전대차계약서 상가 전대차계약

전대차계약서 마스터·9분·2028.11.06

장사하는 자리에는 규정이 하나 더 붙습니다

건물 주인과 계약하지 않은 사람에게도 길을 열어 두었습니다.

장사하는 자리를 다시 빌린 경우는 사는 집이나 사무실을 다시 빌린 경우와 다릅니다. 그 자리에 적용되는 별도의 법이 있고, 그 법이 이 관계에 관한 규정을 따로 두고 있기 때문입니다.

왜 따로 두었는가. 장사하는 자리는 얼마나 오래 쓸 수 있는가가 곧 투자를 회수할 수 있는가와 이어집니다. 그런데 다시 빌려 들어온 사람은 건물 주인과 계약을 맺은 적이 없어, 이어 가자는 말을 꺼낼 자리에조차 서 있지 못합니다.

그 자리를 만들어 준 것이 이 규정입니다. 조건을 갖춘 경우에 한해 자리를 내준 사람을 대신해 건물 주인에게 말할 수 있게 한 것입니다. 대신한다는 표현이 붙는 이유는 다음 절에서 봅니다.

덧붙여 이 법은 자리를 이어받으며 오가는 돈에 관한 규정도 함께 두고 있습니다. 그 제도가 무엇이고 어떻게 작동하는지는 장사하는 자리의 임대차를 다룬 별도의 글에서 확인하십시오. 여기서는 갱신에 관한 길만 봅니다.

조문이 정한 두 문장

적용한다는 것과, 대신해 행사할 수 있다는 것.

관련 조문은 두 항으로 되어 있습니다. 앞의 항이 적용의 범위를 정하고 뒤의 항이 이 길을 열어 둡니다.

제10조부터 제12조까지의 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다. / 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제13조 제1항·제2항

첫 문장은 그 법의 여러 규정이 이 관계에도 적용된다는 확인입니다. 자리를 내준 사람과 들어온 사람 사이에서도 그 규정들이 작동한다는 것입니다.

둘째 문장에 조건이 두 개 박혀 있습니다. 하나는 허락을 받고 계약을 맺었을 것이고, 다른 하나는 자리를 내준 사람이 말할 수 있는 기간 안일 것입니다. 두 조건이 함께 갖추어져야 이 길이 열립니다.

「대위하여」라는 낱말이 이 규정의 성격을 정합니다. 내 이름으로 내 권리를 행사하는 것이 아니라 다른 사람의 권리를 대신 행사하는 구조입니다. 그래서 그 사람에게 그 권리가 남아 있지 않으면 대신할 것도 없습니다.

대신한다는 말의 무게

남아 있지 않은 권리는 대신할 수 없습니다.

이 길에서 가장 자주 어긋나는 지점이 여기입니다. 내가 자리에 들어온 지 얼마 되지 않았어도, 자리를 내준 사람이 그 건물에서 이미 오래 있었다면 남아 있는 것이 적을 수 있습니다.

장사하는 자리에서 이어 갈 것을 요구할 수 있는 총량에는 상한이 정해져 있고, 그 총량은 그 사람이 처음 들어온 날부터 세어집니다. 내가 들어온 날부터 새로 세지 않습니다. 그러니 앞사람의 시간이 곧 내 자리의 남은 시간입니다.

말할 수 있는 시점의 창도 그 사람의 계약을 기준으로 정해집니다. 만료를 앞둔 일정한 구간 안에서만 요구가 가능한 구조이므로, 그 창이 언제 열리고 닫히는지를 위 계약의 종료일에서 계산해야 합니다.

그래서 확인은 계약을 맺기 전에 해야 합니다. 만료를 앞두고 알아보면 이미 남은 것이 없거나 창이 지나가 있을 수 있습니다. 위 계약서 사본을 받아 처음 들어온 날과 끝나는 날을 함께 확인하십시오.

첫 줄이 가장 확인하기 어려운 항목입니다. 지금의 위 계약서만으로는 처음 들어온 날을 알 수 없는 경우가 있기 때문입니다. 몇 차례 갱신을 거친 자리라면 앞의 계약서까지 물어보아야 합니다.

묻기 껄끄러울 수 있지만 이 확인이 곧 내가 그 자리에 들일 수 있는 돈의 크기를 정합니다. 시설을 갖추어야 하는 업종이라면 특히 그렇습니다.

계약을 맺을 때 넣어 둘 것

대신 행사할 수 있는 상태를 계약서로 유지합니다.

이 길이 열려 있으려면 몇 가지 상태가 유지되어야 합니다. 그 상태를 계약서로 붙들어 두는 방법이 있습니다.

1. 위 계약의 정보를 계약서에 적는다당사자와 기간, 처음 들어온 날까지 확인한 대로 적습니다.
2. 허락 서면을 붙임으로 명시한다그 서면이 이 계약의 근거임을 문서에 남깁니다.
3. 허락의 기간이 내 계약을 덮게 한다짧으면 연장을 받아 두고 그 갱신도 계약서에 반영합니다.
4. 위쪽 변동을 알리는 기한을 넣는다위 계약의 조건이 바뀌면 며칠 안에 알린다고 정합니다.
5. 창이 열리는 시점에 함께 확인한다는 문장을 넣는다만료를 앞두고 두 사람이 함께 점검하기로 정해 둡니다.
6. 요구할 때의 방법을 미리 정한다누가 어떤 방식으로 말할지를 정해 두면 그 시점에 헤매지 않습니다.

다섯째 단계가 실무에서 가장 쓸모가 큽니다. 만료를 앞둔 시점에 두 사람이 함께 점검하기로 계약서에 적어 두면, 그 시점이 오면 자연히 이야기가 시작됩니다. 적어 두지 않으면 서로 상대가 챙기고 있으리라 여기다 창이 지나갑니다.

여섯째 단계에서 정할 것은 형식이 아니라 순서입니다. 내가 직접 말할지, 자리를 내준 사람을 통해 말할지, 그리고 그 사실을 서로 어떻게 공유할지를 정해 두면 됩니다.

자주 묻는 질문