상가임대차계약서 상가 전자계약과 확정일자 받기

상가임대차계약서 마스터·8분·2028.10.12

계약이 성립하는 것과 보호가 켜지는 것은 다릅니다

앞의 것은 두 사람 사이의 일이고 뒤의 것은 바깥 사람에 대한 일입니다.

도장을 찍든 화면에서 서명하든 두 사람 사이에서는 그것으로 약속이 성립합니다. 전자적인 형태라는 이유만으로 문서나 서명의 효력을 부인하지 않는다는 원칙이 이미 자리 잡았고, 이 부분을 걱정할 이유는 없습니다.

문제는 그 다음입니다. 빌린 자리를 나중에 그 건물을 사들인 사람에게도 주장하려면, 그리고 보증금을 돌려받는 순서에서 앞자리를 확보하려면 별도의 절차를 밟아야 합니다. 이 절차는 두 사람 사이의 합의로 만들어지지 않습니다.

그래서 계약을 어떤 방식으로 맺었는가와 그 뒤의 절차가 어떻게 처리되는가는 서로 다른 질문입니다. 화면에서 계약을 마친 사람이 가장 자주 놓치는 지점이 여기입니다. 편하게 끝났으니 나머지도 함께 처리되었으리라고 여기는 것입니다.

특히 장사하는 자리는 이 뒷절차가 사는 집과 다릅니다. 밟는 곳도 다르고 서류도 다릅니다. 다음 절에서 그 경로를 봅니다.

장사하는 자리의 확정일자는 세무서로 갑니다

그 건물이 있는 지역을 맡은 세무서장이 부여합니다.

조문은 부여하는 주체를 분명히 적어 두었습니다.

확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.

상가건물 임대차보호법 제4조 제1항

한 문장이지만 두 가지가 정해져 있습니다. 누가 부여하는가와 어느 세무서인가입니다. 뒤쪽이 실무에서 자주 걸립니다. 내가 다니는 세무서나 사업자등록을 낸 곳이 아니라 그 건물이 있는 곳을 맡은 세무서라는 뜻이기 때문입니다.

왜 세무서인가 하면, 장사하는 자리에서 보호의 스위치가 사업자등록이기 때문입니다. 등록을 받는 곳과 확정일자를 부여하는 곳을 같은 창구로 두면 한 번에 처리됩니다. 사는 집에서 주소를 옮기는 창구와 확정일자를 받는 창구가 이어져 있는 것과 같은 구조입니다.

그래서 실무에서는 사업자등록을 신청하면서 임대차계약서를 함께 내고 확정일자를 받습니다. 두 절차가 한 자리에서 끝나므로 나누어 생각하지 않아도 됩니다. 다만 그 한 자리가 어디인지는 건물의 주소가 정합니다.

화면에서 자동으로 처리된다고 여기지 마십시오

경로가 다르므로 어디서 처리되는지를 직접 확인해야 합니다.

전자적으로 계약을 맺는 시스템 가운데는 뒤따르는 절차를 함께 신청해 주는 것이 있습니다. 그런 안내를 본 적이 있다면 장사하는 자리도 같을 것이라고 생각하기 쉽습니다.

그런데 앞에서 본 대로 부여하는 주체가 다릅니다. 사는 집과 장사하는 자리는 스위치도 창구도 다른 곳에 있습니다. 어떤 시스템이 어느 절차까지 처리해 주는지는 그 시스템마다 다르고, 이 글에서 장사하는 자리도 자동으로 된다고 말하지는 않겠습니다.

확인하는 방법은 간단합니다. 계약을 마친 화면에서 확정일자에 관한 안내가 있었는지 보고, 없거나 분명하지 않으면 건물이 있는 지역의 세무서에 직접 물어보는 것입니다. 물어보는 데 드는 시간이 확인하지 않아 늦어지는 시간보다 훨씬 짧습니다.

확인해야 할 것은 하나 더 있습니다. 언제 처리되었는가입니다. 보호가 켜지는 시점이 날짜로 정해지므로, 신청이 실제로 접수된 날이 언제인지를 남겨 두어야 합니다.

위의 둘과 아래의 셋 사이에 경계가 있습니다. 위는 문서를 만드는 일이고 아래는 그 문서를 들고 밖으로 나가는 일입니다. 화면이 대신해 주는 범위가 어디까지인지 이 경계로 가늠하면 됩니다.

셋째 줄을 표에 넣은 이유가 있습니다. 자리를 넘겨받는 일은 어떤 방식으로 계약했든 사람이 직접 해야 하는 일인데, 계약이 편하게 끝나면 이 날짜를 흐릿하게 넘기는 경우가 있습니다. 인도와 등록 신청이 함께 갖추어져야 하므로 이 날짜도 기록해 두십시오.

화면으로 계약할 때 오히려 더 챙길 것

종이가 없으니 확인하는 방식도 달라집니다.

편해진 만큼 빠지기 쉬운 것들이 있습니다. 종이 계약서를 앞에 두고 마주 앉으면 자연히 확인하던 것들이 화면에서는 지나가 버립니다.

1. 상대가 누구인지 먼저 확인한다건물의 등기부에 적힌 소유자와 계약을 맺는 사람이 같은지 봅니다. 화면에서는 이 확인이 생략되기 쉽습니다.
2. 주소 표기를 등기부에 맞춘다뒤에 이어질 등록 신청에서 대조되는 값이므로 도로명과 지번 가운데 등기부가 쓴 방식을 따릅니다.
3. 계약서를 내려받아 따로 보관한다시스템에 남아 있더라도 손에 하나 두는 편이 낫습니다. 세무서에 낼 때도 필요합니다.
4. 인도받는 날과 세무서에 가는 날을 붙인다두 가지가 함께 갖추어져야 하고, 효력은 그 다음 날부터입니다.
5. 처리된 날짜를 확인해 남긴다확정일자가 언제 부여되었는지를 확인하고 기록해 둡니다.

첫째 단계가 가장 자주 빠집니다. 화면으로 진행하면 상대의 얼굴을 보지 않으니 소유자 확인이 형식적으로 흐르기 쉽습니다. 등기부를 떼어 보는 일은 계약 방식과 무관하게 해야 하는 일입니다.

셋째 단계는 몇 해 뒤를 위한 것입니다. 계약을 맺은 시스템이 그때도 같은 형태로 있으리라는 보장은 없습니다. 파일 하나를 따로 두는 데 드는 수고는 거의 없습니다.

자주 묻는 질문