매매계약서 공동명의로 살 때 지분 적기

매매계약서 마스터·7분·2026.06.14

매수인란은 등기의 초안이다

계약서에 적은 이름과 지분이 그대로 등기부로 옮겨 갑니다.

둘 이상이 함께 부동산을 사면 매수인이 한 사람이 아니게 됩니다. 계약서의 매수인란에 두 사람의 이름을 나란히 적는 것까지는 자연스러운데, 여기서 자주 빠지는 것이 각자의 몫입니다. 이름만 적고 지분을 비워 둔 계약서가 실제로 적지 않습니다.

지분이 비어 있으면 문제가 뒤에서 터집니다. 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 맺은 사람은 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 안에 등기를 신청해야 하는데, 그 신청서에는 누가 몇 분의 몇을 갖는지가 들어갑니다. 계약서에 없으면 그 시점에 다시 정해야 합니다.

다시 정하는 일이 늘 순조롭지는 않습니다. 잔금까지 치른 뒤라 되돌릴 것이 없는 상태에서 몫을 두고 이야기가 길어지면 등기 신청이 밀리고, 밀린 만큼 그 뒤의 일정도 함께 늦어집니다.

그래서 지분은 계약 자리에서 정해 두는 것이 맞습니다. 정하기 어렵다면 그 사실 자체를 인지하고 계약 전에 이야기를 끝내는 편이 낫지, 계약서를 비워 두고 뒤로 미룰 일이 아닙니다.

공유가 되면 붙는 세 가지 기준

지분은 몫을 나누는 숫자이면서 동시에 결정 권한의 크기입니다.

함께 사서 등기를 마치면 두 사람은 그 부동산의 공유자가 됩니다. 민법에는 공유 관계에서 무엇을 어떻게 결정하는지가 정해져 있고, 그 기준이 전부 지분에 걸려 있습니다. 아래 표는 세 조문의 요지를 결정의 종류별로 갈라 놓은 것입니다.

표를 보기 전에 한 가지를 짚어 두면 읽기가 쉬워집니다. 자기 몫을 어떻게 하느냐와 물건 전체를 어떻게 하느냐가 다른 문제라는 점입니다. 앞쪽은 혼자 정할 수 있고 뒤쪽은 그렇지 않습니다.

둘째 줄과 셋째 줄의 차이가 실무에서 가장 자주 헷갈립니다. 전체를 파는 일에는 다른 공유자의 동의가 필요하고, 관리에 해당하는 결정은 지분의 과반수로 정합니다. 요건이 다르므로 어느 쪽 결정인지부터 가려야 합니다.

셋째 줄에서 한 번 더 어긋나는 계산이 있습니다. 두 사람이 절반씩 가진 경우 한 사람의 지분은 2분의 1인데, 2분의 1은 과반수가 아닙니다. 절반씩 나눈 공동명의는 어느 한쪽도 혼자서는 과반수를 만들지 못한다는 뜻입니다.

계약서에 적는 순서

이름·인적사항·지분·대금 부담을 각각 따로 적습니다.

지분 표기는 형식이 정해져 있지 않지만 실무에서 굳어진 방식이 있습니다. 아래 다섯 단계대로 적으면 등기 신청 단계에서 고칠 것이 남지 않습니다.

1. 매수인란을 사람 수만큼 나눈다이름·주민등록번호·주소·연락처를 각자 따로 적습니다. 한 줄에 두 사람을 몰아 적으면 나중에 누구의 정보인지가 흐려집니다.
2. 이름 옆에 지분을 분수로 적는다2분의 1, 3분의 1처럼 분수로 적는 것이 일반적입니다. 퍼센트로 적으면 나누어떨어지지 않는 경우에 표기가 애매해집니다.
3. 지분의 합이 1이 되는지 확인한다세 사람 이상이면 특히 확인이 필요합니다. 합이 맞지 않으면 등기 신청 단계에서 되돌아옵니다.
4. 대금을 누가 얼마씩 내는지 적는다계약금·중도금·잔금마다 누가 어느 계좌에서 얼마를 보내는지를 정해 두면 이체 내역과 계약서가 그대로 맞물립니다.
5. 각자 서명하고 날인한다매수인이 여럿이면 서명도 각자 합니다. 한 사람이 대신 서명하려면 위임 사실을 함께 남겨 두어야 합니다.

넷째 단계를 건너뛰는 경우가 많습니다. 지분만 적고 돈은 한 사람 계좌에서 한꺼번에 나가는 방식인데, 이렇게 하면 나중에 누가 얼마를 부담했는지를 보여 줄 자료가 남지 않습니다. 각자의 계좌에서 각자의 몫이 나가도록 해 두면 그 자체가 기록이 됩니다.

다섯째 단계에서 한 사람이 다른 사람의 몫까지 서명하는 일이 실제로 있습니다. 부부 사이라도 위임 사실을 적어 두지 않으면 나중에 서명의 진정성을 두고 이야기가 나올 수 있으므로, 가능하면 각자 서명하는 편이 좋습니다.

신고와 서류에서 달라지는 것

매수인이 여럿이어도 신고는 매도인과 매수인이 공동으로 합니다.

부동산 거래신고는 계약을 맺은 날부터 30일 안에 거래당사자가 공동으로 하게 되어 있습니다. 매수인이 두 사람이라고 해서 신고가 두 건이 되는 것은 아니고, 한 건의 거래에 매수인이 여럿으로 들어갑니다.

주택을 사는 경우에는 서류가 하나 더 붙을 수 있습니다. 법인이 주택을 매수하는 경우와 규제지역 안의 주택을 매수하는 경우에는 금액과 무관하게, 그 밖의 지역에서는 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하는 경우에 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 거래신고와 함께 냅니다. 어느 곳이 규제지역인지는 지정과 해제로 바뀌므로 계약 전에 확인해야 합니다.

이 서류는 자금이 어디에서 나오는지를 적는 것이라 공동명의일 때 특히 앞의 넷째 단계와 이어집니다. 각자의 계좌에서 각자의 몫이 나갔다면 그대로 적으면 되고, 한 사람 계좌에서 전부 나갔다면 그 흐름을 설명할 자료를 따로 챙겨야 합니다.

등기 신청도 같습니다. 잔금을 치른 날부터 60일 안에 신청하며, 신청서에는 계약서에 적은 지분이 그대로 들어갑니다. 계약서와 신청서의 지분이 다르면 그 차이를 설명하는 일이 먼저 붙습니다.

나중에 마음이 달라지면

자기 몫은 혼자 처분할 수 있지만 물건 전체는 그렇지 않습니다.

공동명의로 산 뒤에 한 사람이 손을 떼고 싶어지는 경우가 있습니다. 이때 자기 지분만 파는 것은 혼자 정할 수 있는 일입니다. 공유자는 그 지분을 처분할 수 있다는 것이 민법의 출발점이기 때문입니다.

다만 지분만 사려는 사람을 찾기가 쉽지 않다는 것이 현실적인 제약입니다. 그래서 실무에서는 남은 공유자가 그 지분을 사들이는 형태로 정리되는 경우가 많고, 이때도 매매계약서를 새로 씁니다.

반대로 부동산 전체를 파는 일은 혼자 정할 수 없습니다. 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다는 것이 민법이 정한 기준입니다. 한 사람이 전체를 팔기로 하고 계약서에 서명해도 나머지 지분까지 넘어가지 않습니다.

이런 상황을 미리 줄이고 싶다면 계약 단계에서 정리해 둘 수 있는 것이 있습니다. 한쪽이 지분을 팔려 할 때 다른 쪽에 먼저 알리고 우선 협의한다는 내용을 두 사람 사이의 별도 약정으로 남겨 두는 방식입니다. 매매계약서 본문이 아니라 매수인들 사이의 문서로 만드는 것이므로 상대 매도인과는 관계가 없습니다.

자주 묻는 질문