전대차계약서 임대인 동의서를 받는 법
전대차계약서 마스터·9분·
동의서는 「동의함」 한 줄이 아니라 무엇을 동의했는지가 적힌 종이여야 합니다. 대상 범위, 기간, 상대의 이름, 조건, 그리고 날짜와 서명. 이 다섯이 빠지면 나중에 다투게 됩니다.
민법 제629조는 동의의 방식을 정해 두지 않았습니다 — 그래서 내용을 스스로 갖추어야 합니다
본인은 임차인의 전대에 동의합니다.
본인은 임차인 ○○○이 ○○빌딩 3층 301호 가운데 별지 도면의 표시 부분을 ○○○에게 사용하게 하는 것에 동의합니다.
전대 기간은 임차인이 정하는 바에 따릅니다.
동의의 효력은 2028년 11월 1일부터 2029년 10월 31일까지로 하며, 그 뒤의 연장은 다시 동의를 받습니다.
전대에 동의하되 문제 발생 시 책임은 임차인이 집니다.
동의의 조건으로 임차인은 전차인의 사용 상황을 매 분기 알리며, 용도를 사무실 외로 바꾸려면 미리 서면으로 알린다.
말로 들은 허락이 왜 위험한가
사람이 바뀌거나 기억이 갈리면 확인할 것이 없습니다.
허락에 정해진 형식이 없으니 말로 들은 것도 허락입니다. 그래서 실무에서는 통화 한 번으로 넘어가는 일이 흔합니다. 문제는 그 허락이 필요해지는 시점이 대개 몇 해 뒤라는 점입니다.
그 사이에 여러 가지가 바뀝니다. 건물이 팔려 주인이 달라질 수 있고, 관리를 맡은 사람이 달라질 수 있습니다. 새로 온 사람은 앞의 통화를 알지 못하고 알 방법도 없습니다.
기억이 갈리는 경우도 있습니다. 허락한 쪽에서는 잠깐 쓰게 하는 것으로 들었다고 하고, 받은 쪽에서는 기간에 대한 이야기가 없었다고 합니다. 둘 다 거짓말을 하는 것이 아니라 처음부터 서로 다른 그림을 그린 것입니다.
그림이 갈리는 이유는 대개 하나입니다. 무엇을 허락하는 것인지가 그 자리에서 정해지지 않았기 때문입니다. 서면이 필요한 진짜 이유가 여기 있습니다. 기록으로 남기기 위해서이기도 하지만, 적는 과정에서 서로 무엇을 말하는지 맞추게 되기 때문입니다.
종이에 들어가야 할 다섯 가지
무엇을, 누구에게, 언제까지, 어떤 조건으로, 그리고 언제 적었나.
동의서에 정해진 서식은 없습니다. 그러니 아래 다섯이 담기기만 하면 형태는 자유입니다. 각각이 무엇을 막아 주는지 함께 보십시오.
| 항목 | 적는 방법 | 이것이 막는 것 |
|---|---|---|
| 대상의 범위 | 건물의 표시와 층·호수, 일부라면 도면 | 전부를 허락한 것이 아니라는 말 |
| 상대의 이름 | 들어오는 사람을 특정 | 다른 사람인 줄 몰랐다는 말 |
| 기간 | 시작일과 종료일 | 그렇게 오래일 줄 몰랐다는 말 |
| 조건 | 붙는 것이 있다면 문장으로 | 조건이 있었다는 뒤늦은 주장 |
| +날짜와 서명 | +작성일과 서명·날인 | 언제의 허락인지에 대한 다툼 |
첫 줄이 실무에서 가장 자주 문제가 됩니다. 건물의 일부만 쓰게 하는 경우에 그 부분을 말로만 정해 두면, 뒤에 범위를 두고 이야기가 갈립니다. 도면에 표시하고 그 도면을 서면에 붙이는 것이 가장 확실합니다.
셋째 줄에 종료일을 넣는 것을 꺼리는 경우가 있습니다. 짧게 적히면 뒤에 다시 받아야 하니 불편하기 때문입니다. 그런데 종료일이 없는 서면은 허락하는 쪽에서 받아들이기 어렵고, 결국 서면 자체가 나오지 않게 됩니다. 기간을 적고 연장은 다시 받는 편이 실제로는 빠릅니다.
넷째 줄의 조건은 붙어 있어도 나쁜 것이 아닙니다. 조건이 분명하면 그것만 지키면 되고, 조건이 없이 받은 허락보다 오히려 안정적입니다.
조건이 붙은 허락을 다루는 법
조건은 지킬 수 있는 것으로 만들어야 합니다.
허락을 구하면 조건을 붙여 돌아오는 경우가 많습니다. 이때 조건을 그대로 받아 적기 전에 한 번 볼 것이 있습니다. 그 조건이 내가 지킬 수 있는 것인지, 그리고 지켰는지를 확인할 수 있는 것인지입니다.
지킬 수 없는 조건은 아무도 이롭게 하지 않습니다. 붙인 쪽은 지켜질 것이라고 믿고, 받은 쪽은 어길 수밖에 없습니다. 그러다 어긴 사실이 드러나면 허락 자체가 흔들립니다.
확인할 수 없는 조건도 마찬가지입니다. 「건물의 품위를 해치지 않을 것」 같은 문장은 지켰는지 아닌지를 가릴 방법이 없습니다. 무엇을 하지 않겠다는 것인지 구체적으로 바꾸어 적는 편이 서로에게 낫습니다.
조건을 협의할 때 쓸 만한 방법이 하나 있습니다. 상대가 걱정하는 것이 무엇인지 먼저 묻는 것입니다. 대개는 소음이나 사람의 출입, 건물의 손상처럼 구체적인 걱정이 있습니다. 그 걱정에 맞춘 조건을 내가 먼저 제안하면 이야기가 빨리 끝납니다.
- 무엇을 걱정하는지 묻는다막연한 거절 뒤에는 대개 구체적인 걱정이 있습니다.
- 그 걱정에 맞는 조건을 제안한다상대가 조건을 짜게 하지 말고 내가 먼저 제안합니다.
- 지켰는지 확인할 방법을 함께 적는다확인할 수 없는 조건은 뒤에 다툼만 남깁니다.
- 어겼을 때 어떻게 되는지도 적는다바로 허락이 사라지는지, 고칠 시간을 주는지를 정합니다.
- 초안을 만들어 가져간다빈 종이를 내밀지 말고 채워진 문서를 가져가는 편이 빠릅니다.
지킬 수 있고 확인할 수 있는 조건이라면 오히려 안정적입니다. 문제는 지킬 수 없거나 가릴 수 없는 조건입니다.
필요한 쪽이 만들어 가는 것이 빠릅니다. 초안을 두 부 준비해 그 자리에서 마무리하십시오.
다섯째 단계가 실무의 요령입니다. 허락하는 쪽에서 서면을 만들어 줄 이유가 없습니다. 필요한 사람이 만들어 가서 확인과 서명을 받는 것이 순서입니다.
초안을 가져갈 때는 두 부를 준비하십시오. 그 자리에서 고칠 부분이 나오면 손으로 고치고 양쪽이 그 자리에 서명하면 됩니다. 고친 뒤에 다시 만들어 오겠다고 하면 그 일이 다시 미루어집니다.
받은 뒤에 할 일
세 사람이 같은 종이를 하나씩 갖습니다.
서명을 받았다고 끝이 아닙니다. 그 종이가 필요한 사람은 셋인데 한 사람만 갖고 있는 경우가 많습니다. 특히 자리에 들어오는 사람이 그 종이를 본 적도 없는 경우가 실제로 흔합니다.
들어오는 쪽에서 확인해야 할 것은 서면의 존재만이 아닙니다. 거기 적힌 범위가 내가 쓰기로 한 범위와 같은지, 기간이 내 계약의 기간을 덮는지를 대조해야 합니다. 둘 중 하나라도 어긋나면 그 차이만큼 근거가 없습니다.
계약서와의 연결도 남겨 두십시오. 전대차계약서에 그 서면의 날짜를 적고 붙임으로 명시하면, 두 문서가 서로를 가리키게 됩니다. 몇 해 뒤 어느 한쪽만 남아도 다른 하나를 찾을 실마리가 됩니다.
기간이 끝나 갈 무렵에는 연장을 다시 받아야 합니다. 계약을 이어 가기로 했다면 허락도 함께 이어져야 하는데, 계약서만 새로 쓰고 서면은 그대로 두는 일이 자주 있습니다. 계약을 갱신할 때 이 종이도 함께 갱신하십시오.
동의서를 받고 확인할 여섯 줄
자주 묻는 질문
동의서에 정해진 서식이 있나요?
없습니다. 범위와 기간, 상대, 조건, 날짜와 서명이 담기면 형태는 자유입니다.
「동의함」 한 줄만 받아도 되나요?
허락은 됩니다. 다만 무엇을 허락한 것인지가 남지 않아 나중에 그런 뜻이 아니었다는 답을 막지 못합니다.
기간을 적지 않는 편이 유리하지 않나요?
종료일이 없는 서면은 허락하는 쪽이 받아들이기 어렵습니다. 적고 연장을 다시 받는 편이 실제로는 빠릅니다.
누가 초안을 만들어야 하나요?
필요한 쪽이 만들어 가는 것이 빠릅니다. 두 부를 준비해 그 자리에서 마무리하십시오.
계약을 연장하면 동의서도 다시 받아야 하나요?
서면에 적힌 기간이 끝나면 그 뒤는 덮이지 않습니다. 계약과 함께 갱신하십시오.
