전대차계약서 사무실 일부를 재임대할 때
전대차계약서 마스터·9분·
건물의 작은 일부를 쓰게 하는 경우는 예외로 빠져 있습니다. 다만 어느 정도가 작은 일부인지 조문이 숫자로 말하지 않으므로, 그 판단을 계약서에 남겨 두어야 합니다.
민법 제632조 — 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다
일부만 쓰게 하는 것이므로 별도의 동의를 요하지 아니한다.
○○호 전용 82㎡ 가운데 창측 12㎡와 책상 두 자리를 사용하게 하며, 출입구와 회의실은 공동으로 쓴다.
사용 기간은 상호 협의하여 정한다.
사용 기간은 2028년 11월 1일부터 2029년 4월 30일까지로 하고, 연장은 임대인에게 미리 알린 뒤에 한다.
사용료는 실비 상당액으로 한다.
매월 사용료는 금 ○○만원으로 하고 통신과 전기의 실비는 별도로 정산하며, 사용의 대가임을 양쪽이 확인한다.
사무실에서 자주 벌어지는 장면
자리가 남고 그 자리를 누군가 쓰고 싶어 합니다.
사무실을 빌려 쓰다 보면 자리가 남을 때가 있습니다. 사람이 줄었거나 처음부터 여유 있게 잡았거나 이유는 여러 가지입니다. 그 자리를 아는 사람의 회사가 잠깐 쓰겠다고 하는 일이 드물지 않습니다.
이런 경우 대개 계약서를 쓰지 않습니다. 책상 두 개를 내주는 일에 문서를 만드는 것이 과하게 느껴지기 때문입니다. 돈도 실비 정도만 받거나 아예 받지 않는 경우가 많습니다.
그런데 문서가 없으면 나중에 물어야 할 것이 남습니다. 언제까지 쓰기로 한 것인지, 문제가 생기면 누가 책임지는지, 그리고 애초에 이것이 건물 주인의 허락이 필요한 일이었는지입니다.
마지막 질문이 이 글의 주제입니다. 다행히 조문에 예외가 하나 있습니다. 다만 그 예외에 기대려면 내가 하는 일이 그 예외 안에 있어야 하고, 그것을 판단할 근거를 남겨 두어야 합니다.
조문이 둔 예외 한 줄
작은 일부를 쓰게 하는 경우는 앞의 세 조문에서 빠집니다.
예외를 정한 조문은 한 문장으로 되어 있습니다.
전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.
민법 제632조
허락이 필요 없어지는 대신 법이 만들어 주던 보호도 함께 빠집니다. 문서로 메워야 합니다.
예외에 들어가는지가 애매한 경우가 많습니다. 알려 두면 그 애매함 자체가 사라집니다.
「전3조」란 바로 앞의 세 조문을 가리킵니다. 허락을 요구하는 조문, 들어온 사람이 건물 주인에게 직접 의무를 진다고 정한 조문, 그리고 위의 합의만으로는 자리가 사라지지 않는다고 정한 조문입니다.
그러니 이 예외에 들어가면 세 가지가 함께 빠집니다. 허락을 받지 않아도 되는 대신, 들어온 사람이 건물 주인에게 직접 지는 의무도 없고 위의 합의로부터 지켜 주는 장치도 없습니다. 편해지는 만큼 기댈 것도 줄어드는 구조입니다.
이 대칭을 알아 두는 편이 좋습니다. 예외에 들어간다는 것은 그 관계를 법이 별도로 다루지 않는다는 뜻이지, 그 관계가 안전해진다는 뜻이 아닙니다. 안전은 두 사람이 문서로 만들어야 합니다.
그 크기를 조문이 숫자로 말하지 않습니다
그래서 애매한 구간이 넓게 남아 있습니다.
이 예외의 가장 큰 특징은 경계가 숫자로 나와 있지 않다는 점입니다. 몇 제곱미터까지인지, 전체의 몇 분의 몇까지인지가 조문에 없습니다.
책상 하나를 내주는 것이 여기 들어간다는 데는 이견이 없을 것입니다. 반대로 사무실의 절반을 통째로 내주는 것을 작은 일부라고 부르기는 어렵습니다. 문제는 그 사이의 넓은 구간입니다.
이 구간에서는 면적만으로 판단되지도 않습니다. 그 자리가 독립해 드나들 수 있는 형태인지, 문을 따로 달았는지, 상호를 걸었는지, 우편물이 그 이름으로 오는지 같은 사정이 함께 읽힙니다. 겉으로 보아 하나의 사무실인지 두 개의 사무실인지가 실질적인 기준에 가깝습니다.
그러니 애매한 구간에 있다면 판단을 미루지 말고 알려 두는 편이 낫습니다. 알려 두고 서면 한 장을 받아 두면 그 애매함이 통째로 사라집니다. 예외에 기대는 것보다 확실합니다.
| 형태 | 어느 쪽에 가까운가 | 권하는 처리 |
|---|---|---|
| 책상 한두 자리를 함께 쓴다 | 예외에 가깝습니다 | 간단한 문서 한 장 |
| 칸막이로 나눈 한 구획을 쓴다 | 애매합니다 | 알리고 서면을 받아 두기 |
| !문을 따로 달고 독립해 드나든다 | 예외에서 멀어집니다 | !허락을 받으십시오 |
| !상호를 걸고 우편물을 받는다 | 예외에서 멀어집니다 | !허락을 받으십시오 |
| !사업자등록의 주소로 쓴다 | 예외에서 멀어집니다 | !허락과 서면이 필요합니다 |
마지막 줄이 실무에서 결정적입니다. 그 주소로 사업자등록을 하려면 창구에서 그 자리를 쓸 권한을 확인하는 절차가 따르고, 그 과정에서 서면을 요구받는 경우가 있습니다. 예외라고 여기고 있다가 그 자리에서 막힙니다.
표를 위에서 아래로 읽으면 하나의 흐름이 보입니다. 그 자리가 독립된 하나의 사업장처럼 보일수록 예외에서 멀어집니다. 겉모습이 판단을 이끄는 셈입니다.
문서 한 장에 담을 것
길지 않아도 됩니다. 다섯 줄이면 충분합니다.
예외에 들어가는 경우라도 문서를 만들어 두는 편이 낫습니다. 계약서라고 부를 만큼 길 필요는 없고 다섯 줄이면 됩니다.
- 어디를 쓰는지 적는다면적과 위치, 함께 쓰는 공간까지 적습니다. 도면에 표시하면 더 좋습니다.
- 언제까지인지 적는다기간이 없으면 나가 달라는 말을 꺼내기가 어려워집니다.
- 얼마를 어떻게 받는지 적는다실비만 받는 경우라면 그것이 사용의 대가인지 아닌지를 밝혀 둡니다.
- 무엇을 하지 않기로 하는지 적는다상호를 걸지 않는다거나 주소로 등록하지 않는다는 약속이 여기 들어갑니다.
- 문제가 생겼을 때를 정한다시설이 상하거나 이웃과 마찰이 생겼을 때 누가 어떻게 하는지를 한 줄로 적습니다.
자리를 나누어 쓰기 전 다섯 줄
넷째 단계가 이 문서의 핵심입니다. 앞에서 본 것처럼 예외에서 멀어지게 만드는 요소들을 하지 않기로 정해 두면, 그 관계가 예외 안에 머물게 됩니다. 반대로 그것들이 필요하다면 처음부터 허락을 받는 쪽으로 가는 것이 맞습니다.
셋째 단계에서 대가인지 아닌지를 밝히는 이유는 성격이 갈리기 때문입니다. 전기와 통신의 실비를 나누어 내는 것과 자리를 쓰는 값을 내는 것은 다릅니다. 문장 한 줄로 구분해 두십시오.
자주 묻는 질문
책상 두 개를 내주는 것도 동의가 필요한가요?
건물의 작은 일부를 쓰게 하는 경우는 예외로 빠져 있습니다. 다만 그 크기의 경계가 숫자로 정해져 있지 않습니다.
어느 정도까지가 작은 일부인가요?
조문에 숫자가 없습니다. 면적만이 아니라 독립해 드나드는 형태인지 같은 사정이 함께 읽힙니다.
예외에 들어가면 더 안전한가요?
허락이 필요 없어지는 대신 법이 만들어 주던 보호도 함께 빠집니다.
그 주소로 사업자등록을 해도 되나요?
그 단계에서 자리를 쓸 권한을 확인하는 절차가 따릅니다. 미리 허락과 서면을 준비하십시오.
문서를 꼭 만들어야 하나요?
예외에 들어가더라도 기간과 범위, 비용의 성격은 적어 두어야 나중에 다투지 않습니다.
