상가 매매계약서

매매계약서 마스터·8분·2026.03.21

상가를 산다는 말에는 여러 가지가 섞여 있다

계약서가 옮기는 것은 소유권이고, 나머지는 따로 정해야 합니다.

상가를 산다고 할 때 머릿속에 떠오르는 그림은 사람마다 다릅니다. 어떤 사람은 건물 한 칸의 소유권만 생각하고, 어떤 사람은 그 안에서 돌아가고 있는 장사까지 함께 넘어온다고 여깁니다.

매매계약서가 다루는 것은 이 가운데 앞의 것입니다. 매도인은 목적이 된 권리를 이전할 의무를 지고 매수인은 대금을 지급할 의무를 지며, 두 의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행합니다. 계약서의 뼈대는 여기서 나옵니다.

나머지는 자동으로 따라오지 않습니다. 세입자와의 관계가 어떻게 되는지, 안에 있는 설비 가운데 무엇이 함께 넘어오는지, 밀린 관리비를 누가 감당하는지는 계약서에 적히지 않으면 정해지지 않은 채로 남습니다.

그래서 상가 계약서는 다른 부동산보다 특약란이 길어지는 경향이 있습니다. 문서가 부실해서가 아니라, 이 물건에는 소유권 말고도 얹혀 있는 것이 많기 때문입니다.

보고 넘어간 하자는 나중에 못 따진다

담보책임에는 알았거나 과실로 알지 못한 경우를 빼는 단서가 붙어 있습니다.

매매의 목적물에 하자가 있으면 매도인이 담보책임을 집니다. 다만 조문에는 단서가 하나 붙어 있습니다. 매수인이 하자가 있다는 것을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 때에는 그렇지 않다는 것입니다.

이 단서가 상가에서 특히 세게 작동합니다. 상가는 계약 전에 여러 번 가 보는 물건이고, 누수 자국이나 균열처럼 눈에 보이는 흔적이 남아 있는 경우가 적지 않습니다. 그것을 보고도 그냥 넘어갔다면 나중에 문제 삼기가 어려워집니다.

그리고 하자가 있다고 해서 곧바로 계약을 없던 일로 돌릴 수 있는 것도 아닙니다. 해제는 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하고, 그 밖의 경우에는 손해배상만 청구할 수 있습니다. 물이 조금 새는 정도로 계약을 되돌리기는 어렵다는 뜻입니다.

여기에 시간 제한이 하나 더 붙습니다. 매수인은 그 사실을 안 날부터 6월 안에 권리를 행사해야 합니다. 기산점이 계약일도 인도일도 아니라 안 날이라는 점이 자주 잘못 읽히는 자리입니다.

6월이라는 기간이 언제 시작하는지를 두고 다툼이 생깁니다. 안 날이 언제냐가 사안마다 갈리기 때문입니다. 이 글은 그 판단 기준까지 확인하지 않았으므로, 실제로 하자를 발견했다면 시간을 흘려보내지 말고 곧바로 상대에게 통지하고 전문가에게 물어보는 편이 안전합니다.

덧붙여 둘 것이 하나 남았습니다. 이 6월은 물건의 하자에 관한 기간입니다. 권리 쪽에 문제가 있는 경우의 기간은 다른 조문에 있고 이 글은 그것을 확인하지 않았으므로, 6월을 그쪽으로 옮겨 붙이지 마십시오.

면책 특약을 넣어도 닿지 않는 자리가 있다

알면서 말하지 않은 사실에는 면책이 미치지 않습니다.

상가 계약서에는 매도인이 하자에 대하여 일체 책임지지 않는다는 문장이 관행처럼 들어갑니다. 이런 특약 자체가 금지되어 있지는 않습니다. 담보책임을 면하는 약정은 할 수 있습니다.

다만 그 특약이 모든 것을 덮지는 못합니다. 민법은 담보책임 면제의 특약을 하였더라도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 책임을 면하지 못한다고 정합니다. 알면서 제3자 앞으로 권리를 설정해 두거나 넘긴 경우도 특약 뒤에 숨을 수 없습니다.

그러니 이 문장 한 줄이 만능이라고 여기고 협상을 끝내면 곤란합니다. 파는 쪽에서 보면 알고 있던 문제를 숨긴 채 특약만 넣어 두는 방식이 통하지 않는다는 뜻이고, 사는 쪽에서 보면 특약이 있어도 물어볼 여지가 남아 있다는 뜻입니다.

실무에서 쓸 만한 방식은 덮는 대신 갈라 두는 것입니다. 매도인이 아는 하자를 별지에 적어 알리고, 적힌 것은 매수인이 감수하고 적히지 않은 것은 매도인이 책임지는 구조로 만들면 양쪽 모두 다툴 거리가 줄어듭니다.

이 방식은 위 시그니처의 첫 번째 쌍이 보여 주는 것과 같습니다. 왼쪽 문장은 짧아서 넣기 쉽지만 나중에 무엇이 덮이고 무엇이 안 덮이는지를 두고 싸우게 됩니다. 오른쪽 문장은 길지만 그 싸움을 계약 시점으로 당겨 놓습니다.

특약이 어디까지 힘을 갖는지에 관한 더 넓은 논의는 특약 없이 넘어가 수리비를 물게 된 사례를 다룬 편에서 이어집니다.

상가에서 특히 자주 비는 칸

다툼은 대개 소유권이 아니라 그 주변에서 생깁니다.

아래 표는 상가 계약에서 비워 두기 쉬운 칸과 비워 두었을 때 생기는 결과를 늘어놓은 것입니다. 어느 것도 법이 자동으로 정해 주지 않는 항목이라, 적지 않으면 정해지지 않은 채로 잔금일을 맞게 됩니다.

오른쪽 칸을 먼저 읽으십시오. 결과를 보면 그 칸을 왜 채워야 하는지가 분명해집니다.

다섯째 줄이 나머지 넷을 떠받칩니다. 잔금을 치르기 전에 함께 확인하는 자리를 계약서에 만들어 두면, 앞의 네 칸에 적어 둔 내용이 실제로 지켜졌는지를 돈이 나가기 전에 볼 수 있습니다.

반대로 이 자리를 만들어 두지 않으면 앞의 네 칸은 문장으로만 남습니다. 지켜지지 않았다는 것을 알았을 때는 이미 대금이 전부 건너간 뒤가 됩니다.

이 글이 답하지 않는 것

상가 거래에는 이 글의 근거 범위 밖에 있는 항목이 있습니다.

상가를 살 때 실제로 가장 궁금한 것 가운데 몇 가지는 이 글이 답하지 않습니다. 근거를 확인하지 못했기 때문이고, 확인하지 못한 것을 그럴듯하게 적어 두면 읽는 쪽이 그것을 믿고 큰돈을 움직이게 됩니다.

먼저 세입자와의 관계입니다. 이미 임대차가 걸려 있는 상가를 샀을 때 그 계약이 어떻게 되는지는 상가건물 임대차보호법이 다루는 문제이고 이 글은 그 법을 확인하지 않았습니다. 권리금에 관한 사항도 마찬가지입니다.

다음은 세금입니다. 이 글이 확인한 것은 신고 기한뿐이고 세율은 확인하지 않았습니다. 취득한 날부터 60일 안에 취득세를 신고하고, 파는 쪽은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득 예정신고를 한다는 것까지만 쓸 수 있습니다. 세액이 얼마인지는 세무 전문가에게 물으십시오.

마지막으로 중개보수입니다. 시행규칙은 상한을 정하고 실제 요율은 시·도 조례의 한도 안에서 협의로 정해집니다. 주택이 아닌 중개대상물의 한도는 이 글이 확인하지 못해 숫자를 적지 않았습니다.

적지 못한 것이 많아 보이지만 그만큼 이 글이 남기는 것은 분명합니다. 계약서가 실제로 갈라 주는 것은 하자를 누가 떠안느냐이고, 그 갈래는 특약을 어떻게 적었는지로 정해집니다.

자주 묻는 질문