매매계약서 온라인으로 등기 이전을 신청하는 절차

매매계약서 마스터·8분·2026.08.08

온라인이라는 말이 두 가지를 가리킵니다

하나는 송신으로 제출이 끝나고, 다른 하나는 출력해서 등기소에 내야 접수됩니다.

잔금을 치르고 나면 소유권을 넘겨받는 일이 남습니다. 인터넷으로 신청할 수 있다는 안내를 보고 창구를 찾으면 대한민국 법원 인터넷등기소로 오게 됩니다. 주소는 www.iros.go.kr 이고, 운영하는 곳이 법원이라는 점을 먼저 새겨 두는 편이 좋습니다. 등기 사무 자체가 법원의 소관이어서 행정부가 운영하는 창구와는 계통이 다릅니다.

이 창구가 다루는 일은 여러 가지입니다. 등기사항증명서를 열람하고 발급받는 일, 등기를 신청하는 일, 신청서를 만드는 일, 등기신청수수료를 전자적으로 내는 일, 확정일자, 접수한 사건이 어디까지 처리되었는지 조회하는 일이 한자리에 있습니다. 인터넷으로 받은 등기사항증명서는 등기소 창구에서 받은 것과 같은 효력을 가집니다.

문제는 이 가운데 신청에 해당하는 길이 하나가 아니라는 데 있습니다. 전자신청이 있고, 전자표준양식이라고 부르는 것이 따로 있습니다. 뒤엣것은 영문 이름을 줄여 이폼이라고도 부릅니다. 검색해서 나오는 글들은 둘을 온라인 등기 신청이라는 한 낱말로 묶어 놓는 경우가 많습니다.

이 구분을 놓치고 지나가면 어긋나는 시점이 정해져 있습니다. 화면에서 서류를 다 만들어 놓고 마지막에 인쇄 버튼을 마주하는 순간입니다. 그래서 이 글은 순서를 짚기 전에 두 갈래부터 갈라 놓겠습니다.

둘째 줄과 넷째 줄이 이 표의 전부라고 해도 지나치지 않습니다. 전자표준양식은 이름에 전자가 들어 있지만 집에서 끝나지 않습니다. 화면에서 만드는 것은 신청서 한 장이고, 그것을 인쇄해 날인한 다음 함께 낼 서면을 챙겨 창구로 가야 비로소 접수됩니다.

다섯째 줄이 반대 방향의 대가입니다. 전자표준양식은 회원가입과 실명확인만 마치면 쓸 수 있는 반면, 전자신청은 사용자등록이라는 별도의 관문을 앞에 두고 있습니다. 회원가입과 사용자등록은 이름이 비슷할 뿐 같은 것이 아닙니다.

그러니 지금 정할 것은 신청서를 어디서 만들 것인가가 아니라 어느 관문을 통과할 것인가입니다. 다음 절에서 그 관문이 왜 그렇게 무겁게 만들어져 있는지부터 보겠습니다.

등기만 유독 사전 등록을 요구하는 이유

옮겨 가는 것이 서류가 아니라 소유권이라서 본인 확인이 앞으로 당겨져 있습니다.

다른 신고나 신청은 대개 접수하는 자리에서 신분을 확인합니다. 등기는 그렇게 하지 않고, 첫 신청을 하기 전에 미리 한 번 확인하는 방식을 택했습니다. 전자신청을 하려면 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 한다고 정해 둔 것이 그것입니다.

왜 앞으로 당겨 두었는지는 이 절차가 무엇을 옮기는지를 생각하면 짐작이 됩니다. 등기는 부동산의 소유자가 누구인지를 국가가 관리하는 장부에 적는 일입니다. 잘못 적히면 되돌리는 데 드는 비용이 문서 한 장을 다시 내는 수준이 아닙니다. 화면 너머에 앉은 사람이 정말 그 사람인지를 송신하는 순간에 판단하기는 어려우므로, 그 판단을 미리 끝내 두는 구조를 만든 셈입니다.

그래서 전자신청은 신청정보와 첨부정보에 사용자등록번호와 전자서명정보를 함께 실어 보내는 방식으로 되어 있습니다. 앞서 등록해 둔 사람과 지금 보내는 사람이 같다는 것을 그 번호가 이어 줍니다. 등록이 없으면 보낼 수가 없다는 뜻이기도 합니다.

근거가 되는 조문의 자리는 알아 두면 편합니다. 부동산등기법 제24조 제1항이 등기를 신청하는 방법을 정하고 그 가운데 제2호가 전자신청입니다. 전산정보처리조직을 이용해 신청정보와 첨부정보를 보내는 방법이고, 여기에는 이동통신단말장치에서 쓰는 애플리케이션을 통해 이용하는 경우도 들어 있습니다. 이 문언은 2025년 1월 31일 시행된 개정으로 들어왔습니다.

규칙 쪽에도 자리가 있습니다. 부동산등기규칙 제67조의 제목이 전자신청의 방법이고 제68조의 제목이 사용자등록입니다. 이 글에서는 번호와 제목까지만 적었습니다. 조문의 문언은 개정으로 움직이므로 정확한 표현이 필요하다면 법령 데이터베이스에서 직접 확인하시는 편이 안전합니다.

넷째 항목을 두고 휴대폰으로 소유권 이전을 신청할 수 있게 되었다고 읽지는 마십시오. 법률의 문언에 그 통로가 들어갔다는 것과, 매매로 인한 소유권 이전을 실제로 그 통로에서 처리할 수 있다는 것은 다른 이야기입니다. 이 글은 뒤엣것을 확인하지 못했으므로 단정하지 않겠습니다.

확실히 말씀드릴 수 있는 것은 매매로 인한 소유권 이전 등기가 인터넷등기소에서 신청할 수 있는 대상이라는 점까지입니다. 이제 모든 등기를 온라인으로 처리할 수 있다는 식의 문장은 이 글에 없습니다.

전자신청이 열리기까지 앞에 놓인 것

첫 신청 전에 등기소에 한 번 나가 사용자등록을 마쳐야 합니다.

사용자등록은 온라인에서 시작해 온라인에서 끝나지 않습니다. 등기소에 출석해 신청서를 내는 방식으로 되어 있습니다. 온라인 신청을 알아보다가 가장 크게 어긋나는 자리가 여기입니다. 화면에서 다 될 줄 알았는데 그 화면을 열기 위해 창구에 한 번 나가야 하는 구조이기 때문입니다.

낼 것도 정해져 있습니다. 신청서에는 인감증명법에 따라 신고한 인감을 날인하고, 그 인감증명과 주소를 증명하는 서면을 함께 붙입니다. 당사자가 아니라 자격자대리인이 신청한다면 자격을 증명하는 서면의 사본이 하나 더 붙습니다.

한 번 해 두면 얼마 동안 쓸 수 있는지도 정해져 있습니다. 유효기간이 3년이고, 만료일 3개월 전부터 만료일까지 연장을 신청할 수 있으며 연장되는 기간도 3년입니다. 오래전에 등록해 둔 기억이 있다면 아직 살아 있는지부터 확인하십시오.

여기서 한 가지 주의할 것이 있습니다. 온라인으로 사용자등록을 할 수 있다는 안내를 보셨다면 그것이 어느 등기를 말하는 것인지 확인해 보십시오. 회사 설립처럼 법인등기 쪽에는 부동산등기에 없는 통로가 따로 있습니다. 두 안내가 검색 결과에서 나란히 섞여 나오는 탓에 부동산 쪽에도 같은 길이 있는 것처럼 보입니다.

1. 사용자등록첫 신청 전에 등기소에 출석해 마쳐 둡니다
2. 신청정보 작성무엇을 어떤 원인으로 옮기는지를 신청서에 적습니다
3. 첨부정보와 등기필정보함께 보낼 것을 갖춥니다
4. 전자서명등록해 둔 사람과 같다는 것을 붙입니다
5. 송신신청정보와 첨부정보를 등기소로 보냅니다
6. 접수등기소에서 사건으로 접수됩니다

이 여섯 단계는 큰 순서일 뿐 화면 단위의 안내가 아닙니다. 어느 메뉴를 눌러 어디로 들어가는지는 이 글에 적지 않았습니다. 화면 구성은 개편으로 바뀌고, 바뀐 뒤에도 남아 있는 옛 안내를 따라가다 멈추는 일이 잦기 때문입니다. 실제로 진행하실 때에는 그 시점의 인터넷등기소 안내를 기준으로 삼으십시오.

셋째 단계의 등기필정보는 사는 쪽이 만들어 내는 것이 아닙니다. 파는 쪽이 예전에 그 부동산의 소유권에 관한 등기를 하면서 등기소로부터 받아 가지고 있던 것입니다. 이것이 없으면 신청정보를 보낼 수 없으므로, 잔금을 치르기 전에 상대가 가지고 있는지를 물어 두는 편이 낫습니다. 가지고 있지 않은 경우에 어떤 길이 있는지는 이 글에서 다루지 않았으니 관할 등기소에 확인하십시오.

붙일 것을 조금 덜어 주는 변화도 있었습니다. 첨부정보 가운데 행정정보를 함께 이용할 수 있는 것은 표시만 하고 붙이지 않을 수 있고, 2025년 1월부터는 부동산 전자등기를 신청할 때 인감증명서를 따로 내지 않아도 되는 서비스가 시작되었습니다. 인감대장의 정보를 등기관이 볼 수 있도록 동의하면 전산망으로 확인하는 구조입니다. 다만 이것은 전자등기를 신청할 때의 이야기이고, 창구에 서면을 내는 경우까지 같다고 읽지는 마십시오.

그래서 사는 쪽 혼자 준비해서는 열리지 않습니다

매매로 인한 소유권 이전은 두 사람이 함께 신청하는 등기입니다.

여기까지 읽고 사용자등록을 하러 가야겠다고 마음먹으셨다면 한 가지가 더 남아 있습니다. 매매로 인한 소유권이전등기는 권리를 얻는 쪽과 잃는 쪽이 공동으로 신청하는 등기입니다. 그래서 전자신청으로 가려면 두 사람이 모두 사용자등록을 마쳐야 합니다.

이것이 이 주제에서 가장 자주 놓치는 지점입니다. 사는 쪽에서 아무리 부지런히 준비해도 상대가 등록하지 않으면 그 갈래는 열리지 않습니다. 게다가 파는 쪽 입장에서는 이 등록이 자기에게 돌아오는 것이 없는 수고로 보이기 쉽습니다. 집을 넘기고 나면 다시 쓸 일이 없을지도 모르는 등록을 하러 창구까지 나가야 하기 때문입니다.

그러니 이 이야기는 잔금일에 꺼낼 것이 아니라 계약 자리에서 꺼내야 합니다. 어느 갈래로 신청할지, 그러려면 서로 무엇을 미리 해 두어야 하는지를 그때 정해 두면 됩니다. 미루면 남는 선택지는 창구로 가는 쪽뿐입니다.

한편 자격 자체가 좁은 것은 아닙니다. 전자신청은 당사자가 직접 하거나 자격자대리인이 당사자를 대리해 합니다. 자격자대리인은 변호사와 법무사를 말하고 법인 형태로 된 곳들도 포함됩니다. 본인이 하지 못하도록 막아 둔 절차가 아니라는 뜻입니다. 막는 것은 자격이 아니라 사전 등록입니다.

다만 사람이 아닌 이름으로는 되지 않는 경우가 있습니다. 사용자등록을 한 자연인이 전자신청을 할 수 있고 외국인도 포함되지만, 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없습니다. 종중이나 동호회처럼 법인 등기를 하지 않은 단체 이름으로 부동산을 사는 경우라면 이 갈래를 처음부터 계산에서 빼 두어야 합니다.

신청 방식을 바꿔도 움직이지 않는 것

앞뒤에 붙어 있는 절차는 화면으로 옮긴다고 줄거나 사라지지 않습니다.

온라인이라는 말에는 기대가 하나 더 얹힙니다. 신청을 화면에서 하면 그 앞뒤에 붙어 있던 일들도 함께 정리되리라는 기대입니다. 실제로는 그렇지 않고, 등기 신청은 매매 한 건이 지나가는 여러 절차 가운데 마지막에 놓인 하나일 뿐입니다.

순서를 놓고 보면 분명해집니다. 계약을 맺으면 거래를 신고하는 일이 있고, 그다음에 잔금을 치르는 일이 있고, 그 뒤에 등기를 신청하는 일이 옵니다. 신청을 어떤 방식으로 하든 이 배열은 바뀌지 않습니다. 온라인으로 신청한다고 해서 신고가 면제되지 않고, 신고를 마쳤다고 해서 등기가 저절로 되지도 않습니다.

기한도 마찬가지입니다. 소유권 이전 등기를 신청해야 하는 기한은 잔금을 치른 날부터 세도록 정해져 있고, 그 일수는 신청 방식과 연동되지 않습니다. 전자신청이라고 늘어나지 않고 창구에 낸다고 줄지도 않습니다. 이 기한의 근거와 기산점을 정면으로 다룬 편을 아래에 걸어 두었으니 날짜가 얽혀 있다면 그쪽을 함께 보십시오.

거래신고를 하고 신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 보는 구조도 방식과 무관합니다. 창구에 가든 화면에서 보내든 그 자리는 같습니다. 신고 기한과 등기 기한을 나란히 놓고 정리한 편도 따로 있으므로 여기서 다시 풀지 않겠습니다.

마지막으로 한 가지를 갈라 두겠습니다. 계약서를 전자적으로 쓰는 일과 등기 신청을 전자적으로 하는 일은 서로 다른 절차입니다. 전자계약으로 계약서를 썼다고 해서 등기까지 전자로 이어지지 않고, 반대로 종이에 도장을 찍어 계약했다고 해서 전자신청 길이 막히지도 않습니다.

셋째 줄과 넷째 줄은 상대에게 물어야 답이 나오는 항목입니다. 그래서 계약 자리나 중도금을 주고받는 자리처럼 서로 마주 앉는 시점에 물어 두어야 합니다. 잔금일에 처음 물으면 그날 할 수 있는 일이 줄어듭니다.

여섯째 줄을 넣어 둔 이유는 앞 절들에서 본 대로입니다. 이 주제에서 실제로 갈림길이 되는 것은 화면을 다룰 줄 아는지가 아니라 창구에 나갈 수 있는 날이 며칠이나 되는지이기 때문입니다.

어느 갈래로 갈지 고르는 기준

창구에 나갈 수 있는 횟수와 상대의 협조 여부가 갈림길입니다.

앞의 내용을 하나로 모으면 고를 수 있는 길이 네 가지로 정리됩니다. 아래 표의 가운데 칸을 먼저 보십시오. 이 표는 어느 쪽이 좋은지를 매긴 것이 아니라 각각이 창구를 몇 번 요구하는지를 늘어놓은 것입니다.

첫째 줄만 초록색입니다. 사용자등록이라는 관문을 두 사람이 함께 통과했을 때에만 제출까지 화면에서 끝난다는 뜻이고, 그 관문 자체가 한 번의 출석을 요구한다는 점은 앞 절에서 본 그대로입니다. 그러니 전자신청은 창구에 아예 가지 않는 길이 아니라 창구에 가는 시점을 앞으로 당겨 두는 길에 가깝습니다.

수수료도 갈림길에 영향을 줍니다. 등기신청수수료는 창구에 서면을 내는 경우와 전자표준양식으로 내는 경우와 전자신청으로 내는 경우를 나누어 다르게 매기도록 되어 있고, 전자화의 정도가 높을수록 낮아지는 구조입니다. 다만 얼마인지는 이 글에 적지 않았습니다. 최근에 조정된 항목이라 지금 적어 두면 곧 어긋납니다. 금액은 신청하기 직전에 확인하십시오.

시간도 미리 계산해 두십시오. 인터넷등기소에서 신청서를 만드는 일 자체는 시간에 매이지 않지만, 만든 것이 사건으로 접수되는 것은 등기소의 업무시간 안에서 이루어집니다. 밤에 작성해 두었다고 그 시각에 접수되는 것이 아니라는 뜻입니다. 기한이 며칠 남지 않았다면 이 차이가 하루를 가릅니다.

정리하면 이 주제에서 먼저 답해야 할 질문은 어떻게 신청하는가가 아닙니다. 내 경우에 화면에서 끝나는가, 아니면 창구에 가야 하는가입니다. 그 답은 두 사람이 사용자등록을 마쳤는지에 달려 있고, 그것은 잔금일이 아니라 계약 자리에서 정할 수 있는 일입니다.

자주 묻는 질문