전대차계약서 동의 없이 전대했다가 계약이 해지된 사례

전대차계약서 마스터·9분·2028.11.09

열린다는 말과 끊긴다는 말 사이

조문이 정한 것은 열리는 데까지입니다.

동의 없이 자리를 넘기면 위 계약을 끊을 수 있는 길이 열립니다. 여기까지는 조문이 정한 것이고 다툴 여지가 없습니다. 그 문언과 효과는 효력을 다룬 편에 정리해 두었습니다.

그런데 길이 열리는 것과 그 길로 실제로 들어서는 것은 다릅니다. 열쇠가 쥐어졌다고 해서 반드시 문이 열리는 것은 아니고, 열려고 했을 때 가로막히는 경우도 있습니다.

가로막는 것이 무엇인지가 이 편의 주제입니다. 법원이 오래 받아들여 온 해석 하나가 그 자리에 있습니다. 신뢰를 저버린 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 그 이유로 계약을 끊을 수 없다는 것입니다.

이 해석을 알고 나면 안심이 되기 쉬운데, 안심할 대목이 아닙니다. 그 특별한 사정을 밝혀야 하는 쪽이 자리를 넘긴 사람이기 때문입니다. 이 한 줄이 이 편에서 가장 중요합니다.

밝혀야 하는 쪽이 누구인가

주장하는 사람이 아니라 방어하는 사람이 밝힙니다.

다툼이 벌어지는 자리를 그려 보면 이렇습니다. 한쪽은 동의 없이 자리를 넘겼으니 계약을 끊겠다고 하고, 다른 한쪽은 그럴 만한 사정이 있었다고 답합니다.

이때 앞쪽은 동의가 없었다는 사실만 보이면 됩니다. 서면이 없으면 그 자체로 드러나는 사실입니다. 반면 뒤쪽은 특별한 사정이 있었다는 것을 스스로 밝혀야 합니다.

밝힌다는 것은 말로 설명하는 일이 아니라 근거를 내놓는 일입니다. 언제 어떤 사정이 있었고 상대가 그것을 알고 있었으며 실제로 관계가 나빠지지 않았다는 것을 자료로 보여야 합니다.

그래서 이 해석이 있다는 사실이 안전판이 되지 못합니다. 안전판이 있다면 그것은 서면 한 장이지, 다툼이 벌어진 뒤에 기대는 해석이 아닙니다.

넷째 줄이 실제로 가장 아픈 대목입니다. 다투는 동안 결론이 나지 않은 상태로 자리를 쓰게 되는데, 그 상태에서는 새 계약을 맺기도 어렵고 자리를 옮기기도 어렵습니다.

마지막 줄은 양쪽이 같습니다. 이 다툼 자체가 서면 한 장으로 생기지 않을 일이었다는 뜻입니다.

어떤 사정이 고려되는가

관계가 실제로 나빠졌는가를 봅니다.

특별한 사정이라는 말은 넓게 들립니다. 그런데 이 해석이 보는 방향은 비교적 뚜렷합니다. 자리를 넘긴 일이 두 사람 사이의 신뢰를 실제로 깨뜨렸는가입니다.

그래서 자리를 넘긴 형태가 어땠는지가 고려됩니다. 자리 전체가 다른 사람에게 넘어갔는지, 아주 작은 부분을 잠시 쓰게 한 것인지에 따라 관계에 미치는 영향이 다릅니다.

누가 들어왔는지도 봅니다. 함께 살거나 함께 일해 온 사람이 그대로 남아 있는 형태라면 위 계약의 상대가 심사한 사람이 바뀌었다고 보기 어려운 경우가 있습니다.

다만 여기서 선을 그어야 합니다. 어떤 사정이면 인정되고 어떤 사정이면 인정되지 않는지를 목록으로 만들 수 있는 문제가 아닙니다. 개별 사정을 종합해 판단하는 영역이고, 이 글은 그 판단을 대신할 수 없습니다.

이 절에서 구체적인 사건을 들지 않은 이유가 있습니다. 이 글은 인용할 수 있는 개별 사건의 자료를 확보하지 못했으므로, 지어낸 이야기를 사례처럼 놓지 않았습니다.

대신 무엇이 고려되는가의 방향만 적었습니다. 방향을 알면 자기 사정이 어느 쪽에 가까운지는 스스로 가늠할 수 있습니다.

계약이 끊기지 않아도 잃는 것들

다툼이 시작된 것만으로 이미 손해가 생깁니다.

이 편을 읽는 사람이 가장 알고 싶어 하는 것은 결국 계약이 끊기느냐일 것입니다. 그런데 실제로 겪어 보면 그 답이 나오기 전에 잃는 것이 적지 않습니다.

먼저 자리를 넘겨받은 사람이 흔들립니다. 자기가 잘못한 것이 없는데 나가야 할지 모른다는 말을 듣게 되고, 그 상태로는 영업을 이어 가기 어렵습니다. 그 사람과의 관계도 대개 그 자리에서 나빠집니다.

다음으로 위 계약의 상대와의 관계가 달라집니다. 이 다툼이 정리된 뒤에도 그 관계는 남아 있고, 기간을 이어 갈 때나 조건을 조정할 때 이 일이 따라옵니다.

장사하는 자리라면 하나가 더 붙습니다. 동의 없이 자리를 넘긴 일은 기간을 이어 가자는 요구를 거절할 수 있는 사유의 하나로 되어 있습니다. 끊기지 않았더라도 다음 기간이 열리지 않을 수 있다는 뜻입니다.

그래서 이 문제를 계약이 끊기느냐 마느냐로만 보면 실제 크기를 놓치게 됩니다. 다툼이 시작된 시점부터 이미 값을 치르고 있습니다.

장사하는 자리에서 기간을 이어 가는 문제는 상가 전대를 다룬 편에 따로 정리되어 있습니다.

이미 넘겨 준 뒤에 읽고 있다면

늦게라도 서면을 만드는 쪽이 언제나 낫습니다.

사정이 급해 먼저 자리를 내주고 나중에 정리하려던 경우가 있습니다. 그 상태에서 이 글을 읽고 있다면 무엇을 할 수 있는가.

할 수 있는 일은 남아 있습니다. 허락을 받는 시점을 정해 둔 규정이 없으므로 지금 받는 것도 허락입니다. 시간이 지날수록 이야기를 꺼내기 어려워질 뿐 불가능해지는 것은 아닙니다.

말을 꺼내는 방법에는 요령이 있습니다. 사실을 먼저 밝히고, 현재의 상태를 정리한 자료를 함께 내밀고, 조건을 제안하는 순서입니다. 상대가 묻기 전에 이쪽에서 정리해 가면 대화의 성격이 달라집니다.

그리고 이미 상대가 알게 되어 이야기가 오가는 중이라면, 그 대화의 기록을 남겨 두십시오. 어떤 사정이 있었고 상대가 무엇을 알고 있었는지는 뒤에 밝혀야 할 사람이 나이기 때문입니다.

셋째 줄을 강조하는 이유는 앞에서 말한 입증 부담 때문입니다. 상대가 알고 있었다는 사정은 기억에만 남아 있으면 뒤에 쓸 수 없습니다.

비즈폼에는 범위와 기간을 적는 자리가 있는 동의서 서식과 전대차계약서 서식이 함께 정리되어 있습니다. 뒤늦게 정리하는 경우에도 두 장을 함께 만들어 두는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문