와 규제지역 안의 주택을 매수하는 경우는 금액과 무관하게 대상이고, 그 밖의 지역에서는 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택이 대상입니다.

여기서 어느 지역이 규제지역인지는 이 글이 답하지 않습니다. 지정과 해제는 행정청이 공고로 하는 것이라 오늘 맞는 문장이 몇 달 뒤에 틀립니다. 계약을 앞두고 있다면 그 시점의 공고를 관할 시·군·구청이나 국토교통부 자료로 확인하십시오.

투기과열지구 안의 주택을 매수하는 경우에는 계획서에 증빙자료까지 붙여야 합니다. 예금액이든 매각대금이든 계획서에 적은 항목마다 그것을 증명하는 서류가 따로 필요하므로, 준비 시간을 신고 기한 안에 넣어 두어야 합니다.

2026년에는 이 서식 자체가 바뀌었습니다. 시행규칙 개정으로 2026년 2월 10일부터 새 서식이 쓰이고, 가상자산 매각대금이 독립 항목으로 새로 생겼습니다. 그 이후에 체결한 계약이라면 새 서식으로 작성해야 합니다.

제출 대상과 증빙의 범위는 자금조달계획서를 다룬 편에 더 자세히 정리되어 있습니다. 이 글에서는 아파트 거래라면 이 서류가 걸릴 수 있다는 것과, 그 판단이 시점에 따라 달라진다는 것까지만 짚어 둡니다.

계약금을 두고 가장 자주 어긋나는 두 가지

비율에도 시한에도 오해가 붙어 있습니다.

첫째는 비율입니다. 계약금을 매매대금의 10퍼센트로 하는 것은 실무에서 굳은 관행이고, 법이 그 비율을 정해 둔 조항은 없습니다. 그러니 사정에 따라 달리 정할 수 있고, 달리 정했다고 해서 계약이 이상해지는 것도 아닙니다.

둘째는 시한입니다. 계약금을 걸어 두면 그것을 포기하고 언제든 물러날 수 있다는 말이 널리 퍼져 있는데, 조문에는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지라는 시한이 함께 들어 있습니다. 이 시한이 지나면 계약금을 포기해도 계약은 그대로 남습니다.

조문이 말하는 것은 상대방이 아니라 당사자의 일방입니다. 물러나려는 쪽이 아니라 어느 한쪽이라도 이행에 착수하면 그 문이 닫힙니다. 실무에서는 중도금 지급이 이행 착수의 대표적인 예로 다루어지므로, 중도금 일정이 잡혀 있다면 그 앞뒤로 판단이 갈립니다.

그래서 아파트처럼 금액이 큰 거래일수록 이 두 가지를 계약 전에 확인해 두는 편이 낫습니다. 어느 시점까지 물러날 수 있는지를 모른 채 계약금을 보내면, 마음이 바뀐 뒤에는 선택지가 거의 남지 않습니다.

자주 묻는 질문