전대차계약서 전차인은 어디까지 보호받나

전대차계약서 마스터·9분·2028.10.30

계약하지 않은 사람에게 의무를 집니다

조문이 직접 이어 붙여 둔 관계입니다.

허락을 받고 들어온 경우와 받지 않고 들어온 경우는 자리의 성격이 아예 다릅니다. 허락이 있으면 조문이 새로운 선을 하나 그어 줍니다. 들어온 사람과 건물 주인 사이를 직접 잇는 선입니다.

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. / 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

민법 제630조 제1항·제2항

첫 문장이 낯설게 읽힙니다. 계약을 맺은 적 없는 사람에게 의무를 진다고 하기 때문입니다. 그런데 이 문장이 없으면 건물 주인은 자기 건물을 실제로 쓰는 사람에게 아무 말도 할 수 없게 됩니다. 그 사이를 이어 두어야 관계가 굴러갑니다.

둘째 문장은 그 의무의 무게를 보여 줍니다. 자리를 내준 사람에게 이미 차임을 냈다는 사실을 건물 주인에게 내세우지 못한다는 뜻입니다. 중간에서 돈이 멈추면 그 손해가 들어온 사람 쪽으로 옵니다.

셋째 문장은 이 선이 앞의 관계를 대체하지 않는다는 확인입니다. 건물 주인은 여전히 자리를 내준 사람에게도 자기 권리를 행사할 수 있습니다. 선이 하나 늘어난 것이지 옮겨 간 것이 아닙니다.

그 대신 자리가 단단해집니다

위의 두 사람이 합의로 끝내도 내 자리는 남습니다.

의무만 늘어난다면 허락을 받는 것이 손해처럼 보일 수 있습니다. 그렇지 않습니다. 조문은 반대편에도 문장을 하나 두었습니다.

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.

민법 제631조

이 문장이 막는 상황은 분명합니다. 위의 두 사람이 마주 앉아 계약을 끝내기로 하면, 그 위에 얹혀 있던 자리도 함께 사라질 수 있습니다. 들어온 사람은 그 자리에 없었고 발언권도 없습니다.

조문은 그 경로를 막았습니다. 두 사람의 합의로는 이미 만들어진 자리를 없앨 수 없다는 것입니다. 남의 자리를 당사자들끼리 정리해 버리는 일을 허용하지 않겠다는 취지입니다.

다만 이 보호는 합의로 끝나는 경우에 관한 것입니다. 계약이 끝나는 방식은 하나가 아니고 방식마다 결과가 다릅니다. 통고로 끝나는 경우에 어떻게 되는지는 원 계약의 조건을 다룬 편에 따로 정리해 두었습니다.

보호되지 않는 자리도 분명히 알아 두십시오

돈을 돌려받을 상대는 늘어나지 않습니다.

의무가 위로 뻗는다고 해서 권리도 같은 방향으로 뻗지는 않습니다. 이 비대칭을 모르고 있으면 나갈 때 곤란해집니다.

보증금을 예로 들면 분명합니다. 자리를 내주며 돈을 받은 사람은 자리를 내준 사람이고, 돌려줄 사람도 그 사람입니다. 건물 주인은 그 돈을 받은 적이 없으므로 돌려줄 이유도 없습니다. 조문이 만들어 준 선은 의무 쪽으로만 나 있습니다.

그래서 들어가는 쪽에서 실제로 위험한 것은 자리를 잃는 일보다 돈을 못 받는 일입니다. 자리를 내준 사람의 사정이 나빠지면 회수가 어려워지고, 그 사정은 위 계약의 상태와 얽혀 있습니다.

여기서 확정일자나 우선변제 같은 장치를 떠올리는 분이 있을 것입니다. 다시 빌린 자리에서 그런 장치가 어떻게 작동하는지에 대해서는 이 글에서 단정하지 않겠습니다. 자기 이름으로 그런 순위를 확보하는 구조가 아니라는 설명이 있으므로, 그것에 기대는 계획을 세우지 마십시오.

마지막 줄은 조건이 붙는 권리입니다. 무엇을 붙였는지와 붙일 때 허락을 받았는지에 따라 갈리므로, 그 요건은 계약서에 무엇을 적어야 하는지를 다룬 편에서 보십시오.

표를 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 위쪽으로는 의무가 뻗고 아래쪽으로는 돈이 남습니다. 그래서 들어갈 때 확인해야 할 것이 자리의 안전만이 아니라 상대의 지급 능력입니다.

들어가기 전에 확인할 것

위 계약의 상태가 곧 내 자리의 바닥입니다.

내 자리는 위 계약 위에 얹혀 있습니다. 그러니 위 계약이 어떤 상태인지가 곧 내 자리의 바닥입니다. 계약서를 쓰기 전에 그 바닥을 확인해 두십시오.

1. 원 임대차계약서를 눈으로 본다말로 듣지 말고 사본을 받아 기간과 조건을 직접 읽습니다.
2. 남은 기간을 확인한다위 계약이 끝나는 날이 내 자리의 상한입니다.
3. 차임이 밀려 있지 않은지 확인한다위쪽에서 돈이 밀리면 그 여파가 아래로 내려옵니다.
4. 허락 서면을 직접 확인한다있다는 말이 아니라 종이를 보고 사본을 받아 둡니다.
5. 낸 돈을 어떻게 돌려받을지 정한다반환의 시점과 방법을 계약서에 적어 두십시오.
6. 차임을 어디로 보내는지 확인한다중간에서 멈추지 않도록 흐름을 분명히 해 둡니다.

셋째 단계는 물어보기 껄끄럽지만 가장 실질적입니다. 위쪽의 연체는 위 계약을 흔드는 사유가 되고, 위 계약이 흔들리면 내 자리도 함께 흔들립니다. 계약 전에 확인하고 그 답을 남겨 두십시오.

여섯째 단계는 앞에서 본 조문과 직접 이어집니다. 이미 냈다는 사실을 건물 주인에게 내세우지 못하는 구조이므로, 돈이 어디로 가서 어디에 닿는지를 처음부터 분명히 해 두는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문