전대차계약서 전대 사실을 신고해야 하나요

전대차계약서 마스터·9분·2028.10.26

신고라는 말이 먼저 떠오르는 이유

부동산과 관련된 일에는 신고가 붙는 경우가 많기 때문입니다.

집이나 사무실을 두고 계약을 해 본 사람은 신고라는 낱말에 익숙합니다. 사고팔 때도, 빌릴 때도 어딘가에 알리는 절차가 붙는 경험을 하기 때문입니다. 그래서 자리를 다시 빌려주게 되면 이번에도 어딘가에 알려야 하는 것이 아닌가 하는 생각이 자연스럽게 따라옵니다.

여기에 하나가 더 겹칩니다. 다시 빌려주는 일에는 어딘가 떳떳하지 못한 느낌이 붙어 있습니다. 몰래 하는 일처럼 여겨지다 보니, 알려 두면 문제가 없어지지 않을까 하는 마음이 생깁니다.

그런데 이 글의 조사에서는 전대 자체를 신고 대상으로 정한 규정이 확인되지 않았습니다. 확인되지 않았다는 것은 없다고 확정한 것과 다르므로 그렇게 적습니다. 다만 신고처를 찾아 헤매는 일이 답에 가까워지는 길이 아니라는 것만은 분명합니다.

그리고 방향이 어긋난 채로 시간을 쓰는 동안 정작 필요한 일이 미뤄집니다. 그 필요한 일이 무엇인지가 이 편의 본론입니다.

확인해야 할 것은 동의 한 가지입니다

알리는 절차가 아니라 허락받는 절차입니다.

자리를 다시 빌려주는 일에 걸려 있는 조건은 신고가 아니라 동의입니다. 위 계약을 맺은 상대에게 허락을 받는 것이며, 이것이 채워지지 않으면 그 상대에게 계약을 끊을 수 있는 길이 열립니다.

신고와 동의는 성격이 다릅니다. 신고는 정해진 곳에 알리면 그 자체로 끝나는 절차이고, 동의는 상대의 판단을 받아야 하는 일입니다. 앞의 것은 내가 혼자 할 수 있지만 뒤의 것은 그렇지 않습니다.

그래서 순서도 달라집니다. 신고라면 계약을 다 하고 나서 알려도 되지만, 동의는 계약 전에 받아 두어야 합니다. 사람을 정하고 조건을 다 맞춘 뒤에 통보하듯 알리면 받아들여지기 어렵습니다.

이 차이를 아는 것이 실제로 도움이 됩니다. 신고처를 찾다가 아무것도 나오지 않아 그냥 넘어가는 경우가 있는데, 그 사이에 정작 해야 할 동의를 놓치게 되기 때문입니다.

셋째 줄이 두 절차의 성격을 가장 잘 보여 줍니다. 거절될 수 있다는 것은 번거로운 일이지만, 거절될 수 있는 절차라야 통과했을 때 의미가 생깁니다.

다섯째 줄도 함께 보십시오. 동의를 받고 남는 것은 확인 기록이 아니라 조건이 적힌 서면입니다. 그 서면이 뒤에 무엇을 막아 주는지는 동의서를 다룬 편에 정리해 두었습니다.

사업장 주소로 쓸 때 서류를 요구받는 경우

전대를 신고하는 것이 아니라 다른 절차에서 확인을 요구하는 것입니다.

신고라는 말이 나오는 자리가 하나 있기는 합니다. 빌린 자리를 사업장 주소로 삼아 등록하려 할 때입니다. 이때 그 주소를 쓸 자격이 있는지를 확인하는 서류를 요구받는 경우가 있습니다.

실무에서는 전대동의서를 요구받는 경우가 있는 것으로 확인됩니다. 자리를 내준 사람이 그 자리의 소유자가 아닌 경우, 그 위의 사람이 이 사용을 허락했는지를 확인하려는 것입니다.

이것을 전대 신고 제도로 이해하면 곤란합니다. 전대를 알리는 절차가 아니라 다른 절차에서 자격을 확인하는 것이고, 요구되는 서류도 그 절차의 기준에 따릅니다. 그래서 어디서 어떤 서류를 요구받을지는 미리 단정할 수 없습니다.

다만 방향은 분명합니다. 요구받게 되는 서류의 뿌리가 결국 동의라는 점입니다. 동의를 서면으로 받아 두면 이런 요구가 왔을 때 그대로 쓸 수 있고, 받아 두지 않았다면 그때 가서 부탁해야 합니다.

이 절의 결론을 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 신고할 곳을 찾는 대신 동의를 서면으로 받아 두면, 어느 절차에서 무엇을 요구하든 대체로 그것으로 답할 수 있습니다.

확정일자와 보호 장치에 대한 오해

위 계약에서 쓰던 장치가 그대로 따라오지는 않습니다.

신고를 찾는 마음 뒤에는 대개 다른 기대가 있습니다. 어딘가에 등록해 두면 자리가 보호되지 않을까 하는 기대입니다. 위 계약을 맺을 때 그런 절차를 밟아 본 경험이 있으면 더욱 그렇습니다.

그런데 자리를 넘겨받은 사람이 자기 이름으로 그런 절차를 밟아 보호를 주장하는 구조가 아니라는 설명이 있습니다. 이 대목은 한 차례만 확인된 설명이므로 여기서는 그렇게 설명된다는 데까지만 적습니다.

그래서 기대의 방향을 옮기는 편이 낫습니다. 등록으로 자리를 지키려 하기보다, 위 계약이 어떤 상태인지를 확인하고 그것을 계약서에 적어 두는 쪽입니다. 넘겨받은 자리는 위 계약 위에 얹혀 있으므로 그쪽이 흔들리면 함께 흔들립니다.

확인할 것은 세 가지입니다. 위 계약이 언제까지인지, 밀린 것이 없는지, 그리고 동의가 서면으로 있는지입니다. 이 셋을 확인하지 않고 등록 절차만 찾는 것은 순서가 뒤바뀐 것입니다.

둘째 줄을 빠뜨리는 경우가 많습니다. 위 계약이 밀려 있으면 내가 아무 잘못을 하지 않아도 그 계약이 끊길 수 있고, 그러면 내 자리도 함께 사라집니다.

그래서 무엇을 하면 되나

찾을 곳은 기관이 아니라 위 계약의 상대입니다.

정리하면 순서는 이렇습니다. 신고처를 찾는 대신 위 계약의 상대에게 이야기를 꺼내고, 동의를 서면으로 받고, 그 서면을 계약서와 함께 묶어 두는 것입니다.

이야기를 꺼내는 것이 부담스러워 신고 쪽을 뒤지게 되는 경우가 많습니다. 그런데 신고는 상대의 판단을 건너뛰는 절차가 아니고, 건너뛸 수 있는 절차도 아닙니다.

먼저 말을 꺼내면 대개 조건이 붙어 돌아옵니다. 조건이 붙는 것은 나쁜 신호가 아닙니다. 무엇을 지키면 되는지가 정해지는 것이므로 오히려 다루기 쉬워집니다.

그리고 받은 서면은 계약서에 붙임으로 명시해 두십시오. 두 문서가 서로를 가리키게 해 두면 시간이 지나 어느 한쪽만 남아도 나머지를 찾을 실마리가 됩니다.

1. 위 계약의 상대가 누구인지 확인한다소유자와 계약 상대가 다른 경우가 있으므로 계약서로 확인합니다.
2. 사람을 정하기 전에 먼저 말을 꺼낸다조건이 붙을 수 있으므로 조건을 알고 상대를 정하는 편이 낫습니다.
3. 범위와 기간과 상대를 적어 동의를 받는다동의라는 낱말만 적힌 종이는 뒤에 다툼을 남깁니다.
4. 들어오는 사람에게 그 서면을 보여 준다존재를 말로 전하는 것과 사본을 건네는 것은 다릅니다.
5. 계약서에 붙임으로 명시한다두 문서가 서로를 가리키면 뒤에 찾기 쉽습니다.

비즈폼에는 원 임대차를 가리키는 칸과 동의 확인란이 함께 있는 전대차계약서 서식과, 그와 짝이 되는 동의서 서식이 정리되어 있습니다. 두 장을 함께 만들어 두면 이 편의 절차가 그대로 끝납니다.

자주 묻는 질문