전대차계약서 필수 기재사항

전대차계약서 마스터·9분·2028.10.28

정해진 서식이 없다는 말부터

법이 요구하는 항목의 목록은 없습니다.

이 문서에 정해진 서식은 없습니다. 어느 조문도 몇 개의 항목을 갖추라고 하지 않고, 이런 모양이어야 한다고 정하지도 않습니다. 종이에 필요한 것을 적고 두 사람이 서명하면 계약은 성립합니다.

그런데도 채워야 할 칸을 따로 이야기하는 이유는 이 문서의 성격 때문입니다. 이 계약은 홀로 서 있지 않습니다. 위에 다른 계약이 하나 있고 그 계약의 조건 안에서만 존재합니다.

그래서 위 계약을 가리키는 정보가 문서 안에 없으면, 이 계약이 어디까지 유효한지를 문서만 보고는 알 수 없습니다. 몇 해 뒤 다툼이 생겼을 때 그 확인을 처음부터 다시 해야 합니다.

필수라는 말은 그런 뜻입니다. 법이 시켜서가 아니라 이 문서가 스스로를 설명하기 위해 있어야 하는 칸입니다. 아래에서 그 칸들을 하나씩 봅니다.

왜 이 문서만 위를 가리켜야 하나

권리가 스스로 생기지 않고 위에서 내려오기 때문입니다.

보통의 임대차계약서는 문서 하나로 완결됩니다. 건물의 주인이 자기 것을 빌려주는 것이므로 그 문서 밖에서 확인할 것이 많지 않습니다. 등기부를 떼어 주인이 맞는지 보면 대체로 끝납니다.

이 문서는 다릅니다. 자리를 내주는 사람이 그 건물의 주인이 아닙니다. 자기가 빌려 쓰는 권리의 일부를 다시 나누어 주는 것이라, 나누어 줄 수 있는 것의 크기가 위에서 정해집니다. 위에 없는 것을 아래에서 만들어 낼 수 없습니다.

그래서 확인해야 할 문서가 하나 늘어납니다. 등기부만으로는 부족하고 위 계약서를 보아야 합니다. 위 계약이 언제 끝나는지, 어떤 쓰임으로 정해져 있는지, 다시 빌려주는 것에 대해 무엇이 적혀 있는지가 전부 내 자리의 조건이 됩니다.

이 구조를 알고 나면 계약서에 위 계약을 적는 이유가 분명해집니다. 나중에 이 문서를 읽는 사람이 어디를 더 보아야 하는지를 문서 스스로 알려 주는 것입니다. 사람이 바뀌고 시간이 지나도 그 표시는 남습니다.

위 계약을 가리키는 세 칸

당사자, 기간, 용도.

이 문서에만 있는 칸은 크게 셋입니다. 어느 것도 나와 상대에 관한 것이 아니라 내 위에 있는 계약에 관한 것입니다.

셋째 줄이 놓치기 쉽습니다. 위 계약이 사무실로 쓰기로 되어 있는 자리라면 그 아래에서 다른 쓰임을 약속할 수 없습니다. 위에서 허용되지 않은 것을 아래에서 만들어 낼 수는 없기 때문입니다.

둘째 줄은 이 문서에서 가장 자주 어긋나는 자리입니다. 위 계약이 끝나는 날보다 뒤로 기간을 적어 두면 그 뒤의 기간은 근거가 없습니다. 이 셈에 대해서는 기간과 차임을 다룬 편에 따로 정리했습니다.

마지막 줄은 나갈 때의 돈과 이어집니다. 다음 절에서 봅니다.

붙인 것을 사 달라고 할 수 있는 경우

허락을 받고 붙였다면 건물 주인에게 청구할 길이 있습니다.

자리를 쓰다 보면 무언가를 붙이게 됩니다. 칸막이나 설비처럼 그 자리에서 쓰기 편하도록 더한 것들입니다. 나갈 때 그것을 어떻게 할지가 문제가 되는데, 조문에 길이 하나 열려 있습니다.

건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

민법 제647조 제1항

문언에 조건이 촘촘히 박혀 있습니다. 적법하게 다시 빌려준 경우여야 하고, 쓰기 편하도록 붙인 것이어야 하며, 붙일 때 건물 주인의 허락을 받았어야 합니다. 셋 가운데 하나라도 빠지면 이 길이 열리지 않습니다.

특히 셋째 조건을 놓치기 쉽습니다. 자리를 내준 사람의 허락을 받고 공사를 했다면 그것으로 충분하다고 여기게 되는데, 조문이 요구하는 것은 건물 주인의 허락입니다. 공사 전에 위쪽까지 이야기가 닿아 있어야 합니다.

그래서 계약서에 적어 둘 것이 하나 늘어납니다. 무엇을 붙일 계획인지, 그 허락을 누가 언제까지 받아 올 것인지입니다. 자리를 내주는 쪽이 대신 받아 오기로 정해 두는 것도 방법입니다.

채우는 순서

내 계약서보다 위 계약서를 먼저 펼칩니다.

이 문서를 쓸 때 흔히 하는 실수가 빈 양식을 먼저 열고 내 조건부터 채우는 것입니다. 순서가 뒤집혀 있습니다. 위 계약서를 먼저 펼치고 거기서 값을 옮겨 오는 것이 맞습니다.

1. 원 임대차계약서 사본을 받는다말로 듣는 것으로는 옮겨 적을 수 없습니다. 사본을 손에 넣는 것에서 시작합니다.
2. 당사자와 기간과 용도를 옮겨 적는다이 세 값이 이 계약의 테두리를 만듭니다.
3. 허락 서면의 날짜와 범위를 적는다동의서가 있다면 그 서면을 특정해 계약서에 딸린 것으로 명시합니다.
4. 내 조건을 그 테두리 안에서 정한다기간은 위 계약이 끝나는 날을 넘을 수 없고 쓰임도 그 안이어야 합니다.
5. 붙일 것과 나갈 때의 처리를 적는다무엇을 붙일지, 허락을 누가 받아 올지, 나갈 때 어떻게 할지를 함께 적습니다.
6. 세 장을 한 묶음으로 보관한다위 계약서 사본과 허락 서면, 그리고 이 계약서를 함께 둡니다.

첫째 단계에서 사본을 주지 않겠다는 답이 돌아오면 그 자체가 신호입니다. 보여 주지 못할 사정이 있는지 물어보고, 답이 시원하지 않으면 계약을 서두르지 마십시오.

여섯째 단계는 몇 해 뒤를 위한 것입니다. 세 장이 흩어지면 나중에 내 자리가 어떤 근거로 서 있었는지를 설명하는 데 시간이 걸립니다. 처음부터 한 곳에 두는 것이 가장 쉽습니다.

자주 묻는 질문