상가임대차계약서 환산보증금을 넘겨 보호를 못 받은 사례
상가임대차계약서 마스터·9분·
차임을 올리기로 한 합의가 그 계약을 문턱 위로 밀어 올릴 수 있습니다. 그러면 다음부터는 인상 폭을 제한하는 규정이 그 계약에 걸리지 않습니다.
상가건물 임대차보호법 제11조 + 시행령 제4조 — 증액청구는 청구 당시 금액의 100분의 5를 초과하지 못한다
임대인의 요청이 있는 경우 임차인은 차임 인상에 협의한다.
차임을 조정할 때에는 조정 후의 보증금과 월 차임을 환산한 금액을 함께 확인하고, 그 결과를 서면에 적는다.
차임은 매년 상호 협의하여 조정한다.
차임의 조정은 직전 조정일부터 1년이 지난 뒤에 하며, 조정 폭은 조정 직전 금액을 기준으로 정한다.
보증금의 일부를 월 차임으로 돌리는 것은 임대인이 정한다.
보증금과 월 차임의 구성을 바꾸려면 서면 합의로 하며, 바꾼 뒤의 환산 금액을 양쪽이 확인한다.
문턱이 하나 그어져 있습니다
그 선의 위와 아래에서 적용되는 규정이 다릅니다.
장사하는 자리의 계약을 보호하는 법에는 선이 하나 그어져 있습니다. 보증금과 월 차임을 정해진 방식으로 환산한 금액이 그 선보다 아래면 법의 규정이 폭넓게 걸리고, 위면 일부가 걸리지 않습니다.
선이 그어진 이유는 이 법이 지키려는 대상 때문입니다. 규모가 큰 임대차는 양쪽의 협상력이 대등한 편이라고 보고, 규모가 작은 쪽에 보호를 몰아 준 것입니다. 어느 선을 그을지는 지역마다 다르게 정해져 있고 그 값은 시행령에 있습니다.
환산하는 방식은 간단합니다. 보증금에 월 차임의 백 배를 더합니다. 보증금 1억에 월 차임 300만원이면 환산한 값은 4억이 됩니다. 이 값을 그 지역의 기준과 견주어 위인지 아래인지를 봅니다.
지역별 기준액을 여기에 늘어놓지는 않겠습니다. 다만 감을 잡기 위해 하나만 들면, 서울의 기준은 9억으로 정해져 있습니다. 내 계약이 어느 구간에 있는지는 그 지역의 값을 직접 확인해야 합니다.
처음에는 아래였는데 몇 해 뒤 위에 있습니다
계약할 때 한 번 확인하고 다시 보지 않기 때문입니다.
이 문턱을 계약 시점의 문제로만 여기는 것이 가장 흔한 오해입니다. 계약할 때 아래에 있었으니 이 계약은 계속 아래에 있을 것이라고 생각하는 것입니다.
그런데 환산한 값은 고정된 숫자가 아닙니다. 보증금이나 월 차임이 움직이면 함께 움직입니다. 특히 월 차임은 백 배로 계산되므로 조금만 올라도 환산한 값은 크게 밀립니다. 월 차임 30만원이 오르면 환산한 값은 3천만원이 올라갑니다.
그래서 몇 해에 걸쳐 조금씩 조정하다 보면 어느 순간 선 위로 올라가 있습니다. 그 순간을 알아채는 사람은 드뭅니다. 인상에 합의하는 자리에서 화제가 되는 것은 매달 얼마가 더 나가는가이지 환산한 값이 어떻게 되는가가 아니기 때문입니다.
보증금과 월 차임의 구성을 바꾸는 경우는 더 조용합니다. 보증금을 줄이고 월 차임을 늘리면 매달 나가는 돈은 예상 범위 안인데 환산한 값은 크게 움직입니다. 총액이 비슷하니 아무 일도 없었다고 여기기 쉽습니다.
- 보증금 + 월 차임 × 100환산하는 방법
- 환산값 3천만원 상승월 차임 30만원이 오르면
- 청구 당시 금액의 5%인상 폭의 한도
- 1년다시 올리기까지
선을 넘는 순간 무엇이 사라지나
다음 인상부터 폭을 제한하는 규정이 걸리지 않습니다.
선 아래에 있는 동안은 인상에 제동이 걸려 있습니다. 얼마나 올릴 수 있는지와 얼마 만에 다시 올릴 수 있는지가 함께 정해져 있습니다.
차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. / 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.
상가건물 임대차보호법 제11조 제1항·제2항 · 같은 법 시행령 제4조
계약은 그대로입니다. 그 계약에 걸리는 규정의 범위가 달라질 뿐입니다.
값이 다시 내려가면 구간도 따라 움직입니다. 다만 이미 지나간 조정을 되돌리는 것은 별개의 문제입니다.
두 개의 제동이 걸려 있는 셈입니다. 한 번에 올릴 수 있는 폭이 5퍼센트로 묶여 있고, 올린 뒤에는 1년이 지나야 다시 올릴 수 있습니다. 이 둘이 함께 작동해야 부담이 갑자기 커지는 것을 막을 수 있습니다.
선을 넘으면 이 제동이 그 계약에 걸리지 않습니다. 다음 조정부터는 폭의 상한이 없어지고 간격의 제한도 없어집니다. 몇 해 동안 5퍼센트씩 오르던 것이 어느 해에 그보다 큰 폭으로 오를 수 있게 된다는 뜻입니다.
함께 빠지는 것이 더 있습니다. 확정일자를 근거로 한 우선변제와 임대인이 말이 없을 때 계약이 이어지는 장치가 그것입니다. 반대로 선을 넘어도 그대로 남는 것도 있습니다. 대항력과 이어 갈 것을 요구할 권리, 그리고 자리를 넘길 때의 회수 장치입니다.
그래서 조정하는 자리에서 해야 할 일
합의하기 전에 계산기를 한 번 두드립니다.
막는 방법은 어렵지 않습니다. 인상에 합의하기 전에 조정 후의 환산 값을 계산해 보는 것입니다. 몇 초면 됩니다.
- 지금의 환산 값을 계산한다보증금에 월 차임의 백 배를 더합니다.
- 그 지역의 기준과 견준다시행령에 지역별로 정해져 있으므로 내 건물이 어느 구간에 있는지 확인합니다.
- 조정 후의 값을 미리 계산한다제안받은 인상액을 반영해 다시 계산하고 선을 넘는지 봅니다.
- 넘는다면 그 사실을 이야기한다넘어가면 다음부터 상한이 걸리지 않게 된다는 점을 서로 확인합니다.
- 구성을 바꾸는 제안은 특히 확인한다보증금을 줄이고 월 차임을 늘리는 제안은 환산 값을 크게 움직입니다.
- 합의 내용을 서면으로 남긴다언제 얼마를 조정했는지가 남아야 다음 조정까지의 간격을 셀 수 있습니다.
차임을 조정하기 전 다섯 줄
넷째 단계를 어색해할 이유는 없습니다. 임대인 쪽에서도 이 사실을 모르고 있는 경우가 많고, 알고 나면 조정의 폭을 다르게 잡기도 합니다. 선을 살짝 넘기는 인상보다 선 아래에서 매년 조정하는 편이 서로에게 예측 가능한 경우도 있습니다.
여섯째 단계는 다음 조정까지의 간격과 이어집니다. 언제 올렸는지가 남아 있지 않으면 1년이 지났는지를 따질 근거가 없습니다. 조정할 때마다 날짜와 금액을 한 줄로 남기십시오.
자주 묻는 질문
환산 값은 어떻게 계산하나요?
보증금에 월 차임의 백 배를 더합니다. 월 차임이 백 배로 곱해지므로 작은 인상도 크게 반영됩니다.
선을 넘으면 무엇이 없어지나요?
인상 폭의 상한과 조정 간격의 제한이 그 계약에 걸리지 않게 됩니다. 확정일자를 근거로 한 우선변제도 함께 빠집니다.
선을 넘어도 남는 것이 있나요?
대항력과 이어 갈 것을 요구할 권리, 자리를 넘길 때의 회수 장치는 남습니다.
한 번에 얼마까지 올릴 수 있나요?
선 아래에 있는 계약이라면 청구 당시 금액의 5퍼센트를 넘지 못합니다.
보증금을 줄이고 월세를 늘리자고 합니다
총액이 비슷해 보여도 환산한 값은 크게 움직입니다. 바꾸기 전에 계산해 보십시오.
