전대차계약서 임대인 동의 없는 전대의 효력

전대차계약서 마스터·9분·2028.10.29

왜 빌려준 사람의 허락이 필요한가

빌려주는 판단에는 물건만이 아니라 사람이 들어가 있기 때문입니다.

무언가를 빌려줄 때 결정에 들어가는 것은 물건의 값만이 아닙니다. 누가 그것을 쓸 것인가도 함께 봅니다. 조심스럽게 쓸 사람인지, 약속한 날짜에 돈을 낼 사람인지가 그 판단의 절반쯤을 차지합니다.

그런데 빌린 사람이 그것을 다시 다른 사람에게 넘겨 쓰게 하면 그 판단의 전제가 무너집니다. 심사한 적 없는 사람이 그 자리에 들어와 있고, 빌려준 쪽은 그 사실조차 모를 수 있습니다.

그래서 법은 다시 빌려주는 행위에 허락을 조건으로 걸었습니다. 물건을 아끼라거나 돈을 제때 내라는 의무와는 성격이 다릅니다. 관계에 사람을 하나 더 들이는 일이므로 처음 관계를 만든 사람의 판단을 거치게 한 것입니다.

이 구조를 알고 나면 실무의 여러 장면이 정리됩니다. 자리를 넘겨받으려는 사람이 가장 먼저 확인해야 할 것이 무엇인지, 그리고 왜 그 확인을 서면으로 해야 하는지가 여기서 나옵니다.

조문이 정한 것은 두 문장입니다

하지 못한다는 것과, 위반하면 해지할 수 있다는 것.

관련 조문은 두 항으로 되어 있고 각각 한 문장씩입니다. 짧아서 한 번에 읽힙니다.

임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. / 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

민법 제629조 제1항·제2항

첫 문장에서 함께 묶인 두 행위를 보십시오. 권리를 통째로 넘기는 것과 물건을 다시 빌려주는 것입니다. 앞의 것은 내가 빠지고 다른 사람이 들어오는 형태이고 뒤의 것은 내가 남은 채로 사람이 하나 더 들어오는 형태입니다. 형태는 다르지만 심사받지 않은 사람이 들어온다는 점에서 같아 한 문장에 묶여 있습니다.

둘째 문장이 이 조문의 무게입니다. 위반의 효과로 정해 둔 것이 무효가 아니라 해지권입니다. 이 차이를 놓치면 뒤의 이야기가 전부 어긋납니다.

무효라면 그 계약은 처음부터 없었던 것이 되고 아무도 그것에 기대어 무엇을 할 수 없습니다. 해지권이라면 계약은 존재하고 다만 위 계약을 끊을 수 있는 열쇠가 한 사람 손에 쥐어집니다. 그 열쇠를 쓸지 말지는 그 사람이 정합니다.

그래서 실제로 무슨 일이 생기나

위 계약이 끊길 수 있고, 새로 들어온 사람은 기댈 곳이 없습니다.

효과가 무효가 아니라는 것을 알고 나면 다음 질문이 옵니다. 그러면 실제로 무엇이 달라지는가입니다. 두 사람과 그 사이에 낀 한 사람에게 각각 다른 결과가 옵니다.

가장 크게 다치는 쪽은 대개 새로 들어온 사람입니다. 자기가 잘못한 것이 없는데도 자리를 잃습니다. 위 계약이 끊기면 그 위에 얹혀 있던 자리도 함께 사라지기 때문입니다.

게다가 이 사람은 빌려준 사람과 계약을 맺은 적이 없습니다. 그래서 자기 자리를 주장할 상대도, 낸 돈을 물을 상대도 자기에게 자리를 내준 사람뿐입니다. 그 사람이 이미 위 계약을 잃고 정리하는 중이라면 회수는 쉽지 않습니다.

마지막 줄이 이 표의 결론입니다. 앞의 네 줄 전부가 계약 전에 종이 한 장을 받아 두는 것으로 사라집니다. 들이는 수고와 막을 수 있는 손해의 크기가 크게 어긋나는 드문 경우입니다.

허락은 어떤 모습이어야 하나

조문이 방식을 정해 두지 않아 오히려 서면이 필요합니다.

조문에는 허락을 어떻게 받으라는 말이 없습니다. 서면으로 하라는 요구도, 어느 시점까지 받으라는 요구도 없습니다. 그래서 말로 받은 허락도 허락입니다.

문제는 그다음입니다. 몇 해 뒤 그런 말을 한 적이 없다는 답이 돌아오면 확인할 방법이 없습니다. 건물이 팔려 소유자가 바뀌면 이야기는 더 복잡해집니다. 새 소유자는 앞사람이 무슨 말을 했는지 알지 못합니다.

그래서 방식이 정해져 있지 않다는 사실이 오히려 서면을 요구합니다. 정해진 형식이 없으니 어떤 형태로 남겨도 되고, 남겨 두기만 하면 그것이 곧 확인 수단이 됩니다. 문자 한 줄도 없는 것보다 낫습니다.

받을 때 함께 정해 두면 좋은 것들이 있습니다. 어느 범위를 다시 빌려주는지, 누구에게 빌려주는지, 언제까지인지입니다. 이 셋이 빠진 허락은 나중에 「그런 조건으로 허락한 것이 아니다」는 말이 나올 자리를 남깁니다.

1. 허락을 구하는 시점을 앞당긴다사람을 정하고 나서 통보하는 형태가 되면 받아들여지기 어렵습니다.
2. 범위와 기간과 상대를 특정해 적는다무엇을, 언제까지, 누구에게인지가 서면에 있어야 합니다.
3. 조건이 붙는다면 그 조건도 적는다조건부로 허락하는 경우가 많고 그 조건이 나중에 다툼의 자리가 됩니다.
4. 날짜와 서명을 받는다언제의 허락인지가 남아야 소유자가 바뀌어도 이야기가 이어집니다.
5. 사본을 세 사람이 나누어 갖는다새로 들어오는 사람이 그 서면을 직접 확인하는 것이 가장 중요합니다.

다섯째 단계를 강조하는 이유가 있습니다. 앞의 두 사람 사이에 오간 서면을 새로 들어오는 사람이 보지 못한 채로 계약이 진행되는 일이 실제로 많습니다. 있다는 말만 듣고 자리를 잡았다가 뒤에 그런 서면이 없었던 것으로 드러나는 경우입니다.

허락을 받아 두는 일은 다시 빌려주는 쪽의 의무이지만, 그것을 확인하는 일은 들어가는 쪽이 스스로 해야 합니다. 서면을 눈으로 보고 사본을 손에 넣기 전에는 잔금을 치르지 마십시오.

이미 허락 없이 들어와 있다면

지금이라도 받아 두는 것이 유일한 해법입니다.

사정이 급해 먼저 자리를 잡고 나중에 이야기하려던 경우가 있습니다. 이미 짐을 들이고 영업을 시작한 뒤에 이 글을 읽고 있다면 무엇을 해야 하는가.

답은 하나입니다. 지금이라도 서면을 받는 것입니다. 조문은 허락을 언제까지 받으라고 정해 두지 않았으므로 뒤늦게 받은 허락도 허락입니다. 늦었다고 포기할 이유가 없습니다.

이야기를 꺼내는 것이 부담스러울 수 있습니다. 알리지 않고 조용히 지나가는 편이 낫다고 여기기 쉽지만, 그 판단은 시간이 갈수록 불리해집니다. 알려지는 시점이 나중일수록 상대가 받아들일 여지가 줄어들기 때문입니다.

말을 꺼낼 때는 사실을 먼저 말하고 조건을 함께 제안하는 편이 낫습니다. 어느 범위를 누구에게 언제까지 빌려주고 있는지를 정리해 가지고 가면, 상대도 무엇을 허락하는 것인지 알고 판단할 수 있습니다. 조건을 붙여 허락하는 답이 돌아오는 경우가 실제로 많습니다.

자주 묻는 질문