전대차계약서 특약으로 바꿀 수 있는 것과 없는 것

전대차계약서 마스터·9분·2028.11.05

합의가 늘 이기는 것은 아닙니다

이름이 불린 규정 앞에서는 합의가 한 방향으로만 힘을 잃습니다.

계약은 두 사람이 정하는 것이므로 무엇이든 합의하면 된다고 여기기 쉽습니다. 대체로 맞는 말입니다. 다만 어떤 규정 앞에서는 그 원칙이 한 방향으로만 꺾입니다.

법이 어느 쪽을 지키려고 둔 규정이 있는데, 그 규정을 특약으로 걷어 내면 지키려던 목적이 사라집니다. 그래서 그런 규정의 목록을 따로 만들어 두고, 목록 안의 규정에 어긋나는 약속 가운데 지켜야 할 쪽에 불리한 것은 힘을 잃게 해 둔 것입니다.

한 방향으로만 작동한다는 점이 중요합니다. 같은 규정에 어긋나더라도 지켜야 할 쪽에 유리한 약속이라면 그대로 살아 있습니다. 법이 정한 것보다 더 두텁게 해 주는 약속을 막을 이유가 없기 때문입니다.

이 구조를 알면 계약서를 읽는 눈이 달라집니다. 어떤 문장을 만났을 때 그것이 목록 안의 것을 건드리는지, 건드린다면 누구에게 불리한 방향인지를 물으면 그 문장이 살아 있는지 아닌지가 나옵니다.

목록에는 무엇이 들어 있나

조문이 번호로 이름을 불러 둔 것들입니다.

목록을 담은 조문은 번호를 죽 늘어놓는 형태로 되어 있습니다. 길지만 어느 번호가 있고 어느 번호가 없는지를 보기 위해 그대로 옮깁니다.

제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

민법 제652조

문언에서 눈여겨볼 낱말이 하나 더 있습니다. 「임차인이나 전차인에게」입니다. 지켜야 할 대상에 자리를 이어받아 들어온 사람이 이름으로 들어가 있습니다. 계약서에 이름이 없는 관계에서도 이 보호는 그 사람을 향합니다.

번호를 보면 이 관계에서 중요한 것들이 목록 안에 있습니다. 위의 두 사람이 합의로 끝내도 자리가 사라지지 않는다는 규정, 통고로 끝날 때 알려야 한다는 규정, 그리고 붙인 물건을 사 달라고 할 수 있다는 규정이 전부 이 목록 안입니다.

그래서 계약서에 이런 문장이 있다면 그 부분은 힘을 잃습니다. 「위 계약이 어떤 방식으로 끝나든 이 계약은 즉시 종료한다」거나 「어떠한 경우에도 부속물의 매수를 청구하지 아니한다」 같은 문장입니다. 넣어 두어도 작동하지 않으니 넣을 실익이 없습니다.

목록 밖에 있는 조문 하나

허락을 요구하는 조문은 그 번호에 없습니다.

목록을 처음부터 끝까지 훑어보면 빠져 있는 번호가 눈에 들어옵니다. 이 관계의 출발점, 곧 허락 없이는 다시 빌려주지 못한다고 정한 조문의 번호가 그 안에 없습니다.

이것이 무엇을 뜻하는가. 그 조문과 관련된 약정은 이 목록에 기대어 힘을 잃는 구조가 아니라는 것입니다. 다시 말해 허락에 관한 부분은 두 사람이 정할 여지가 상대적으로 넓습니다.

실무에서 이 여지가 쓰이는 방향은 두 갈래입니다. 하나는 넓히는 쪽입니다. 위 계약을 맺을 때 아예 다시 빌려주는 것을 미리 허용해 두는 문장을 넣는 것입니다. 그렇게 해 두면 그때그때 허락을 구하는 절차가 줄어듭니다.

다른 하나는 좁히는 쪽입니다. 어떤 형태로든 다른 사람을 들이지 않겠다고 정해 두거나, 어길 경우의 처리를 미리 정해 두는 것입니다. 이런 문장은 목록 안의 규정을 건드리지 않는 한 그대로 작동한다고 보아야 합니다.

위의 셋과 아래의 둘 사이에 선이 그어져 있습니다. 위는 넣어도 작동하지 않는 문장이고 아래는 넣으면 작동하는 문장입니다.

계약서를 쓸 때 이 선을 알고 있으면 시간이 절약됩니다. 작동하지 않을 문장을 두고 협상하느라 시간을 쓰는 일이 실무에서 적지 않습니다.

다만 이 글에서 목록 안의 모든 번호가 무엇을 정하고 있는지까지 하나씩 풀지는 않습니다. 확인이 필요하면 조문의 번호를 따라 원문을 직접 보십시오.

그래서 특약란에 무엇을 적나

법이 정해 주지 않은 실무를 적습니다.

뒤집을 수 없는 것을 뒤집으려는 문장을 걷어 내고 나면 특약란에 무엇을 남길지가 분명해집니다. 법이 정해 주지 않은 것들입니다.

1. 허락의 범위와 절차를 적는다목록 밖의 사항이므로 정한 대로 작동합니다. 서면으로 받는다는 절차까지 넣습니다.
2. 위쪽 변동을 알리는 기한을 적는다법이 정해 주지 않은 실무이고 가장 쓸모가 큽니다.
3. 정산과 이사의 실무를 적는다언제까지 비우고 남은 돈을 어떻게 계산하는지를 정합니다.
4. 붙일 시설과 그 허락을 누가 받을지 정한다매수를 청구할 요건이 갖추어지는지가 여기서 갈립니다.
5. 연락이 닿을 경로를 적는다알림을 받을 자리에 있으려면 경로가 있어야 합니다.
6. 작동하지 않을 문장을 지운다목록 안을 건드리는 불리한 문장은 넣어 둘 실익이 없습니다.

넷째 단계를 특약란에 넣어 두면 나갈 때의 금액이 계약 시점에 정해집니다. 허락을 누가 언제까지 받아 올지가 문장으로 남아 있으면 그 절차를 잊지 않게 됩니다.

여섯째 단계는 임대인 쪽에도 이롭습니다. 작동하지 않을 문장에 기대어 협상하다가 뒤에 그 근거가 사라지면 처음부터 다시 이야기해야 하기 때문입니다.

자주 묻는 질문