상가임대차계약서 필수 기재사항

상가임대차계약서 마스터·9분·2028.10.13

법정 서식이 없는데 왜 「필수」라는 말이 붙나

법이 강제하는 칸이 아니라, 비면 뒤에 이어질 절차가 멈추는 칸이기 때문입니다.

이 문서에 정해진 서식은 없습니다. 어느 조문에도 「상가 임대차계약서는 다음 항목을 갖추어야 한다」는 목록이 없고, 항목 수를 정한 규정도 없습니다. 종이 한 장에 손으로 적어도 계약은 성립합니다.

그런데 실무에서 필수라는 말이 붙는 이유는 다릅니다. 계약서의 어떤 칸은 계약서 안에서만 쓰이지 않고 밖으로 나가 다른 서류의 근거가 됩니다. 그 칸이 비어 있거나 다른 서류와 어긋나면 계약이 무효가 되지는 않지만, 그 뒤에 밟아야 할 절차가 그 지점에서 멈춥니다.

장사하는 자리를 빌리는 계약에는 그런 칸이 사는 집보다 많습니다. 자리를 빌린 다음에 해야 할 일이 더 많기 때문입니다. 등록을 하고 허가를 받고 신고를 하는 과정에서 계약서가 계속 다시 펼쳐집니다.

그러니 이 글에서 말하는 필수는 「법이 시킨 것」이 아니라 「비우면 내가 손해를 보는 것」입니다. 이 구분을 해 두면 어느 칸에 시간을 더 써야 하는지가 정해집니다.

보호가 켜지는 스위치가 사는 집과 다릅니다

주소를 옮기는 것이 아니라 사업자로 등록하는 것이 스위치입니다.

빌린 자리를 나중에 사들인 사람에게도 주장하려면 조건을 갖추어야 합니다. 상가에서 그 조건은 사는 집과 다릅니다. 조문이 정한 문언은 이렇습니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항

여기서 두 가지를 함께 갖추라고 되어 있습니다. 건물을 넘겨받는 것과 등록을 신청하는 것입니다. 둘 중 하나만으로는 켜지지 않고, 효력이 생기는 시점도 신청한 그날이 아니라 그 다음 날입니다.

「신청하면」이라는 문언도 눈여겨보아야 합니다. 등록증이 나오는 날이 아니라 신청이 접수된 날을 기준으로 삼고 있습니다. 그래서 자리를 넘겨받는 날과 창구에 가는 날을 붙여 두는 편이 낫습니다.

이 스위치가 계약서와 이어지는 지점이 바로 소재지 칸입니다. 등록 신청에는 계약서 사본이 따라가고, 신청서에 적는 사업장 주소는 계약서에 적힌 것과 맞아야 합니다. 한쪽이 도로명이고 한쪽이 지번이면 창구에서 되돌아옵니다.

상가 계약서에만 있는 네 칸

사업장 표시, 업종, 실제 면적, 그리고 관리비.

사는 집을 빌리는 계약서와 나란히 놓고 보면 상가 쪽에만 있는 칸이 눈에 들어옵니다. 이 네 칸이 이 문서의 성격을 정합니다. 아래 표는 각 칸이 무엇에 쓰이고 어떻게 어긋나는지를 늘어놓은 것입니다.

넷째 줄에 표시를 해 둔 것은 이 칸이 가장 자주 통째로 빠지기 때문입니다. 매달 얼마씩 내는지는 말로 정해 두고 계약서에는 적지 않는 경우가 흔합니다. 그러면 몇 해 뒤 금액이 오를 때 무엇을 근거로 따질지가 사라집니다.

마지막 줄은 상가에만 있는 칸은 아니지만 상가에서 무게가 다릅니다. 처음 적는 기간이 그 자리를 얼마나 오래 쓸 수 있는지의 총량과 이어지기 때문입니다. 그 셈법은 갱신을 다룬 편에 따로 정리해 두었습니다.

네 칸을 채울 때 공통으로 지킬 것이 하나 있습니다. 다른 서류에 옮겨 적힐 값은 그 서류의 표기를 따라간다는 것입니다. 등기부가 쓰는 방식, 등록 신청서가 요구하는 방식이 먼저이고 계약서가 거기에 맞추는 순서입니다.

채우는 순서를 정하면 되돌아오는 일이 줄어듭니다

계약서를 먼저 쓰고 확인하는 것이 아니라, 확인한 다음 적습니다.

칸을 채우다 막히는 경우는 대개 순서가 뒤집혔을 때 생깁니다. 계약서를 다 쓴 다음에 등기부를 떼어 보고, 등록을 신청하러 가서 표기가 다른 것을 알게 되는 식입니다. 순서를 앞으로 당기면 같은 일을 두 번 하지 않습니다.

1. 등기부의 표기를 먼저 본다도로명과 지번 가운데 어느 쪽으로 적혀 있는지, 층과 호수가 어떻게 나뉘어 있는지를 확인합니다.
2. 하려는 업종이 가능한 자리인지 확인한다건물의 용도와 다른 임차인과의 관계에 따라 들어갈 수 없는 업종이 있습니다.
3. 빌리는 면적의 기준을 맞춘다전용인지 공용을 포함한 값인지 서로 같은 뜻으로 읽고 있는지 확인합니다.
4. 관리비를 차임과 나누어 적는다금액과 정산 주기, 포함되는 항목을 따로 적습니다.
5. 계약서를 쓴 뒤 넘겨받는 날과 등록 신청일을 붙인다인도와 신청이 함께 갖추어져야 하고, 효력은 그 다음 날부터입니다.

둘째 단계에서 걸리는 일이 생각보다 많습니다. 자리를 정하고 계약금까지 건넨 뒤에 그 업종으로는 들어갈 수 없는 자리라는 것을 알게 되면 되돌리기 어렵습니다. 업종은 상가 계약에서 가장 먼저 확인할 칸입니다.

다섯째 단계의 순서는 앞에서 본 조문과 직접 이어집니다. 잔금과 열쇠를 받는 날, 그리고 세무서에 가는 날을 하루 이틀 안에 붙여 두면 보호가 켜지는 시점이 늦어지지 않습니다.

자주 묻는 질문