상가임대차계약서 관리비와 부가세 처리 쓰기

상가임대차계약서 마스터·8분·2028.10.18

성격이 다른 돈이 한 번에 빠져나갑니다

자리를 쓰는 값과 건물을 굴리는 값이 섞여 있습니다.

매달 이체하는 금액을 하나로 보면 그 안의 구분이 사라집니다. 그런데 그 안에는 성격이 다른 두 가지가 들어 있습니다. 하나는 그 자리를 쓰는 대가이고, 다른 하나는 건물을 유지하는 데 드는 비용을 나누어 내는 것입니다.

앞의 것은 두 사람이 합의로 정하는 값이고 뒤의 것은 실제로 든 비용을 나누는 값입니다. 성질이 다르니 오르는 이유도 다릅니다. 앞의 것이 오르려면 임대인이 그렇게 하자고 말해야 하지만, 뒤의 것은 건물의 사정이 바뀌면 저절로 움직입니다.

이 둘이 계약서에 한 줄로 적혀 있으면 몇 해 뒤 금액이 올랐을 때 어느 쪽이 움직인 것인지 가릴 수 없습니다. 임차인 쪽에서 따질 근거가 사라지고, 임대인 쪽에서도 설명할 근거가 사라집니다. 나누어 적는 것은 어느 한쪽만을 위한 요구가 아닙니다.

전기와 수도처럼 쓴 만큼 내는 것까지 그 안에 섞이면 셋이 됩니다. 이것들은 계량기 숫자로 정해지는 값이라 성격이 또 다르므로, 계약서에서는 따로 떼어 두는 편이 읽기 쉽습니다.

계약서에 적을 것과 적지 않을 것

경계는 적고 세무의 절차는 적지 않습니다.

이 조항을 쓸 때 흔히 두 가지를 한꺼번에 넣으려 합니다. 하나는 얼마를 어떻게 나누어 부담하는가이고, 다른 하나는 세금을 어떻게 처리하는가입니다. 앞의 것은 계약서에서 정하는 것이 맞지만, 뒤의 것은 계약서가 정할 수 있는 범위를 넘어갑니다.

세금이 어떻게 매겨지고 어떤 서류가 오가야 하는지는 법이 정하는 것이지 두 사람이 합의로 바꿀 수 있는 것이 아닙니다. 계약서에 적어 둔 문장이 그 처리를 바꾸어 주지 않습니다. 그래서 이 글에서도 세율이나 발급 요건을 다루지 않습니다.

다만 계약서가 반드시 정해야 하는 것이 하나 있습니다. 계약서에 적힌 금액이 세액을 포함한 값인지 아닌지입니다. 이것은 세무의 문제가 아니라 얼마를 주고받기로 했는가의 문제이고, 정해 두지 않으면 첫 달부터 금액이 어긋납니다.

정리하면 이렇습니다. 부담의 경계와 표시된 금액의 성격은 계약서에서 정합니다. 그 뒤의 신고와 서류는 계약서 밖의 일이므로 각자의 담당 세무 대리인에게 확인하십시오.

위의 넷과 아래의 둘 사이에 선이 하나 그어져 있습니다. 위는 두 사람이 정하는 것이고 아래는 정해져 있는 것입니다. 계약서를 쓰다 막히면 이 선을 떠올리면 됩니다.

셋째 줄의 한 문장이 실제로 다툼을 가장 많이 막습니다. 같은 숫자를 놓고 한쪽은 그것이 전부라고 여기고 다른 쪽은 거기에 더 붙는다고 여기는 일이 흔합니다.

관리비 안을 열어 보아야 하는 이유

차임에 걸리는 제한이 관리비에는 걸리지 않기 때문입니다.

차임과 보증금을 올리는 데는 정해진 상한이 있습니다. 그런데 관리비는 그 상한이 겨냥하는 대상이 아닙니다. 이 틈이 실제로 이용되어 왔습니다. 차임은 그대로 두고 관리비만 올리는 방식입니다.

이 문제를 제도로 다루려는 움직임이 있었고, 임차인이 요청하면 임대인이 관리비 내역을 항목별로 구분해 제공하도록 하는 개정이 이루어졌습니다. 2025년 11월 11일에 공포되어 2026년 5월 12일부터 시행되며, 내역은 열네 항목으로 구분해 제공하도록 되어 있습니다.

항목의 개별 명칭까지 이 글에서 나열하지는 않습니다. 다만 일반관리비와 청소비, 경비비, 소독비처럼 성격이 서로 다른 비용이 한 덩어리로 묶여 있다는 점은 짚어 둘 만합니다. 덩어리로 받으면 어느 항목이 얼마나 움직였는지 알 수 없습니다.

계약서 단계에서 할 수 있는 일은 그 덩어리를 미리 풀어 두는 것입니다. 지금 내는 금액이 어떤 항목으로 이루어져 있는지를 붙임으로 남겨 두면, 몇 해 뒤 금액이 올랐을 때 대조할 기준선이 생깁니다.

조항을 쓰는 순서

지금 내는 금액을 항목으로 풀어 보는 것에서 시작합니다.

빈 계약서를 앞에 두고 이 조항부터 쓰려고 하면 무엇을 적을지 떠오르지 않습니다. 이미 정해진 금액을 뜯어보는 순서로 하면 쉽습니다.

1. 매달 낼 총액을 확인한다임대인이 말한 금액이 세액을 포함한 값인지 그 자리에서 물어봅니다.
2. 그 총액을 차임과 관리비로 가른다두 값을 각각의 줄에 적습니다. 한 줄에 묶지 않는 것이 이 조항의 핵심입니다.
3. 관리비 안의 항목을 받아 적는다무엇이 들어 있는지 목록으로 받고, 목록을 계약서의 붙임으로 삼습니다.
4. 별도로 내는 것을 갈라 둔다계량기로 정해지는 전기와 수도, 별도로 계약하는 통신처럼 관리비 밖의 것을 구분합니다.
5. 정산 주기와 방법을 적는다매달 청구인지 연 단위 정산인지, 어떤 방식으로 내역을 받는지를 적습니다.
6. 바뀔 때의 절차를 한 줄 넣는다항목이나 금액이 달라질 때 미리 알리고 내역을 제공한다는 문장이면 충분합니다.

셋째 단계에서 목록을 받지 못하는 경우가 있습니다. 그럴 때는 지금 알려 줄 수 있는 만큼만 받아 두고, 그것이 전부가 아니라는 점을 문장으로 남기십시오. 나중에 새로 붙는 항목이 생기면 그 문장이 기준이 됩니다.

여섯째 단계의 한 줄은 짧지만 무게가 있습니다. 미리 알린다는 약속이 있으면 어느 달 갑자기 오른 청구서를 받는 일이 줄어듭니다.

자주 묻는 질문