임대차 관련 각서

각서 마스터·8분·2027.01.30

계약서를 쓰고도 종이를 한 장 더 쓰게 되는 자리

덧붙이는 종이는 대개 계약서가 답하지 않은 대목에서 만들어집니다.

임대차는 계약서 한 장으로 시작하지만 그 종이가 모든 것을 담지는 않습니다. 살면서 사정이 바뀌기도 하고, 계약할 때는 생각하지 못한 문제가 뒤에 드러나기도 합니다. 그때 계약서를 다시 쓰는 대신 짧은 종이 한 장을 더 만드는 일이 흔합니다.

만들어지는 자리는 대체로 정해져 있습니다. 반려동물이나 인테리어처럼 계약서에 없던 것을 허락받으면서 조건을 붙이는 자리, 차임이 밀려 언제까지 어떻게 정리하겠다고 적는 자리, 나가기로 하면서 언제 비우고 무엇을 되돌려 놓을지 정하는 자리입니다.

이 종이들이 계약서와 다른 점은 형식이 아니라 시점입니다. 이미 관계가 시작된 뒤에 만들어지므로 한쪽이 아쉬운 상황에서 쓰이는 경우가 많고, 그래서 문장이 한쪽으로 기울기 쉽습니다. 기울어진 문장이 그대로 힘을 갖는지가 이 글의 물음입니다.

결론부터 말하면 그대로 힘을 갖는 문장과 그렇지 않은 문장이 갈립니다. 그리고 그 갈림은 종이의 이름이나 서명의 유무가 아니라 그 대목에 조문이 놓여 있는지에서 정해집니다.

표에서 경고 표시가 붙은 두 줄은 법이 이미 기준을 세워 둔 자리입니다. 그 자리를 각서로 바꾸려 하면 문장만 남고 효력은 남지 않을 수 있습니다.

표시가 없는 세 줄은 반대입니다. 법이 답을 정해 두지 않았기 때문에 적어 두는 쪽이 실제로 이득을 봅니다. 이 대비가 글 전체의 뼈대입니다.

효력을 잃는 근거가 하나가 아닙니다

임차인에게 불리한 약정을 걸러 내는 조항이 두 법에 따로 있습니다.

임대차에서 특약이 힘을 잃는다는 이야기는 자주 들리는데, 그 근거가 어디인지는 잘 갈라지지 않습니다. 실제로는 두 갈래이고 각각 다루는 범위가 다릅니다.

하나는 주택임대차보호법에 있는 강행규정 조항입니다. 그 법에 어긋나는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정해 두었습니다. 임차인에게 유리한 약정까지 막는 것이 아니라 한쪽 방향만 걸러 내는 구조이고, 상가 쪽에도 같은 취지의 조항이 따로 있습니다.

다른 하나는 민법 제652조입니다. 민법의 임대차 조문 가운데 일부를 이름을 들어 적어 두고, 그 조문에 어긋나는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 여기서 중요한 것은 이 조항이 열거하는 방식이라는 점입니다. 목록에 이름이 오른 조문만 이 조항의 보호를 받습니다.

그래서 어떤 문장이 살아남는지 보려면 두 단계를 거쳐야 합니다. 먼저 그 대목이 주택임대차보호법이 정한 자리인지 민법이 정한 자리인지를 가르고, 민법 쪽이라면 그 조문이 제652조의 목록에 올라 있는지를 봅니다. 이 두 단계를 건너뛰면 임차인에게 불리하면 전부 무효라는 식의 거친 결론으로 흐릅니다.

표의 위 세 줄과 아래 두 줄이 갈리는 자리가 곧 제652조의 목록입니다. 목록에 있으면 손댈 수 없고, 목록 밖이면 손댈 여지가 열립니다.

여기서 오해하기 쉬운 것이 마지막 두 줄입니다. 효력을 잃지 않는다는 말이 그 문장이 언제나 정당하다는 뜻은 아닙니다. 다만 그 자리를 걸러 낼 조항이 따로 없다는 뜻입니다.

손댈 수 없는 자리 — 연체 해지와 붙인 물건

해지의 문턱과 부속물에 관한 조문은 목록 안에 있어 낮추거나 없앨 수 없습니다.

목록 안에 있는 자리 가운데 각서로 가장 자주 건드려지는 것이 둘입니다. 차임 연체를 이유로 한 해지와, 임대인의 동의를 받아 붙인 물건의 처리입니다.

차임 연체부터 봅니다. 건물 임대차에서 임대인이 해지할 수 있는 문턱을 정해 둔 것은 민법입니다. 밀린 차임이 두 기의 차임액에 이르렀을 때라고 정하고 있고, 주택임대차보호법에는 연체를 이유로 한 해지 조항이 따로 없어 주택에도 이 기준이 적용됩니다. 상가는 상가건물 임대차보호법이 세 기로 따로 정해 두었으므로 주택의 기준을 옮겨 쓰면 안 됩니다.

여기서 자주 어긋나는 것이 세는 방식입니다. 조문이 말하는 것은 연속으로 몇 번을 걸렀는가가 아니라 밀린 금액이 몇 달치에 이르렀는가입니다. 한 달은 절반만 내고 다음 달은 전부 걸렀다면 횟수가 아니라 쌓인 금액으로 따집니다.

그리고 이 조문은 제652조의 목록에 올라 있습니다. 그래서 한 번만 밀려도 곧바로 해지한다는 문장을 각서에 넣어도 그 문장이 문턱을 낮춰 주지 못합니다. 붙인 물건 쪽도 같습니다. 임대인의 동의를 받아 설치한 물건에 대해 임대차가 끝날 때 매수를 청구할 수 있다는 조문 역시 목록에 있어, 그 권리를 없애는 약정은 임차인에게 불리한 한 힘을 갖지 못합니다.

그렇다고 연체를 다룬 각서가 쓸모없다는 뜻은 아닙니다. 문턱을 낮추는 문장은 힘을 잃지만 밀린 금액이 얼마이고 언제까지 어떻게 정리하겠다는 문장은 그대로 남습니다.

붙인 물건도 마찬가지입니다. 권리를 없애는 문장 대신 무엇을 어떤 동의로 설치했는지를 적어 두면 끝날 때 다툴 폭이 줄어듭니다.

손댈 여지가 열린 자리 — 그래서 더 조심해야 합니다

목록 밖이라는 말은 그 문장이 그대로 남을 수 있다는 뜻입니다.

앞 절만 읽으면 임차인이 서명한 불리한 문장은 대체로 힘을 잃는다고 느끼기 쉽습니다. 그렇지 않습니다. 제652조가 열거하는 방식을 택한 이상 목록 밖에 있는 조문은 그 조항의 보호를 받지 못합니다.

목록 밖에 있는 대표적인 자리가 넷입니다. 임대인이 사용과 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 정한 조문, 임차인이 지출한 필요비와 유익비의 상환을 정한 조문, 임대인의 동의 없는 양도와 전대를 제한하는 조문, 그리고 반환할 때 원상으로 회복하도록 하는 조문입니다.

그래서 수선의 부담을 임차인에게 넘기거나 지출한 비용을 청구하지 않기로 하는 문장은 각서에 적히면 그 자리에 남습니다. 제652조를 들어 그런 문장이 무효라고 말할 근거는 나오지 않습니다. 서명하기 전에 가장 주의 깊게 읽어야 할 대목이 바로 여기입니다.

반대로 임대인 쪽에서 보면 이 자리가 각서를 쓰는 실익이 큰 자리입니다. 법이 답을 정해 두지 않았으니 적어 두는 대로 기준이 되고, 적지 않으면 나중에 서로 다른 이야기를 하게 됩니다. 다만 그 이득이 한쪽으로만 쏠린 문장이 되면 계약 일반의 다른 잣대가 따라붙는다는 점은 남습니다.

다섯 줄을 훑는 데 오래 걸리지 않습니다. 어느 쪽인지만 갈라도 무엇을 두고 이야기해야 하는지가 정해집니다.

특히 넷째 줄은 계약할 때가 아니라 살면서 문제가 생겼을 때 종이에 얹히는 경우가 많습니다. 그때가 가장 조심할 시점입니다.

원상회복은 조문이 범위를 정하지 않았습니다

되돌려 놓아야 한다는 것까지만 정해져 있고 어디까지가 원래인지는 정해져 있지 않습니다.

나갈 때 가장 자주 다투는 것이 원상회복입니다. 임차인이 반환하면서 원상으로 회복해야 한다는 것은 민법이 사용대차 조문을 임대차에 준용하는 방식으로 정하고 있습니다. 다만 조문이 정한 것은 거기까지이고, 어디까지가 원상인지를 정한 문언은 없습니다.

범위가 비어 있다는 사실이 다툼의 원인이자 각서의 쓸모입니다. 살면서 자연스럽게 생기는 흔적과 임차인이 손을 대서 생긴 변화를 어디서 가를 것인지, 도배와 바닥과 설비를 어떻게 볼 것인지는 조문을 아무리 읽어도 나오지 않습니다. 그러니 미리 적어 둔 쪽이 기준을 갖습니다.

적을 때의 방향은 두 가지입니다. 되돌릴 대상을 늘어놓는 방식과, 되돌리지 않아도 되는 것을 밝히는 방식입니다. 둘 다 적으면 가장 좋고, 하나만 적더라도 뭉뚱그린 문장보다 낫습니다. 새것과 같은 상태로 되돌린다는 표현은 범위를 정한 것처럼 보이지만 실제로는 아무것도 정하지 않은 문장에 가깝습니다.

아래 순서는 나가는 시점을 앞두고 종이를 만들 때 비는 자리가 생기지 않도록 짚은 다섯 단계입니다. 앞의 셋은 무엇을 되돌릴 것인가이고 뒤의 둘은 돈을 어떻게 주고받을 것인가입니다.

1. 되돌릴 대상을 공간과 항목으로 나눠 적는다방과 주방처럼 공간을 나누고 그 안에서 벽면, 바닥, 조명처럼 항목을 듭니다. 집 전체라는 말로 대신하면 나중에 같은 자리를 두고 서로 다르게 읽습니다.
2. 되돌리지 않아도 되는 것을 함께 밝힌다동의를 받아 설치한 것이나 살면서 자연히 생긴 흔적 가운데 그대로 두기로 한 것을 적습니다. 빼 두는 목록이 있어야 넣은 목록이 분명해집니다.
3. 언제 비우고 열쇠를 어떻게 넘길지 적는다짐을 빼는 날과 열쇠를 넘기는 방법을 날짜로 적습니다. 이 시점이 정해져야 이후에 생긴 일의 책임을 가를 수 있습니다.
4. 공제할 항목과 계산 시점을 적는다밀린 차임과 관리비를 어느 날짜를 기준으로 계산할지, 수리비를 어떤 방식으로 확인할지 적습니다. 금액을 그때 모른다면 확정하는 방법을 대신 적습니다.
5. 정산을 언제 어떻게 마칠지 적는다남은 보증금을 언제까지 어떤 방법으로 돌려줄지 적습니다. 돌려주는 시점이 비어 있으면 앞의 네 단계를 다 채워도 마지막에서 다시 막힙니다.

다섯 단계를 마치면 이 종이는 나가는 날에 그대로 펼쳐 놓고 확인할 수 있는 문서가 됩니다. 그 자리에서 처음 이야기를 꺼내는 것과는 전혀 다른 출발입니다.

특히 둘째 단계가 자주 빠집니다. 무엇을 되돌릴지만 적고 무엇을 두어도 되는지를 적지 않으면 목록에 없는 것마다 다시 물어야 합니다.

이 종이로 할 수 있는 일과 할 수 없는 일

정산의 기준을 세우는 일까지가 이 문서의 몫이고 그 뒤는 다른 절차입니다.

마지막으로 기대가 어긋나기 쉬운 대목을 정리합니다. 종이에 금액과 날짜를 적어 두었다고 해서 그날이 지나면 곧바로 상대의 재산에 손을 댈 수 있는 것은 아닙니다. 그 사이에는 별도의 절차가 놓여 있고, 각서는 그 절차에서 기준을 제공하는 문서입니다.

그럼에도 적어 두는 값은 큽니다. 무엇을 어떻게 하기로 했는지가 종이에 남아 있으면 사실관계를 확정하는 데 드는 품이 크게 줄고, 그만큼 다툼이 짧아집니다. 서명이 있는 문서는 다투는 자리에서 출발점을 바꿔 놓습니다.

반대로 조심할 것도 있습니다. 나가는 자리는 한쪽이 급한 경우가 많아 그 상황에서 넓은 문장에 서명하기 쉽습니다. 앞으로 어떤 이의도 제기하지 않는다는 식의 문장은 대상이 특정되지 않으면 그대로 힘을 갖기 어렵지만, 그렇다고 서명해도 괜찮다는 뜻은 아닙니다. 다투는 쪽이 불리한 자리에서 시작하기 때문입니다.

그러니 이 문서의 목표를 낮춰 잡는 편이 낫습니다. 상대를 묶어 두는 장치가 아니라 서로 다르게 기억할 것을 미리 맞춰 두는 장치로 보면, 무엇을 적어야 할지가 저절로 정해집니다.

정리하면 순서는 셋입니다. 그 대목에 조문이 있는지 보고, 있다면 어느 방향으로 걸러 내는 조문인지 보고, 없다면 무엇을 적어 둘지 정하는 것입니다.

이 순서를 지키면 덧붙인 종이가 계약서를 흔드는 대신 계약서가 비워 둔 자리를 메우게 됩니다. 그것이 임대차에서 각서가 놓일 자리입니다.

자주 묻는 질문