전대차계약서 전대 기간과 차임 정하기

전대차계약서 마스터·9분·2028.11.01

가진 것보다 큰 것을 내줄 수는 없습니다

기간의 상한은 협상이 아니라 구조에서 나옵니다.

보통의 임대차에서 기간은 순전히 협상의 결과입니다. 1년이든 3년이든 두 사람이 합의하면 그대로 정해집니다. 건물의 주인은 자기 것을 내주는 것이므로 얼마든지 길게 정할 수 있습니다.

다시 빌려주는 관계에서는 사정이 다릅니다. 내주는 쪽이 가진 것은 소유권이 아니라 한동안 쓸 수 있는 권리이고, 그 권리에는 끝나는 날이 정해져 있습니다. 그 날 이후로는 내줄 것이 손에 없습니다.

그러니 기간의 상한은 협상으로 만들어지는 것이 아니라 구조에서 나옵니다. 두 사람이 아무리 길게 합의해도 위쪽에 없는 기간을 아래쪽에 만들어 낼 수는 없습니다.

이 점은 자리를 내주는 쪽에서도 알아 두어야 합니다. 길게 약속해 두었다가 위 계약이 끝나면 약속을 지키지 못하게 되고, 그 책임은 약속한 사람에게 돌아옵니다. 지킬 수 있는 만큼만 약속하는 편이 서로에게 안전합니다.

천장이 어디인지 확인하는 법

위 계약서의 종료일이 그대로 답입니다.

천장의 위치를 아는 방법은 하나뿐입니다. 위 계약서를 펼쳐 종료일을 보는 것입니다. 말로 듣는 것으로는 확인이 되지 않으므로 사본을 받아야 합니다.

종료일을 확인했다면 그 앞에서 내 기간을 정합니다. 딱 맞추어 같은 날로 끝내는 방법도 있고 조금 앞당겨 두는 방법도 있습니다. 앞당겨 두면 정리할 시간이 생기고, 같은 날로 맞추면 하루도 낭비하지 않습니다. 어느 쪽이든 넘기지만 않으면 됩니다.

위 계약이 이어질 가능성이 있다면 어떻게 하는가. 그 가능성에 기대어 기간을 길게 적는 것은 위험합니다. 대신 이어졌을 때 내 계약도 함께 이어진다는 문장을 넣어 두면 됩니다. 조건이 갖추어졌을 때 작동하는 약속이므로 없는 기간을 만들어 내지 않습니다.

이 문장을 넣을 때는 허락도 함께 이어져야 한다는 점을 잊지 마십시오. 위 계약이 이어져도 허락 서면의 기간이 끝나 있으면 그 뒤는 덮이지 않습니다. 두 가지를 함께 이어 두어야 합니다.

넷째 줄이 실무에서 가장 안전한 방식입니다. 짧게 정해 두고 위 계약의 상태를 보아 가며 이어 가면, 위쪽이 흔들려도 아래쪽의 손해가 작습니다.

다섯째 줄은 편해 보이지만 위험합니다. 기간을 적지 않으면 언제 나가야 하는지, 언제까지 돈을 내야 하는지가 정해지지 않고, 무엇보다 허락 서면에 적을 기간도 함께 사라집니다.

차임에는 천장이 없습니다

위쪽에 내는 금액과 아래쪽에서 받는 금액은 별개입니다.

기간과 달리 금액에는 위에서 내려온 제한이 없습니다. 자리를 내주는 사람이 건물 주인에게 얼마를 내고 있든, 들어오는 사람에게 얼마를 받을지는 두 사람이 정합니다.

높게 받아도 되고 낮게 받아도 됩니다. 실제로 낮게 받는 경우도 흔합니다. 자리가 남아 비워 두느니 얼마라도 받는 편이 낫다고 판단하면 위쪽에 내는 금액보다 적게 받기도 합니다.

다만 허락을 구할 때 이 금액이 화제가 되는 경우가 있습니다. 위쪽보다 많이 받는 것이 알려지면 허락하는 쪽에서 마음이 상하기도 하고, 그것을 이유로 조건을 붙이기도 합니다. 정답이 있는 문제는 아니지만 그런 반응이 있을 수 있다는 점은 알아 두는 편이 낫습니다.

금액보다 중요한 것은 흐름입니다. 들어오는 사람이 낸 돈이 중간에서 멈추면, 이미 냈다는 사실이 건물 주인에게는 통하지 않습니다. 그래서 돈이 어디로 가서 어디에 닿는지를 계약서에 분명히 적어 두어야 합니다.

1. 금액과 지급일을 적는다매달 언제 얼마를 어디로 보내는지를 정합니다.
2. 보증금의 반환 시점을 적는다언제 어떤 조건으로 돌려받는지가 이 계약에서 가장 중요한 금액 조항입니다.
3. 연체가 생겼을 때를 정한다며칠이 지나면 어떻게 되는지를 미리 적어 둡니다.
4. 관리비와 실비를 나누어 적는다차임에 포함인지 별도인지를 한 문장으로 밝힙니다.
5. 위쪽의 사정이 바뀔 때를 정한다위 계약이 끝나거나 조건이 달라지면 어떻게 할지를 미리 적습니다.

둘째 단계가 이 계약에서 가장 무게가 있습니다. 돈을 돌려줄 사람은 자리를 내준 사람뿐이므로, 그 사람의 사정이 나빠지면 회수가 어려워집니다. 반환의 시점과 방법을 분명히 해 두고, 가능하면 위 계약이 끝나는 시점과의 관계도 적어 두십시오.

다섯째 단계는 이 계약에만 있는 조항입니다. 두 사람의 잘못이 없어도 위쪽 사정으로 계약이 흔들릴 수 있으므로, 그때 남은 기간의 돈을 어떻게 정산할지를 미리 정해 두면 다툼이 짧아집니다.

위쪽이 흔들릴 때를 미리 적어 둡니다

내 잘못이 없어도 자리가 흔들릴 수 있습니다.

이 계약의 가장 큰 특징은 두 당사자가 아무 잘못을 하지 않아도 계약이 흔들릴 수 있다는 점입니다. 위쪽에서 무슨 일이 생기면 그 여파가 아래로 내려옵니다.

그런 일이 생겼을 때 무엇을 어떻게 할지는 법이 전부 정해 주지 않습니다. 끝나는 방식에 따라 결과가 다르고, 다르게 정해진 부분은 조문이 다루지만 정산과 이사에 관한 실무는 두 사람이 정해야 합니다.

그래서 계약서에 몇 줄을 넣어 두면 좋습니다. 위쪽 사정으로 이 계약을 계속할 수 없게 되었을 때 언제까지 알리는지, 남은 기간의 돈은 어떻게 정산하는지, 이사할 시간을 얼마나 두는지입니다.

이 조항은 자리를 내주는 쪽에도 이롭습니다. 정해 두지 않으면 그 상황에서 요구받는 것의 크기가 정해지지 않기 때문입니다. 미리 정해 두면 서로 예상할 수 있는 범위 안에서 마무리됩니다.

자주 묻는 질문