토지 매매계약서 확인 사항

매매계약서 마스터·8분·2026.03.15

토지에는 관문이 하나 더 붙는다

아파트에는 없고 토지에만 있는 절차가 허가입니다.

부동산을 사고파는 절차는 대체로 비슷하게 흘러갑니다. 조건을 정해 계약서를 쓰고, 정한 날짜에 돈을 나눠 보내고, 마지막에 명의를 옮깁니다. 여기까지는 대상이 무엇이든 크게 다르지 않습니다.

토지에는 그 흐름 앞에 관문이 하나 더 놓일 수 있습니다. 허가구역으로 지정된 곳의 토지라면, 계약을 맺으려는 단계에서 행정청의 허가를 받아야 합니다. 계약을 맺은 뒤에 신고하는 절차와는 순서 자체가 다릅니다.

이 관문이 무서운 이유는 어겼을 때의 결과가 과태료로 끝나지 않기 때문입니다. 신고를 늦게 한 경우에는 계약 자체는 살아 있고 돈만 물면 되지만, 허가는 계약의 효력을 붙들고 있습니다.

그래서 토지 매매계약서를 준비하는 순서는 다른 부동산과 달라집니다. 문서를 어떻게 쓸지보다 그 땅이 허가를 필요로 하는 땅인지를 먼저 가려야 합니다. 이 순서가 뒤집히면 뒤에 쓰는 문장이 전부 의미를 잃을 수 있습니다.

조문은 무엇을 요구하고 있나

허가는 당사자가 공동으로 받는 것이고, 대상은 소유권과 지상권입니다.

조문을 그대로 읽어 두는 편이 낫습니다. 요약해 옮기는 과정에서 가장 자주 사라지는 것이 공동으로라는 말과 이전하거나 설정하는이라는 말인데, 둘 다 실무에서 의미가 큽니다.

공동으로라는 말은 한쪽이 알아서 처리하는 일이 아니라는 뜻입니다. 파는 사람과 사는 사람이 함께 움직여야 하고, 한쪽이 협조하지 않으면 절차가 나아가지 않습니다.

대상이 소유권과 지상권이라는 점도 짚어 둘 만합니다. 땅을 통째로 사는 경우만이 아니라 그 위에 권리를 설정하는 계약도 조문의 문언 안에 들어 있습니다.

허가구역 안의 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항

문장의 시제도 눈여겨보십시오. 체결하려는 당사자라고 되어 있습니다. 계약을 맺은 뒤에 허가를 받으러 가는 구조가 아니라, 맺으려는 단계에서 허가가 요구되는 구조로 적혀 있는 것입니다.

그리고 허가를 주는 곳은 시장·군수 또는 구청장입니다. 토지의 소재지를 관할하는 행정청이므로, 어디에 물어야 하는지도 이 문장이 알려 줍니다.

허가 없이 맺은 계약은 어떻게 되나

법이 정한 것은 그 효력이 발생하지 아니한다는 문장 하나입니다.

여기가 이 글에서 가장 조심스러운 자리입니다. 검색을 해 보면 허가 없는 계약은 무효라거나, 나중에 허가를 받으면 처음부터 유효해진다거나, 여러 결론이 함께 나옵니다. 결론이 서로 다른 만큼 그대로 믿고 움직이면 위험합니다.

이 글이 확인한 것은 조문의 문언까지입니다. 조문은 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약에 대해 그 효력이 발생하지 아니한다고만 정하고 있습니다. 그 뒤에 무엇이 어떻게 되는지는 조문에 적혀 있지 않습니다.

제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항

그래서 이 글은 여기서 멈춥니다. 허가를 나중에 받으면 그 계약이 되살아나는지, 이미 오간 돈은 어떻게 되는지, 한쪽이 허가 절차에 협조하지 않으면 무엇을 청구할 수 있는지는 판례로 정리되는 영역이고 이 글은 그 판단을 확인하지 않았습니다.

실제로 이런 상황에 놓였다면 인터넷의 요약글이 아니라 변호사나 법률구조기관에 사안을 들고 가서 확인하십시오. 금액이 큰 거래에서 결론이 갈리는 문제를 남의 요약으로 정하면 되돌릴 수 없는 선택을 하게 됩니다.

계약을 앞두고 있다면 답은 더 간단합니다. 그 땅이 허가구역에 들어 있는지를 계약 전에 확인하면 이 문제 자체가 생기지 않습니다.

어긴 경우에 붙는 것은 돈만이 아니다

벌칙 조항에는 징역과 벌금이 함께 적혀 있습니다.

허가를 받지 않고 계약을 맺는 것은 행정 절차를 빠뜨린 정도의 문제가 아닙니다. 법은 여기에 벌칙 조항을 따로 두었고, 그 조항에는 자유형이 함께 들어 있습니다.

벌금의 크기가 정액이 아니라는 점도 특징입니다. 계약을 체결한 당시의 개별공시지가를 기준으로 그 토지가격의 일정 비율 이하로 정해지므로, 땅값이 클수록 상한도 함께 커집니다.

허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조(벌칙)

속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 경우도 같은 조항에 들어 있습니다. 허가를 받지 않은 것과 잘못된 방법으로 받은 것을 나란히 놓아 둔 것입니다.

이 법에는 양벌규정도 있습니다. 법인의 대표자나 대리인, 사용인 등이 업무에 관하여 위반한 경우에는 행위자를 벌하는 외에 그 법인이나 개인에게도 벌금형이 과해집니다. 법인 명의로 땅을 사는 경우라면 이 점을 함께 보아야 합니다.

허가와 신고를 같은 것으로 알면 두 번 걸린다

하나는 계약의 효력에, 다른 하나는 과태료에 걸립니다.

토지 거래를 준비하는 사람들이 가장 자주 섞는 두 절차가 허가와 신고입니다. 이름이 비슷하고 접수하는 곳도 겹치지만 성격이 전혀 다릅니다.

허가는 계약을 맺기 전에 받는 것이고, 받지 못하면 계약의 효력 자체가 걸립니다. 반면 거래신고는 계약을 맺은 뒤에 하는 것이고, 늦거나 빠뜨리면 과태료가 붙습니다. 계약 자체는 신고와 무관하게 살아 있습니다.

부동산 거래신고 의무의 대상에 무엇이 들어가는지는 법이 각 호로 따로 정해 두었습니다. 사려는 토지가 그 목록에 들어가는지는 계약 전에 관할 시·군·구청에 확인하십시오. 대상이라면 계약 체결일부터 30일 안에 양쪽이 함께 신고해야 합니다.

한 가지 더 짚어 둘 것이 있습니다. 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 이름 그대로 주택을 취득할 때의 서식입니다. 토지만 사는 경우에도 그 계획서를 내야 한다는 근거는 이 글이 확인하지 못했으므로, 필요 여부는 신고 창구에서 확인하시기 바랍니다.

세 번째 줄에서 걸리는 경우가 흔합니다. 신고는 중개사가 알아서 한다고 여기기 쉬운데, 조문은 거래당사자가 공동으로 신고하라고 정하므로 의무는 양쪽에 남습니다. 누가 접수할지는 정하되 의무가 옮겨 가지는 않습니다.

이 글이 다루지 않은 것

토지 확인에는 이 글의 범위 밖에 있는 항목이 여럿 있습니다.

토지를 살 때 실제로 확인해야 하는 것은 허가 여부만이 아닙니다. 그 땅에 무엇을 지을 수 있는지, 경계가 도면과 맞는지, 진입로가 확보되어 있는지처럼 물건 자체를 보는 항목이 따로 있습니다.

그 항목들은 이 글이 다루지 않았습니다. 근거로 삼을 자료를 확인하지 못했기 때문이고, 확인하지 못한 것을 그럴듯하게 적어 두면 읽는 쪽이 그것을 믿고 움직이게 됩니다. 토지이용계획과 지적 관련 사항은 관할 행정청과 해당 분야의 전문가에게 확인하십시오.

중개보수도 마찬가지입니다. 시행규칙이 정한 것은 상한이고 실제 요율은 시·도 조례의 한도 안에서 협의로 정해집니다. 주택이 아닌 중개대상물의 한도는 이 글이 확인하지 못했으므로 숫자를 적지 않았습니다.

대신 이 글이 확실하게 남기는 것은 하나입니다. 허가구역인지 아닌지에 따라 계약의 출발점 자체가 달라지고, 그 확인은 계약서를 쓰기 전에 끝나 있어야 한다는 것입니다.

자주 묻는 질문