상가임대차계약서 2026년 상가임대차 기준에서 달라진 것

상가임대차계약서 마스터·8분·2028.10.11

왜 하필 이 대목이 손질되었나

규제가 걸린 문과 걸리지 않은 문이 나란히 있었기 때문입니다.

장사하는 자리의 임대료를 올리는 데는 제동 장치가 붙어 있습니다. 한 번에 얼마 이상은 올리지 못하고, 올린 뒤에는 일정 기간 다시 올리지 못합니다. 임차인이 예상하지 못한 폭으로 부담이 늘어나는 것을 막으려는 장치입니다.

그런데 매달 나가는 돈은 임대료 하나가 아닙니다. 건물을 유지하는 비용을 나누어 내는 몫이 함께 빠져나가고, 이쪽에는 그 제동 장치가 겨냥하고 있지 않았습니다. 두 개의 문 가운데 하나에만 자물쇠가 걸려 있었던 셈입니다.

그러면 어느 문으로 지나갈지는 정해집니다. 임대료는 그대로 두고 다른 쪽만 올리면 결과적으로 같은 일이 벌어지는데 제동은 걸리지 않습니다. 이 방식이 되풀이되면서 제동 장치 자체가 헐거워집니다.

제도가 택한 방향은 그쪽에도 같은 자물쇠를 다는 것이 아니었습니다. 금액에 상한을 씌우는 대신 안이 보이게 만드는 쪽을 골랐습니다. 얼마인지가 아니라 무엇으로 이루어졌는지를 드러내면 근거 없는 인상이 어려워진다는 판단입니다.

무엇이 어떻게 달라지나

덩어리로 받던 청구를 항목으로 받게 됩니다.

개정의 내용은 짧습니다. 임차인이 요청하면 임대인이 관리비의 내역을 항목별로 구분해 제공한다는 것입니다. 구분의 단위는 열네 가지로 정해져 있습니다. 2025년 11월 11일에 공포되었고 2026년 5월 12일부터 효력이 생깁니다.

항목의 이름을 여기에 모두 옮기지는 않겠습니다. 다만 성질이 전혀 다른 비용들이 그동안 한 줄에 묶여 있었다는 점은 짚어 둘 만합니다. 건물 전반을 굴리는 데 드는 몫과 청소에 드는 몫, 지키는 데 드는 몫, 방역에 드는 몫이 각각 따로 움직이는 값인데 합쳐진 숫자로만 청구되어 왔습니다.

나누어 받으면 무엇이 달라지는가. 어느 항목이 얼마나 움직였는지가 보입니다. 전체가 8퍼센트 올랐다는 말과 경비 몫이 30퍼센트 올랐고 나머지는 그대로라는 말은 대응이 다릅니다. 앞의 말로는 물어볼 것이 없고 뒤의 말로는 물어볼 것이 생깁니다.

덧붙여 법무부가 새 표준계약서를 같은 시점에 맞추어 내놓은 것으로 전해집니다. 세분화된 관리비 항목이 표시된 형태라고 소개되어 있으니, 계약서 양식을 고를 때 이 부분이 갈라져 있는지 확인해 보십시오.

그래서 계약서에 미리 넣어 둘 것

요청해서 받는 것과 처음부터 적어 두는 것은 다릅니다.

제도가 열어 준 것은 요청할 수 있는 길입니다. 요청하지 않으면 예전과 같은 형태로 청구서가 옵니다. 게다가 요청은 매번 해야 하는 일이라 번거롭고, 요청과 회신 사이에 시차가 생깁니다.

계약서에 미리 적어 두면 이 절차가 통째로 줄어듭니다. 계약을 맺는 시점에 현재의 항목 구성을 붙임으로 받아 두고, 청구할 때 그 구성대로 내역을 함께 보낸다는 문장을 넣는 방식입니다. 요청 없이도 매달 열린 상태가 됩니다.

여기에 한 줄을 더 붙이면 더 단단해집니다. 항목이 새로 생기거나 없어질 때 미리 알린다는 문장입니다. 나중에 붙는 항목이 다툼의 씨앗이 되는 일이 많은데, 이 문장이 있으면 붙이는 쪽에서 먼저 설명하게 됩니다.

이미 계약을 맺고 장사하는 중이라면 계약서를 다시 쓸 필요까지는 없습니다. 시행일 이후의 청구부터는 요청할 수 있으니, 다음 청구서를 받을 때 항목별 내역을 함께 달라고 하면 됩니다.

1. 지금 내고 있는 금액을 확인한다임대료와 관리비가 각각 얼마인지, 계약서에 나뉘어 적혀 있는지부터 봅니다.
2. 항목 구성을 받아 둔다현재의 관리비가 어떤 항목으로 이루어져 있는지 목록을 받습니다.
3. 계약서 붙임으로 삼는다받은 목록을 계약서에 딸린 서류로 명시해 기준선을 만듭니다.
4. 청구 방식을 문장으로 정한다매달 항목별 내역을 함께 보낸다는 문장을 넣습니다.
5. 바뀔 때의 절차를 넣는다항목이 늘거나 금액 구성이 달라질 때 미리 알린다는 한 줄을 더합니다.

다섯 단계 가운데 둘째에서 막히는 경우가 있습니다. 건물을 관리하는 쪽에서 그런 구분을 해 두지 않은 곳도 있기 때문입니다. 그때는 지금 알려 줄 수 있는 만큼만 받아 두고 그것이 전부가 아님을 문장으로 남겨 두십시오.

이 변화가 닿지 않는 자리도 있습니다

규모가 큰 계약은 애초에 상한 규제 바깥에 있습니다.

앞에서 본 것처럼 이 개정의 뿌리는 임대료 인상 상한을 우회하는 흐름이었습니다. 그런데 그 상한은 모든 상가 계약에 붙는 것이 아닙니다. 보증금과 차임을 정해진 방식으로 환산한 금액이 일정 선을 넘으면 그 계약은 상한 규제의 대상에서 빠집니다.

그런 계약에서는 애초에 우회할 필요가 없습니다. 임대료 자체를 자유롭게 조정할 수 있으니 다른 쪽으로 돌아갈 이유가 없는 것입니다. 이번 개정이 겨냥한 문제 자체가 그 구간에서는 다른 모습을 띱니다.

그렇다고 그 구간의 임차인에게 관리비 문제가 없는 것은 아닙니다. 다만 이 글에서 그 구간에 이번 개정이 어떻게 적용되는지를 단정하지는 않겠습니다. 계약이 어느 구간에 있는지부터 확인하고, 그에 따라 무엇을 계약서에 적어 둘지를 정하는 것이 순서입니다.

어느 구간이든 계약서에 항목을 남겨 두는 일 자체는 손해가 없습니다. 제도가 열어 주는 길과 별개로, 두 사람이 합의해 적어 둔 문장은 그 계약 안에서 작동하기 때문입니다.

내역을 받으면 무엇을 보아야 하나

총액이 아니라 항목별로 지난해와 견줍니다.

항목으로 나뉜 종이를 받아 들고도 무엇을 보아야 할지 몰라 그대로 접어 두는 경우가 있습니다. 보는 방법은 간단합니다. 지난해의 같은 달과 항목별로 견주는 것입니다.

총액만 견주면 대개 몇 퍼센트 올랐다는 결론에서 끝납니다. 항목으로 견주면 어느 하나가 크게 움직이고 나머지는 그대로인 경우가 자주 보입니다. 물어볼 곳이 하나로 좁혀지는 셈입니다.

새로 생긴 항목이 있는지도 함께 봅니다. 지난해에는 없던 이름이 올해 붙어 있다면 그 항목이 왜 생겼는지가 첫 번째 질문이 됩니다. 건물에 무언가가 새로 들어왔거나 관리하는 방식이 바뀐 것일 수 있습니다.

면적으로 나누어 보는 방법도 있습니다. 같은 건물의 다른 칸과 견줄 수는 없더라도, 내가 쓰는 면적에 견주어 어느 항목이 어느 정도인지 감을 잡아 두면 다음 해에 비교할 기준선이 생깁니다.

마지막 줄은 금액이 아니라 시점의 문제입니다. 연 단위로 정산하는 곳이라면 어느 달에 큰 금액이 한 번에 청구될 수 있으니, 그 시점을 미리 알고 있는 편이 낫습니다.

받은 내역은 버리지 말고 모아 두십시오. 한 해치가 모이면 그것이 다음 해의 기준선이 됩니다. 이 제도의 값어치는 한 번 받아 보는 데 있지 않고 해마다 견줄 수 있게 되는 데 있습니다.

자주 묻는 질문