상가임대차계약서 상가 표준임대차계약서 받는 법

상가임대차계약서 마스터·8분·2028.10.20

조문은 「권장할 수 있다」로 끝납니다

만들어 권하는 데까지가 조문이 정한 전부입니다.

이 서식의 근거는 법에 있습니다. 다만 그 조문이 정한 것은 서식을 쓰라는 명령이 아니라 서식을 만들어 권할 수 있다는 권한입니다.

법무부장관은 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제19조

문장의 끝이 「권장할 수 있다」입니다. 「사용하여야 한다」가 아닙니다. 이 차이가 실무에서 오해를 만듭니다. 표준이라는 말이 붙어 있으니 그것 말고는 안 된다고 여기는 것입니다.

다른 양식으로 맺어도 계약은 성립하고 법의 보호도 그대로 작동합니다. 보호가 켜지는 조건은 어떤 종이에 적었는가가 아니라 건물을 넘겨받고 등록을 신청했는가로 정해지기 때문입니다.

그렇다면 이 서식의 실익은 어디에 있는가. 두 곳입니다. 하나는 무엇을 정해야 하는지가 칸으로 마련되어 있다는 것이고, 다른 하나는 두 사람이 처음 보는 문면이 아니라 널리 쓰이는 문면이라 협상이 짧아진다는 것입니다.

무엇이 담겨 있나

조문이 이름을 불러 둔 항목이 넷이고, 최근에 하나가 더해졌습니다.

앞의 조문에 항목이 직접 열거되어 있습니다. 보증금과 차임액, 임대차기간, 수선비 분담입니다. 여기에 관리비 부과 항목이 더해져 서식에 반영되어 있습니다.

이 목록에서 눈여겨볼 것은 수선비 분담입니다. 무엇이 고장 났을 때 누가 고치는가는 장사하는 자리에서 자주 부딪히는 문제인데, 많은 양식이 이 칸을 두지 않습니다. 조문이 이름을 불러 둔 항목이라는 점만으로도 이 칸의 무게를 짐작할 수 있습니다.

관리비 쪽은 최근의 흐름과 이어져 있습니다. 항목을 나누어 알려 주도록 하는 제도가 2026년 5월 12일부터 시행되면서, 세분화된 관리비 항목이 표시된 개정 서식이 그 시점에 맞추어 배포된 것으로 전해집니다.

이 다섯이 서식의 전부는 아닙니다. 다만 무엇을 우선 정해야 하는지에 대한 답이 이 목록에 담겨 있다고 읽으면 됩니다. 다른 양식을 고를 때도 이 다섯이 있는지를 기준으로 삼을 수 있습니다.

위의 셋과 아래의 둘 사이에 뚜렷한 선이 있습니다. 위는 어느 양식에나 있고 계약 자리에서 반드시 이야기가 오갑니다. 아래 둘은 칸이 없으면 이야기 자체를 하지 않고 넘어갑니다.

그래서 다른 양식을 쓰기로 했다면 이 두 항목만은 특약란에 자리를 만들어 두십시오. 표준 서식을 쓰지 않더라도 이 목록이 알려 주는 것은 그대로 쓸 수 있습니다.

어디서 확인하나

정한 곳과 함께 협의한 곳, 두 부처의 안내를 보면 됩니다.

서식은 법무부가 국토교통부와 협의해 정하는 구조입니다. 그래서 확인할 곳도 그 두 곳입니다. 각 부처의 안내를 통해 현재의 서식을 확인할 수 있습니다.

받을 때 함께 볼 것이 하나 있습니다. 언제의 것인가입니다. 앞에서 본 것처럼 관리비 부분이 최근에 손질되었으므로, 그 이전의 파일이 여기저기 남아 돌아다닐 수 있습니다. 갱신 시점이 밝혀져 있는 곳에서 받는 편이 안전합니다.

받은 뒤에는 그대로 쓰는 것이 아니라 우리 계약에 맞게 손보아야 합니다. 표준이라는 이름이 붙어 있어도 인쇄된 문장이 모든 계약에 맞을 수는 없습니다. 해당하지 않는 줄은 지우고, 우리에게만 필요한 약속은 특약란에 더합니다.

고쳐도 되는가를 걱정할 필요는 없습니다. 애초에 권장되는 서식이므로 고쳐 쓰는 것도 자유입니다. 다만 법이 임차인을 보호하려고 둔 내용을 뒤집는 방향으로 고치면 그 부분은 효력이 없습니다.

1. 부처의 안내에서 현재 서식을 받는다법무부와 국토교통부 어느 쪽이든 현재 배포되는 것을 확인합니다.
2. 언제 갱신된 것인지 본다관리비 항목이 세분화되어 있는지가 최근 판인지 가늠하는 표지가 됩니다.
3. 인쇄된 문장을 한 줄씩 읽는다우리 계약에 해당하지 않는 줄을 찾아 표시합니다.
4. 해당하지 않는 줄을 지운다지우거나 줄을 그어 두어야 나중에 살아 있는 문장으로 읽히지 않습니다.
5. 우리에게만 필요한 것을 특약란에 더한다업종 제한, 시설의 인수 범위처럼 서식에 없는 약속을 여기에 적습니다.

셋째와 넷째 단계를 건너뛰는 일이 흔합니다. 표준이라는 말이 검토를 면제해 주는 것처럼 읽히기 때문입니다. 널리 쓰이는 문면이라는 뜻이지 우리 계약에 맞다는 뜻이 아닙니다.

상대가 다른 양식을 내밀었을 때

거절할 근거가 아니라 대조할 기준으로 씁니다.

계약 자리에서 상대가 자기 양식을 준비해 오는 일이 흔합니다. 건물을 여러 칸 놓고 여러 사람과 계약해 온 임대인이라면 손에 익은 문면이 있기 마련입니다. 이때 표준 서식을 근거로 상대의 양식을 물리려 하면 이야기가 껄끄러워집니다.

권장되는 서식이라는 성격을 알고 나면 다른 쓰임이 보입니다. 상대의 양식을 받아 들고 표준 서식과 나란히 놓아 보는 것입니다. 두 문면을 견주면 상대의 양식에서 빠진 칸과 더해진 문장이 한눈에 드러납니다.

빠진 칸은 특약란으로 메우면 되고, 더해진 문장은 왜 들어갔는지 물어보면 됩니다. 표준 서식에 없는 문장이 반드시 나쁜 것은 아닙니다. 그 건물의 사정에서 나온 것일 수도 있습니다. 다만 무슨 뜻인지 모른 채 서명하는 것과 뜻을 듣고 서명하는 것은 다릅니다.

이 방식으로 하면 협상이 대립으로 흐르지 않습니다. 어느 양식을 쓸 것인가를 두고 다투는 대신, 무엇을 정할 것인가를 두고 이야기하게 되기 때문입니다. 결국 계약서에서 중요한 것은 종이의 출처가 아니라 그 안에 무엇이 정해져 있는가입니다.

넷째 줄은 형식적으로 보이지만 실제로 사고가 나는 자리입니다. 나중에 채우기로 하고 서명한 빈칸은 서명한 사람이 기억하는 값과 다르게 채워질 수 있습니다. 그 자리에서 채우거나 줄을 그어 두십시오.

자주 묻는 질문