상가임대차계약서에 주택 계약서를 그대로 쓰면 생기는 일
상가임대차계약서 마스터·9분·
계약 자체는 유효합니다. 다만 채워야 할 칸이 비고, 밟아야 할 절차의 창구가 어긋납니다. 게다가 옮겨 적은 문장 가운데 임차인에게 불리한 것은 애초에 효력이 없습니다.
상가건물 임대차보호법 제15조 — 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다
임차인은 임대차 목적물을 주거용으로만 사용한다.
임차인은 목적물에서 ○○업을 영위하며, 업종을 변경하려면 임대인의 서면 동의를 받는다.
임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신 여부를 통지한다.
임차인이 갱신을 요구하는 경우 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 통지하며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
임차인은 어떠한 경우에도 임대인에게 시설비를 청구하지 아니한다.
임차인이 설치한 시설 가운데 반환 시 두고 갈 것과 철거할 것을 붙임 목록으로 정하고, 그 처리는 목록에 따른다.
옮겨 적어도 계약은 성립합니다
서식이 정해져 있지 않으니 무효가 되지는 않습니다.
먼저 안심할 부분부터 짚습니다. 사는 집을 빌리는 서식에 가게 이야기를 적어 넣었다고 해서 계약이 무효가 되지는 않습니다. 어느 조문도 장사하는 자리의 계약서에 정해진 서식을 요구하지 않습니다.
보호가 켜지는 조건도 종이의 모양으로 갈리지 않습니다. 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 바깥 사람에게도 주장할 수 있게 되는데, 이 조건에 「어떤 양식을 썼는가」는 들어 있지 않습니다.
그러니 이 글이 말하는 문제는 효력의 문제가 아닙니다. 채워야 할 칸이 없어서 채우지 못한 것, 밟아야 할 절차를 다른 곳에서 찾은 것, 그리고 적어 둔 문장이 실은 아무 힘이 없는 것. 이 셋이 실제로 겪는 일입니다.
셋 다 계약을 맺는 자리에서는 드러나지 않습니다. 몇 달 뒤 등록 창구에서, 몇 해 뒤 만료를 앞두고, 나가는 달에 하나씩 나타납니다. 그래서 그 순서대로 보겠습니다.
첫 번째로 드러나는 곳 — 등록 창구
사업장으로 쓸 주소를 적는 칸이 없습니다.
가장 먼저 걸리는 곳은 세무서입니다. 자리를 빌린 뒤 사업자등록을 신청하려면 계약서 사본을 내야 하고, 신청서에 적는 사업장 주소가 계약서와 맞아야 합니다.
사는 집의 서식에도 주소를 적는 칸은 있습니다. 다만 그 칸은 살 곳을 가리키는 것이라 층과 호수의 표기가 헐거운 경우가 많고, 건물의 일부만 빌리는 경우에 그 범위를 적을 자리가 마련되어 있지 않습니다.
확정일자를 어디서 받는지도 이 자리에서 어긋납니다. 사는 집의 절차를 떠올리며 주민센터를 찾아갔다가 되돌아오는 일이 실제로 생깁니다. 장사하는 자리의 확정일자는 그 건물이 있는 지역을 맡은 세무서장이 부여합니다.
이 단계에서 며칠이 흘러가면 그만큼 보호가 늦게 켜집니다. 그 사이에 건물에 무슨 일이 생기면 손해로 이어질 수 있습니다. 계약서의 칸 하나가 며칠을 벌거나 잃게 만드는 셈입니다.
두 번째로 드러나는 곳 — 만료를 앞둔 시점
언제 말해야 하는지가 서식에 잘못 인쇄되어 있습니다.
몇 해가 지나 계약이 끝나갈 무렵, 서식에 인쇄된 통지 시점을 그대로 믿었다가 창을 놓치는 일이 있습니다. 사는 집과 장사하는 자리는 말해야 하는 시점이 다르게 정해져 있기 때문입니다.
장사하는 자리에서 갱신을 요구할 수 있는 창은 만료 6개월 전에 열려 1개월 전에 닫힙니다. 서식에 다른 시점이 인쇄되어 있으면 그것을 기준으로 달력에 표시하게 되고, 표시한 날에 말했는데 이미 창이 닫힌 뒤일 수 있습니다.
이어 갈 수 있는 총량도 다릅니다. 장사하는 자리에는 처음 계약을 포함해 세는 상한이 따로 있는데, 사는 집의 서식에는 그 셈을 떠올리게 하는 자리가 없습니다. 총량을 모르고 있으면 어느 해에 갑자기 더 요구할 수 없다는 답을 받게 됩니다.
이 대목은 서식이 알려 주지 않으면 스스로 챙기기 어렵습니다. 계약서를 다시 쓰지 않더라도 만료일과 창이 열고 닫히는 두 날짜만은 따로 적어 두십시오.
| 언제 | 무엇이 드러나나 | 미리 막는 법 |
|---|---|---|
| 등록 신청할 때 | 사업장 표시가 신청서와 어긋납니다 | 등기부 표기를 그대로 옮겨 적기 |
| 확정일자를 받을 때 | 창구를 잘못 찾아갑니다 | 건물 소재지 관할 세무서로 |
| 만료를 앞두고 | 통지 시점을 놓칩니다 | 만료일 기준 두 날짜를 달력에 |
| 자리를 넘길 때 | 회수에 관한 칸이 없습니다 | 넘기는 계약서를 따로 준비 |
| 나가는 달에 | 되돌릴 범위가 정해지지 않습니다 | 입주 당시 사진과 목록을 붙임으로 |
다섯 줄 가운데 앞의 둘은 며칠의 문제이고 뒤의 셋은 몇 백만 원의 문제입니다. 뒤로 갈수록 되돌리기 어려워집니다.
넷째 줄이 사는 집의 서식에서 통째로 빠지는 대목입니다. 자리를 다음 사람에게 넘기며 받는 돈이라는 개념 자체가 사는 집에는 없기 때문에 그 칸도, 그것을 다루는 문장도 없습니다.
세 번째 — 적어 두었지만 아무 힘이 없는 문장
법이 지키려는 선을 넘어 적으면 그 부분이 죽습니다.
오래된 서식을 옮겨 오면 임차인에게 불리한 문장이 함께 따라오는 경우가 있습니다. 그런데 그런 문장이 계약서에 있다고 해서 그대로 작동하지는 않습니다.
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
상가건물 임대차보호법 제15조
임차인에게 불리한 방향이라면 합의 여부와 무관하게 그 부분은 힘을 잃습니다.
그렇지 않습니다. 문제가 되는 약정 부분만 효력이 없고 나머지는 그대로입니다.
한 방향으로만 작동하는 규정입니다. 임차인에게 유리한 약정은 그대로 살고, 불리한 쪽만 힘을 잃습니다. 두 사람이 합의했다는 사실도 이 결과를 바꾸지 못합니다.
그래서 임대인 쪽에서도 이런 문장을 넣어 두는 실익이 없습니다. 작동하지 않을 문장을 근거로 협상하다가 나중에 그 근거가 사라지면 이야기를 처음부터 다시 해야 합니다.
실무에서 자주 보이는 것은 「어떠한 경우에도」로 시작하는 문장입니다. 넓게 덮으려는 문장일수록 법이 지키려는 부분과 부딪히기 쉽고, 부딪힌 만큼 죽습니다. 넓게 쓰는 대신 무엇을 어떻게 할지 구체적으로 적는 편이 오히려 단단합니다.
이미 그렇게 계약했다면
다시 쓰지 않아도 메울 수 있습니다.
이미 사는 집의 서식으로 계약을 맺고 장사를 하고 있다면 무엇을 해야 하는가. 계약서를 새로 쓰는 것이 가장 깔끔하지만 상대와 다시 협상해야 하므로 늘 가능하지는 않습니다. 다행히 대부분은 다시 쓰지 않고도 메울 수 있습니다.
- 등록과 확정일자가 처리되었는지 확인한다가장 급한 것은 이것입니다. 아직이라면 건물 소재지 관할 세무서에서 처리합니다.
- 만료일과 두 날짜를 달력에 적는다만료 6개월 전과 1개월 전을 표시해 두면 창을 놓치지 않습니다.
- 입주 당시의 상태를 지금이라도 남긴다완벽하지 않더라도 없는 것보다 낫습니다. 앞사람이 남긴 시설이 무엇인지 정리해 둡니다.
- 관리비 내역을 항목으로 받아 둔다요청할 수 있는 길이 열려 있으니 다음 청구부터 항목별로 받아 기준선을 만듭니다.
- 추가 합의서 한 장을 만든다계약서를 다시 쓰는 대신 빠진 항목만 담은 합의서를 붙이는 방법이 있습니다.
다섯째 단계가 현실적인 해법입니다. 본계약은 그대로 두고 업종과 관리비, 시설의 처리처럼 빠진 것만 적은 한 장을 붙이면 됩니다. 두 사람이 서명하면 본계약과 함께 읽힙니다.
이때도 앞에서 본 선은 그대로입니다. 새로 적는 문장이 임차인에게 불리한 방향으로 법의 선을 넘으면 그 부분은 효력이 없습니다. 메우는 방향으로만 쓰십시오.
자주 묻는 질문
집 계약서로 가게 계약을 하면 무효인가요?
무효가 되지 않습니다. 정해진 서식이 없으므로 계약은 그대로 성립합니다.
그럼 무엇이 문제인가요?
채울 칸이 없어 빠뜨리고, 절차의 창구를 잘못 찾고, 적어 둔 문장이 힘을 잃는 세 가지가 실제로 생깁니다.
불리한 문장이 들어 있으면 어떻게 되나요?
임차인에게 불리한 부분만 효력이 없고 계약서의 나머지는 그대로 작동합니다.
이미 계약했는데 다시 써야 하나요?
빠진 항목만 담은 추가 합의서 한 장을 붙이는 방법이 있습니다.
가장 급하게 확인할 것은 무엇인가요?
등록과 확정일자가 처리되었는지입니다. 아직이라면 건물 소재지 관할 세무서에서 처리하십시오.
